나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20151 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 7 더-푸른아파트 104동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리소재 더-푸른아파트 104동 5층 505호로서 부근은 공동주택, 학교, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층건내 5층 505로서 외벽: 몰탈위 페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형에 유사한 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지4면으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭35m~40m)(접함), 소로1류(폭10m~12m)(국지도로)(접함), 중로2류(폭15m~20m)(보조간선도로)(접함), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(밝은별명성유치원)<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(삼계초등학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 절대보호구역(밝은별명성유치원)<교육환경 보호에 관한법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 하천구역<하천법>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

폐문으로 인하여 내부 확인 불가하였으므로 응찰 시 참고 요함.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

물건소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 7 더-푸른아파트 104동 5층505호

사건번호: 마산지원 2026타경20151 (1)

용도: 아파트

감정가: 104,000,000원

토지면적: 34.68㎡ (약 10.49평)

건물면적: 49.62㎡ (약 15.01평)

토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 소재한 더-푸른아파트 104동 5층 505호로서, 주변은 공동주택, 학교, 근린시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 단지4면으로 도로가 소재하며, 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물구조: 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건물 내 5층에 위치하며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽 및 천정은 벽지 마감, 창호는 샤시창호로 되어 있습니다.

토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 대체로 사다리형에 유사하며 아파트 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 대로1류, 소로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(밝은별명성유치원, 삼계초등학교), 절대보호구역(밝은별명성유치원), 택지개발지구, 하천구역 등으로 지정되어 있습니다.

주변 시설: 본건 인근에는 삼계초등학교, 밝은별명성유치원 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (별도 조사 결과, 해당 지역 내 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.)

1.3. 권리분석

등기부 요약:

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당권(접수일자: 2022-03-31, 권리금액: 80,850,000원)입니다.

* 본 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리(을7 근저당권, 갑4 가압류, 갑5 가압류, 갑6 임의경매)는 모두 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부상 소유권 이전 이력은 강봉근, 박은자, 정명진 순으로 확인됩니다.

* 총 등기부 채권액은 109,918,302원입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

임차인 관련 주의 문구: 임대관계가 미상이므로, 인수될 수 있는 권리가 있는지 추가 확인이 필요합니다. (본 건은 인수 보증금 합계가 0원으로 확인되나, 세부적인 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부는 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다.)

1.4. 상권분석

최근 매매 동향:

* 2026년 6월, 39.74㎡(약 12평)이 79,500,000원(약 2,000,750원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2026년 6월, 49.62㎡(약 15평)이 96,000,000원(약 1,934,700원/㎡)에 거래되었습니다. (본건과 면적이 동일)

* 2026년 6월, 59.99㎡(약 18평)이 108,000,000원(약 1,800,300원/㎡)에 거래되었습니다.

최근 전월세 동향:

* 2026년 5월, 39.74㎡(약 12평)이 보증금 1,000원, 월세 450,000원에 계약되었습니다.

* 2026년 5월, 59.99㎡(약 18평)이 보증금 10,500,000원, 월세 0원에 계약되었습니다.

시세 분석: 본건은 전용면적 49.62㎡(약 15평)으로, 최근 동일 면적이 96,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가 104,000,000원 대비 최근 실거래가는 약 7.7% 낮은 수준입니다. 전반적인 거래량은 많지 않으나, 최근 실거래가가 형성되어 있어 시세 파악에 도움이 됩니다.

1.5. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: The-푸른

* 사용승인일: 1998년 6월 17일

* 건축물 정보: 총 15층 건물 중 5층, 철근콘크리트 구조, 총 1314세대 (해당 동 104동)

* 면적: 전용면적 49.62㎡ (약 15.01평)

* 주차: 총 467대 (지상 4대, 지하 33대, 옥외 467대 - *제공된 정보에 따라 일부 중복 가능성 있음*)

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소

주변 시설:

* 교육시설: 삼계초등학교, 밝은별명성유치원 등

* 생활편의시설: 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린상가 이용 가능

1.6. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 본건은 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 확인이 불가능하였습니다. 이는 물건의 정확한 상태, 하자 여부, 내부 구조 등을 파악하기 어렵게 하므로 응찰 시 반드시 유의해야 합니다.

미상 정보: 임대관계가 미상으로, 현재 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 등 세부 사항 확인이 필요합니다.

건축 연도: 1998년 준공으로, 약 28년 정도 경과하여 시설 노후화 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍에 위치한 더-푸른아파트 104동 5층 매물로, 전용면적 49.62㎡(약 15평)의 아파트입니다. 주변에 학교 및 근린시설이 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다. 권리상 특별히 인수할 만한 권리는 없는 것으로 파악되나, 임대관계가 미상인 점과 현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 확인이 불가능했던 점은 유의해야 할 부분입니다. 최근 동일 면적 매물이 96,000,000원에 거래된 바 있으며, 감정가는 104,000,000원입니다. 내부 상태 미확인이라는 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 창원시 마산회원구의 주거지역에 위치하며, 초등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

* 거래량: 최근 실거래가 확인되어 시세 파악에 용이합니다.

* 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정으로 권리 분석이 비교적 간단합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 전용면적 49.62㎡로, 최근 동일 면적의 실거래가가 96,000,000원임을 고려하였습니다. 감정가 104,000,000원 대비 낮은 가격이며, 현장 내부 확인 불가라는 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 따라서, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하고 리스크를 반영하여 예상 입찰가를 97,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.