나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10228 [1] 경상남도 통영시 문화동 255 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2026.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 문화동 소재"통영문화원"북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 1~2미터 내외의 보행자 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(충무고등공민학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

자세한 사항은 후첨‘지적 및 건물개황도’와‘사진용지’를 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 강판지붕 단층건으로서, 외벽 : 사이딩 마감 등. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상㉠) 매각 포함.
-[목록1] 제시외(철구조물) 매각 제외.
-[목록2] 물탱크, 태양광 설비 건물에 포함 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2026타경10228 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 멍게수하식수산업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 통영시 문화동 255

용도: 단독주택

건물 구조: 경량철골조 강판지붕 단층

사용승인일: 2003년 11월 25일

1.3. 감정가 및 면적

총 감정가: 117,483,400원

토지면적: 175.00㎡ (약 53.0평)

건물면적: 90.32㎡ (약 27.3평)

건축물대장 상 대지면적: 165㎡ (약 49.9평) - 감정평가서 면적과 차이 발생

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

매각 포함: 제시외 건물(감정서상 ㉠)

매각 제외: 제시외(철구조물) - [목록1]

물탱크, 태양광 설비: 건물에 포함 평가 - [목록2]

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

경상남도 통영시 문화동 소재 "통영문화원" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지 형태는 부정형이며, 주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로로는 북측으로 노폭 약 1~2미터 내외의 보행자 도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역(교육환경보호구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

역사문화환경보존지역 <경상남도 문화재보호 조례>, <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>에 해당합니다.

상대보호구역(충무고등공민학교 상대보호구역) <교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2004년 9월 2일 접수된 멍게수하식수산업협동조합의 근저당권 (을6)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 백동욱

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2008년 3월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 등기부상 권리 분석

토지 등기부에는 총 65,000,000원의 근저당 채권 총액이 설정되어 있으며, 이는 말소기준권리에 해당합니다.

건물 등기부 역시 동일한 근저당권이 말소기준권리이며, 총 채권액은 65,000,000원입니다.

소유권이전 (갑1, 갑2), 근저당권 (을6), 임의경매 (갑3) 등 다수의 권리 내역이 확인됩니다.

3.4. 인수되는 권리 분석

본 경매 사건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

"통영문화원" 북서측 인근에 위치하며, 단독/공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

주변에 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 상업성

주거 용도의 단독주택으로, 상업적 가치보다는 주거용으로서의 가치가 더 중요합니다.

주변 근린 상권은 형성되어 있으나, 대형 상업 시설 접근성은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

조용한 주택가 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

통영시 문화동 지역의 편의시설 이용 접근성은 보통입니다.

5.3. 교육시설

충무고등공민학교 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호가 필요한 지역입니다.

주변에 교육 시설이 존재할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지/건물 면적 차이

감정평가서상 토지면적(175.00㎡)과 건축물대장상 대지면적(165㎡) 간의 차이가 발생합니다. 이는 토지 경계 또는 등록 오류 가능성을 시사하며, 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 건축물 노후도

2003년 사용승인된 건물로, 약 20년 이상 경과하여 일부 노후화가 진행되었을 수 있습니다. 내부 수리 및 보수 필요 여부 확인이 중요합니다.

6.3. 도로 접근성

북측으로 약 1~2미터 폭의 보행자 도로만 접하고 있어 차량 진출입에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 제한

역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 건축 행위 시 문화재 관련 규제 적용 가능성이 있습니다. 신축 또는 증축 시 유의해야 합니다.

6.5. 제시외 건물 처리

일부 제시외 건물(감정서상 ㉠)은 매각에 포함되나, 철구조물(목록1)은 제외되는 등 복잡성이 있습니다. 정확한 매각 포함/제외 대상을 현장에서 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

토지/건물 일괄 매각으로 재산권 행사가 용이합니다.

권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안정적인 취득이 가능합니다.

단독주택으로서의 희소성 및 주거 가치를 보유하고 있습니다.

7.2. 물건 약점

주변 도로 폭이 좁아 차량 접근성이 다소 제한적입니다.

토지 면적 표기 차이 및 역사문화환경보존지역 등 개발 제한 사항이 존재합니다.

건축물 노후화 및 제시외 건물 처리 관련 확인이 필요합니다.

7.3. 총평

경상남도 통영시 문화동에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 안정적인 권리 관계와 일괄 매각 조건은 장점이나, 좁은 도로 폭, 토지 면적 차이, 역사문화보존지역 지정 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 현장 방문을 통한 상세 조사가 필요하며, 이러한 부분을 고려하여 신중한 입찰 전략 수립이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 단독주택 희소성

주변 지역의 공동주택 비율 증가 추세 속에서 희소성 있는 단독주택으로서의 가치 상승 가능성이 있습니다.

8.2. 재건축/증축 가능성 (제한 사항 고려)

현재 토지이용계획 상 제2종일반주거지역이므로, 용적률 및 건폐율 범위 내에서의 증축 또는 재건축 가능성을 검토해 볼 수 있습니다. 단, 역사문화환경보존지역 규제 확인이 필수적입니다.

8.3. 안정적인 권리관계

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 추가적인 권리 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 연립/다세대/빌라(거송문화빌라) 매매 정보는 2023년 18,000만원, 2025년 20,000만원, 2026년 18,000만원 수준으로 확인됩니다.

이는 빌라 기준 시세이며, 본건은 단독주택으로 토지 면적이 넓은 편(175㎡)이므로 단순 비교는 어렵습니다.

일반적으로 동일 지역 내 단독주택은 빌라 대비 단위 면적당 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

감정가는 117,483,400원으로, 토지 가치를 중요하게 반영한 것으로 보입니다.

주변 시세(빌라)가 1.8억~2.0억 수준임을 감안할 때, 본건 단독주택의 가치는 토지 면적과 입지, 건물의 상태를 종합적으로 고려해야 합니다.

최근 빌라 매매가 2026년 5월 18,000만원 (145.36㎡)은 약 123만원/㎡ 수준입니다. 본건 건물이 90.32㎡임을 감안하면, 이보다 높은 가격 형성이 가능합니다.

주변 시세와 감정가, 토지 면적 등을 종합적으로 고려할 때, 본건 단독주택의 시세는 토지 가치 중심으로 약 1.5억 ~ 2.0억 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

주의: 이는 제공된 제한적인 빌라 시세 정보에 기반한 추정이며, 실제 단독주택 시세는 별도 조사가 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 117,483,400원

인수할 보증금: 0원

시세 추정 범위: 150,000,000원 ~ 200,000,000원

주변 시세, 물건의 장단점, 잠재적 리스크, 권리관계 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능성이 높은 입찰가는 감정가를 약간 상회하는 수준에서 시작하는 것이 일반적입니다.

따라서, 보수적으로 120,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현장 방문 및 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.