나이스옥션 법원경매 마산 2025타경392 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 424 마산진동협성엠파이어 104동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리소재 '마산삼진고등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 학교, 근린시설 등이 혼재하여 주위환경 보통시 됨.

교통상황

단지내 차량의 진출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 내 제104동 13층 1302호 단위세대로서, -외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. -내벽 : 벽지등 마감. -창호 : 새시창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 방송설비, cctv설비, 도시가스설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지4면으로 도로에 접하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 사업지역기타 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-20)(마산삼진고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

실지조사일 현재 이해관계인 부재로 임대관계 및 기타는 미상임.

물건 비고

현황조사 시 관리사무소에 탐문한 바 2026년 2월말까지 관리비 약 140만원 정도가 연체되어 있는 것으로 조사되며, 폐문부재로 인하여 임차관계 및 내부 확인하지 못하였으므로 응찰시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 마산지원 2025타경392 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 424 마산진동협성엠파이어 104동 13층 1302호

용도: 아파트

감정가: 194,000,000원

토지면적: 45.00㎡ (약 13.61평)

토지지분: 44.9967㎡ (약 13.61평)

건물면적: 71.68㎡ (약 21.69평)

건물지분: 71.6764㎡ (약 21.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 건축물 정보

아파트명: 마산 진동 협성엠파이어

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2014년 6월 20일

총 층수: 20층

해당 층: 13층

세대수: 537세대 (단지 전체 기준)

전용면적: 71.68㎡ (약 21.69평)

분양면적: 제공되지 않음 (건물면적 71.68㎡ 기준)

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(마산삼진고등학교, 진동초등학교), 토지구획정리사업지구.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리에 소재한 '마산삼진고등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 학교, 근린시설 등이 혼재하여 일반적인 주거단지 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

단지 내 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 단지 4면으로 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 유무)

본건 인근에는 마산삼진고등학교, 진동초등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 대규모 공업단지나 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으며, 주거 및 교육 시설 위주의 환경으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 내역과 다수의 근저당권, 전세권 설정 및 이전, 그리고 임의경매개시 결정이 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 179,700,000원입니다.

말소기준권리: 을3 근저당권 (국민은행, 2021-01-11, 69,700,000원)

등기부상 을3 근저당권이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 후순위로 등기된 권리들은 대부분 말소 처리되었습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요는 있으나, 실제 등기된 권리는 확인되지 않았습니다.)

3.2. 임차인 현황

임차인: 진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-25

대항력: 없음

종합적으로 판단 시, 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 금액

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 제2종일반주거지역 내에 위치하고 있으며, 토지구획정리사업지구로 지정되어 있습니다. 주변에 학교와 근린시설이 혼재하는 지역으로, 주거 기능 중심의 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 마산삼진고등학교, 진동초등학교 인근

* 근린시설: 단지 내 편의시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소) 및 인근 근린생활시설 이용 가능

5. 생활정보

5.1. 단지 및 주거시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 있습니다. 또한, 지하에는 전기차 충전시설 12대가 설치되어 있습니다.

주차 시설: 전체 주차대수 582대 (내부 기계식 573대, 옥외 기계식 9대)

5.2. 건물 설비

건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비, 소방설비, 방송설비, CCTV 설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

현황 조사 시 관리사무소 탐문 결과, 2026년 2월 말 기준으로 약 140만원의 관리비가 연체된 것으로 조사되었습니다. 이는 입찰 시 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 내부 확인 불가

폐문부재로 인해 임차 관계 및 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태나 점유 관계는 응찰 시 참고하여 신중하게 판단해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 소재 마산진동협성엠파이어 104동 13층에 위치한 아파트입니다. 비교적 최근인 2014년에 사용 승인된 건물로, 전용면적 71.68㎡(약 21.7평)의 주거 공간을 갖추고 있습니다. 주변에 학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 단지 자체 시설과 도로 접근성이 좋습니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 약 140만원의 관리비 미납액과 폐문부재로 인한 내부 확인 불가, 임차관계 미확인 등은 입찰 전 반드시 확인하고 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 기준 시세 상승세: 2026년 6월 16,000만원, 7월 18,500만원으로 거래된 사례가 있어 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리상 인수 부담 없음: 말소기준 권리보다 후순위 권리들이 대부분 말소되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 우수한 주거 환경: 학교 및 근린시설 인접, 단지 내 편의시설, 양호한 교통망 등 기본적인 주거 환경이 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(71.68㎡)의 13층 물건이 2026년 7월 2일에 18,500만원에 거래되었습니다.

감정가는 194,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

현재 시장 상황 및 잠재적 리스크(관리비 연체, 내부 확인 불가 등)를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 선에서 결정될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 185,000,000원 사이를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.