나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10172 [1] 경상남도 진주시 상봉동 595-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상봉동 소재 진주봉원중학교 서측에 위치하며, 주위는 기존 단독주택, 학교 등으로 등으로 형성됨.

교통상황

본건 인근의 일반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북측 및 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역( 진주봉원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1: 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 목조 및 블럭조 함석지붕 단층 건으로 외벽 : 치장벽돌, 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지마감 등 바닥 : 장판깔기 등 창호 : 샷시창 등 임. 기호 2-1 : 현황 멸실

이용상태

기호 2 : 단독주택으로 이용 중임. (현황 조사시 이해관계인 부재로 외부관찰, 탐문, 관련 공부 등을 종합하였음)

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-제시외 건물 기호 ㄱ, 기호 ㄴ이 소재하나 토지에 미치는 영향은 별무할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-기호 2은 공부상 목조 기와지붕, 26.45㎡이나 현황 목조 및 블럭조 함석지붕 약 54㎡임. -기호2-1은 현황 멸실상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물[감정서상 ‘ㄱ,ㄴ’] 매각포함.
- 목록[1]지상에 식재된 동백나무 및 앵두나무는 토지에 포함하여 평가함.
- 목록[2]감정서상 기호(2) 건물은 공부상 ‘목조 기와지붕 단층 26.45㎡’이나 현황 ‘목조 및 블록조 함석지붕 54㎡’이며 현황 기준으로 평가함.
- 목록[2]감정서상 기호(2-1)건물은 현황 ’멸실상태‘로 평가제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2026타경10172 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: (OOOOOOOOOOOOO (정보 제공 제한)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 진주시 상봉동 595-7

용도: 단독주택

건축물 사용승인일: 1954년 (건축물표제부 요약 참조, 현황과 차이 존재)

신주소: 경상남도 진주시 진주성로199번길 13

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 95,595,900원

토지면적: 136.70㎡ (약 41.35평)

건물면적 (공부상): 33.06㎡ (약 9.99평)

건물면적 (현황): 약 54㎡ (약 16.34평)

토지지분: 136.7㎡

건물지분: 33.06㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 7.20㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상봉동 소재 진주봉원중학교 서측에 위치하며, 주위는 기존 단독주택, 학교 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

본건 인근의 일반적인 교통사정은 보통임.

북측 및 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로가 각각 소재하여 차량 진출입은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 제2종일반주거지역

기타 용도지구/구역: 자연경관지구, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), 상대보호구역(진주봉원중학교)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전 및 상속 이력이 확인됨.

말소기준권리는 주식회사한빛자산관리대부의 강제경매 개시결정 (2026.03.19.)임.

이후 설정된 압류, 가압류, 강제경매 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 말소기준권리

주식회사한빛자산관리대부의 강제경매 개시결정 (2026.03.19.)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없음.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상으로는 확인되지 않음. 이에 대한 추가 확인이 필요함.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보 분석 결과, 주변 연립/다세대 주택의 거래 가격대는 6800만원에서 8500만원 사이로 확인됨.

최근 거래 사례로는 2026년 6월, 67.2㎡ 면적의 연립 주택이 8,500만원에, 2025년 11월, 69.47㎡ 면적의 연립 주택이 7,500만원에 거래됨.

본건은 단독주택으로 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 주택 시세 형성 수준을 파악하는 데 참고할 수 있음.

본건의 감정가는 95,595,900원으로, 주변 시세보다 다소 높은 수준으로 판단될 수 있음.

건물 현황 면적(약 54㎡)이 공부상 면적(33.06㎡)보다 크고, 토지 면적 대비 건물의 비중이 높은 점을 고려할 때, 실제 가치 평가는 현황에 기반해야 함.

4.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

주변에 진주봉원중학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호함.

주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근은 보통 수준으로 예상됨.

Google Maps 검색 결과, 본건 소재지인 경상남도 진주시 상봉동 595-7 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

진주봉원중학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적임.

5.2. 생활 편의시설

주거 지역 내에 있어 통상적인 생활 편의시설(마트, 병원 등) 접근이 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용과 현황의 차이

건물 기호(2)는 공부상 '목조 기와지붕 단층 26.45㎡'이나 현황 '목조 및 블록조 함석지붕 약 54㎡'로, 면적과 지붕 재질 등에서 큰 차이가 있음. 현황 기준으로 평가되었으나, 이는 향후 건축물 대장 정리 시 문제가 될 수 있음.

6.2. 제시외 건물 및 수목

제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ,ㄴ’)은 매각에 포함되며, 동백나무 및 앵두나무는 토지에 포함하여 평가됨. 이는 별도의 관리나 철거 비용이 발생할 수 있음을 의미함.

6.3. 중복사건

'중복사건'으로 표기되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 진행 중이거나 있었을 가능성이 있으므로 주의가 필요함. (2026타경10323 관련 내용 언급됨)

6.4. 기타 특이사항

건축물표제부의 사용승인일(1954년)과 현황 건물의 노후도 및 증축/개축 사실 간의 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 진주시 상봉동에 위치한 단독주택으로, 학교 인근에 자리하여 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

주요 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

다만, 건물 현황과 공부상 내용의 큰 차이, 제시외 건물 및 수목의 매각 포함, 중복사건 표기 등은 잠재적 리스크 요인으로 신중한 검토가 필요합니다.

주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 느껴질 수 있으나, 실제 가치 평가는 현황 면적과 향후 활용 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

도심 내 단독주택 부지로 활용 가치가 있음.

학교 인근으로 비교적 양호한 주거 환경.

말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 권리 관계 명확.

9. 예상 입찰가

감정가: 95,595,900원

주변 시세 분석: 최근 거래 사례 (2025-2026년)를 보면, 60~70㎡ 내외의 연립/다세대 주택이 6,800만원 ~ 8,500만원 범위에서 거래됨. 본건의 감정가 9559만원은 이러한 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

리스크 요인: 공부상 내용과 현황의 큰 차이, 제시외 건물 및 수목 포함, 중복사건, 임대 관계 미상 등은 취득 후 추가 비용이나 명도 관련 부담을 야기할 수 있음.

종합적 판단: 본건의 적정 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 함. 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 6,700만원 ~ 7,600만원 범위에서 보수적으로 접근하거나, 유찰 가능성을 염두에 두고 감정가 이하에서 시작하는 것도 고려해 볼 수 있음.

최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계 재확인 등 면밀한 분석을 통해 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.