나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10153 [1] 경상남도 사천시 선구동 18-91 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2026.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 선구동 소재 '삼천포중앙시장' 남문② 입구에 인접하여 위치하고, 주위는 시장, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,3,4) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 주상용 부지로 이용중이고, 기호(3)의 일부는 현황 도로임.

인접 도로상태

기호(1,3,4) : 남서측으로 중로, 남동측으로 소로인 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-177호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-12-11)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>. 기호(3) : 일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-177호선)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2011-08-04)(중로2-10호선)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-12-11)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>. 기호(4) : 일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-177호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2011-08-04)(중로2-10호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-12-11)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건으로서, 외벽 : 페인팅, 타일 마감 등 내벽 : 페인팅, 벽지, 타일 마감 등 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

1층 점포, 2층 주택으로 이용중임.

설비내역

1층에 저온창고설비, 2층에 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

동일인 소유로 탐문조사되는 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

1) 기호(2)의 귀 제시목록 및 공부상 면적은 ‘1,2층: 공히 52.14㎡’이나, 실측면적 ‘1,2층: 공히 65.9㎡’로서, 평가목적 등을 고려하여 실측사정면적으로 평가하되, 기호(2)는 일반건축물대장상 1975.01.10일이 사용승인일인 건물로서, 현상 및 관리상태 등을 종합 참작하여 관찰감가하였으니, 경매 입찰시 건물의 상황 등 관련 제반사항 등을 재확인하시기 바람. 2) 기호(2)의 귀 제시목록 및 공부상 소재지번은 ‘선구동 18-91, 18-226’이나, 현황 ‘선구동 18-91(기호1), 18-92(기호3), 416(기호4)’ 및 인접토지(선구동 417(도로))에 걸쳐 소재하는 것으로 판단되며, 해당 건물의 정확한 위치, 경계 등은 측량을 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ,ㄴ') 매각 포함. 목록4는 지분매각임
-목록2 건물의 공부상 면적은 1,2층 각각 52.14㎡이나 실측은 각각 65.9㎡로 실측기준으로 평가함.
-목록2 건물의 공부상 소재지번은 '선구동 18-91,18-226'이나 현황 선구동 18-91(목록1), 18-92(목록3), 416(목록4) 및 인접토지 선구동 417(도로)에 걸쳐 소재함
-목록2 건물의 외관 및 옥상 부분은 인접토지(선구동 18-195) 지상 건물 및 목록4 북서측 부분 지상건물과 외형상 연속적으로 연결된 형태를 이루고 있는바 경매 진행시 참고바람
-목록3 토지 일부는 소로2류, 중로2류에 각각 저촉이고, 저촉부분 중 일부는 현황 도로인바 이를 감안하여 평가함
-목록2 건물의 일반건축물 대장상 위반건출물 표시위반 및 1층 불법증축이 기재되어있으므로 경매 진행시 참고바람
-저온창고설비 및 화물리프트는 목록2 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2026타경10153 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 선구동 18-91

* 토지면적: 92.00㎡ (약 27.82평)

* 토지지분: 69.299㎡ (약 20.96평)

* 건물면적: 104.28㎡ (약 31.54평)

* 건물지분: 104.28㎡ (약 31.54평)

* 건물 제시외면적: 73.30㎡ (약 22.17평)

* 용도: 근린시설 (1층 점포, 2층 주택)

* 감정가: 219,043,200원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농협은행주식회사

* 매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

* 특이사항: 토지 지분 매각, 일괄 매각

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 사천시 선구동 소재 '삼천포중앙시장' 남문 입구에 인접하여 위치합니다. 주변은 시장, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통상황: 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 남서측으로 중로, 남동측으로 소로의 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지 이용 현황: 기호(1,3,4) 토지는 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 주상용 부지로 이용 중입니다. 기호(3) 토지의 일부는 현황 도로로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 일반상업지역에 속하며, 일부는 소로2류 및 중로2류 도로에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역(상대보호구역)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (1995.03.31, 26,000,000원).

* 본 경매는 채권자 농협은행주식회사(2026.03.16, 71,273,695원)의 임의경매 신청으로 진행되었습니다.

* 말소기준권리보다 늦은 대부분의 근저당, 가압류 등은 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 302,453,507원입니다.

* 건물 등기부 요약: 건물 등기부 또한 토지와 동일한 권리 관계를 나타내며, 동일한 말소기준권리 및 말소 대상 권리들이 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 정보는 별도로 명시된 바 없습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 삼천포중앙시장 인근에 위치하여 전통 시장 및 주변 상업시설과의 연계성이 높습니다.

* 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상되며, 점포 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 일반상업지역에 속해 있어 상업 활동 및 개발 잠재력이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 인접한 삼천포중앙시장을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물이 점포와 주택으로 이용되고 있어, 거주와 영업을 겸할 수 있는 복합적인 활용이 가능합니다.

* 지역 내 교통 상황은 보통 수준으로 대중교통 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 본 건은 토지의 지분(69.299㎡ / 92.00㎡)만 매각 대상이므로, 다른 공유자와의 관계 및 토지 이용에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 현황 및 공부와의 차이:

* 건물의 공부상 면적(각 층 52.14㎡)과 실측 면적(각 층 65.9㎡) 간에 차이가 존재하며, 실측 기준으로 평가되었습니다.

* 건물이 인접 필지(선구동 18-92, 416) 및 인접 도로(선구동 417)에 걸쳐 소재하고 있어 정확한 경계 확인 및 측량이 필요합니다.

* 건물의 외관 및 옥상 부분이 인접 토지 지상 건물과 연속적으로 연결된 형태를 이루고 있어, 이로 인한 분쟁 가능성이 있습니다.

* 건축물대장상 위반건축물: 일반건축물대장에 1층 불법 증축이 기재되어 있어, 향후 건축 관련 민원이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 저촉: 본 건 토지 일부가 소로2류, 중로2류에 저촉되고 일부는 현황 도로로 이용 중이므로, 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 'ㄱ, ㄴ'으로 표기된 제시외 건물이 매각에 포함되므로, 실제 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 주변 환경: 시장 인근이므로 소음, 먼지 등 생활 환경 측면에서 개인에 따라 불편함을 느낄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 삼천포중앙시장이라는 좋은 상권에 위치한 근린시설로, 1층 점포 및 2층 주택으로 복합적인 활용이 가능한 장점이 있습니다. 감정가는 219,043,200원입니다. 하지만 토지가 지분으로 매각되며, 건물이 타 필지 및 도로에 걸쳐 있고, 공부상 면적과 실측 면적 차이, 일반건축물대장상 위반건축물 등기 등 복잡한 권리 및 물건 하자가 존재합니다. 이러한 부분들은 경매 진행 시 반드시 현장 확인 및 면밀한 조사를 통해 추가 리스크를 파악하고, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 삼천포중앙시장 바로 앞에 위치하여 풍부한 유동인구를 확보할 수 있습니다.

* 상업 및 주거 겸용: 1층 점포와 2층 주택으로 구성되어 있어 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 실측 면적 대비 저평가 가능성: 공부상 면적보다 실측 면적이 넓어, 이를 바탕으로 가치를 재평가할 여지가 있습니다.

* 일괄 매각: 건물 전체가 매각 대상이므로 건물 활용에 대한 제약이 상대적으로 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세 조사.

* 건물의 정확한 실측 면적, 구조, 상태, 불법 증축 부분에 대한 상세 조사 및 복구 비용 산출.

* 토지 지분 비율에 따른 실제 사용 가능 면적 및 타 공유자와의 협상 가능성 평가.

* 임대차 현황 파악 (미상인 경우 조사 필요).

* 권리 분석에서 인수될 권리가 있는지 최종 확인.

* 상기 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우나, 현재 감정가(219,043,200원)를 기준으로, 현장 답사를 통해 물건의 하자 부분을 면밀히 파악하고, 이를 감안한 합리적인 입찰 전략 수립이 필요합니다. 인수 보증금이 없으므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.