나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10177 [1] 경상남도 하동군 진교면 고룡리 3 미진스위트빌 104동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 진교면 고룡리 소재 "하평삼거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 진출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 경사지붕 15층건 중 11층 1101호로 (사용승인:2002.05.18) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)임. (본건 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가하였는 바, 외부관찰, 견축물현황도 등에 의거 통상적인 상태를 기준하였음.)

설비내역

난방설비, 승강기설비, 위생설비, 급배수설비, 소방관련설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권 목적인 토지는 부정형 평지로 공동주택(아파트)건부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 진출입로가 있으며, 외부도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(고룡리), 주거용지(2021-11-25) (공동주택용지(Ⅰ-1)) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 침수위험지구(2019-10-18)<자연재해대책법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 진주지원 2026타경10177 (1)

* 소재지: 경상남도 하동군 진교면 고룡리 3 미진스위트빌 104동 11층1101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 64,000,000원

* 토지면적: 31.92㎡ (약 9.66평)

* 건물면적: 49.95㎡ (약 15.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOO

* 사용승인일: 2002년 5월 18일

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 하동군 진교면 고룡리 소재 "하평삼거리" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 아파트 단지까지 차량의 진출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 3월 16일에 접수된 하동농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 해당 권리는 말소되었습니다.

* 진행 중인 권리: 2026년 3월 20일에 접수된 신용보증기금의 강제경매개시결정(사건번호: 2026타경10177)이 현재 진행 중입니다. 이 권리의 채권액은 50,000,000원입니다.

* 총 등기부채권액: 36,000,000원 (주의: 이 금액은 말소된 권리를 포함한 집계일 수 있습니다. 현재 실질적인 경매 원인은 신용보증기금의 50,000,000원 채권입니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 임대관계는 미상이며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 아파트 단지는 지역 주거지의 기능을 담당하고 있으며, 주변은 농경지 및 임야와 혼재되어 있어 비교적 조용하고 한적한 환경을 이룹니다.

* "하평삼거리" 인근에 위치하여 지역 내 기본적인 생활 기반 시설에 대한 접근성이 있을 것으로 예상됩니다.

* 본건이 속한 미진스위트빌 아파트는 총 4개 동, 420세대로 구성된 중규모 단지입니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: 하동미진스위트, 4개 동, 420세대, 최고 15층 (본건은 11층)

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조로, 15층 건물 중 11층 1101호입니다.

* 설비 내역: 난방설비, 승강기설비, 위생설비, 급배수설비, 소방관련설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 344대 주차가 가능합니다. (지상 3대, 지하 12대, 옥외 329대)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부확인 불가: 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능하였으며, 외부 관찰 및 건축물 현황도에 의거하여 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 축사 등)의 존재 여부를 확인할 수 없습니다. 외부 지도 서비스 이용이 금지되어 해당 정보는 포함되지 않았습니다.

* 토지이용계획: 본건은 "침수위험지구"로 지정되어 있어, 자연재해 발생 시 침수 피해의 위험이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대해 다른 부동산과 함께 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이는 채무 관계의 복잡성을 야기할 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경상남도 하동군 진교면에 위치한 아파트로, 경매 절차를 통해 취득 가능한 물건입니다.

* 2002년에 사용승인된 건물로 어느 정도의 노후도를 감안해야 하며, 주변 환경이 주택 외 농경지 및 임야와 혼재되어 있어 도심과는 다른 특성을 보입니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 내부 상태 확인 불가 및 침수위험지구 지정 등의 리스크는 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

* 임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유 관계 및 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 수준이 감정가와 유사하게 형성되어 있어, 시장 가격 대비 합리적인 가격으로 진입할 기회가 있을 수 있습니다.

* 비교적 낮은 감정가로 경매에 참여할 수 있는 여지가 있습니다.

* 본건은 11층 고층으로, 동일 면적의 9층 매물이 6480만원에 거래된 점을 고려할 때, 일조권이나 조망 면에서 유리할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 64,000,000원

* 최근 유사 면적 (49.95㎡) 9층 매매가: 64,800,000원 (2026.04.24 거래)

* 본건은 11층으로, 동일 면적의 9층 매물보다 높은 층에 해당하여 일반적으로 더 높은 가치를 인정받을 수 있습니다.

* 그러나 내부 미확인, 침수위험지구 지정, 임대관계 미상 등 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다.

* 인수해야 할 보증금이 없어 명도 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

* 상기 요소를 종합적으로 고려하고, 최근 실거래가 및 감정가를 바탕으로, 11층의 이점을 감안하되 보수적인 접근을 할 경우, 68,000,000원에서 72,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 예상 입찰가: 70,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.