나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경62 [1] 경상북도 고령군 덕곡면 노리 508-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현 · 평가일 2026.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)(3)~(5)토지는 경상북도 고령군 덕곡면 노리 소재 '덕곡저수지' 북동측 인근에 위치하는 부동산(단독주택)으로서 부근은 농촌지대의 기존 촌락지대와 주변의 농경지대 및 임야지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 기호(1)(3)~(5)는 상호 불가분 토지로서 일반차량 등 접근 원할하나 농촌지대에 위치하 여 대중교통여건을 포함한 제반 교통사정은 약간 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1)토지: 부정형의 토지로서 남동향의 약간의 완경사지대에 조성되어 있으며 '주거용건 부지'로 이용중임 기호(3)(4)토지: 부정형의 토지로서 남동향의 약간의 완경사지대에 조성되어 있으며 본건 기 호(1)토지의 부속토지인 '답기타(주거용)'로 이용중임. 기호(5)토지: 부정형의 토지로서 남동향의 약간의 완경사지대에 위치하며 기호(1)토지의 부 속토지인 '도로부지' 및 일부는 '도로기타(주거용)'로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)(3)(4)토지: 상호 불가분의 주택지로서 남동측으로 약 7~8미터 가량의 포장도로, 남 서측으로 약 3.5미터 가량의 포장도로에 각 접하고 있음 기호(5)토지: 대부분 약 3~4미터 가량의 자체 '진입도로' 로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)(3)~(5)토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역(250m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(3)(4)토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '답기타(주거용)'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 본건 토지상의 소나무는 일부 수형이 양호하며 별도 가치를 가지나 토지,건물 과 동일소유로 조사되어 토지에 포함 정상평가하였는 바, 입찰시 굴취, 반출여 부에 대하여 재확인하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 일반목구조 아스팔트 슁글지붕 2층 건물로서 사용승인일자: 2006.06.16. 외벽: 치장벽돌 및 목재 사이딩 마감 등 내벽: 벽지 및 기타 내부 인테리어 마감 등 천정: 목재 및 천정지 마감 등 바닥: 강화마루, 장판지 및 타일 마감 등 천정: 샤시 및 목재 창호임.

이용상태

기호(2) 1층: 단독주택 2층: 단독주택으로 각 이용중임.

설비내역

급·배수시설 및 위생설비 등과 유류보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

건물에 포함 평가한 일부 부합물 외 별첨 '지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같은 제시외 건물 4동이 소재하며 제시외 건물로 정상 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 2) 기 타: ** 본건 건물내부는 직접 출입이 어려우나 외부에서 관찰하거나 종전 감정평가 서 및 관계인탐문 등에 의거한 일반적 이용상황을 기준으로 조사하였으니 입찰시 참고 하시기 바랍니다. **본건 제시외건물(ㄹ)은 일부 의뢰외지상에 소재하고 있는 점 입찰시 참고하 시기 바랍니다.(별첨 '지적 및 건물개황도' 참조)

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 토지의 각종 조경시설 등은 평가에 포함. 목록3, 4의 지목은 답이나 현황은 답기타(주거용)임. 목록3, 4 토지와 관련하여 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 미반환). 목록5 토지 일부는 도로기타(주거용)으로 이용중. 제시외 목록5-1 차고 일부는 대상토지 외 지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경62 (1)

소재지: 경상북도 고령군 덕곡면 노리 508-7

용도: 단독주택

감정가: 597,342,900원

토지 면적: 1474.00㎡ (약 445.86평)

건물 면적: 197.90㎡ (약 59.87평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자 (경매 신청인): 신한은행

2. 입지조건

본건은 경상북도 고령군 덕곡면 노리에 소재하며, '덕곡저수지' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농촌지대의 기존 촌락과 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 일반 차량의 접근은 원활하나, 농촌 지역의 특성상 대중교통을 포함한 전반적인 교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다. 토지는 부정형의 남동향 경사지에 조성되어 있으며, 일부 필지는 답이나 도로로 이용 중이나 현황은 주거용 부지로 이용되고 있습니다. 남동측 약 7~8미터, 남서측 약 3.5미터의 포장도로와 약 3~4미터의 자체 진입도로에 접하고 있습니다. 해당 지역은 보전관리지역 및 가축사육제한구역(250m 제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 3월 12일 신한은행의 근저당 (228,000,000원)입니다. 매각으로 인해 신한은행 근저당, 신용보증기금의 가압류 (2025년 8월 20일, 698,800,000원), 그리고 경매를 신청한 신한은행의 임의경매 (2026년 3월 13일, 228,000,000원)는 모두 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 926,800,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세 내용 미기재)

4. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치하여 주변에 상업시설이 밀집되어 있지 않습니다. 주로 농경지와 임야, 주거지가 혼재된 한적한 환경입니다. 덕곡저수지가 인근에 위치하여 자연환경을 즐길 수 있는 입지입니다. 하지만 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적입니다. 검색 결과에 따르면 고령군 덕곡면 지역에서 펜션 등의 숙박시설이 운영되고 있으나, 이는 관광객 대상이며 지역 상권과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

본건은 농촌 지역 특성상 주변 편의시설 접근성이 낮은 편입니다. 덕곡면 소재지까지 차량으로 이동해야 하며, 이는 약 12분 거리로 예상됩니다. 대규모 상업시설이나 병원, 학교 등은 고령읍 내에 위치해 있어 차량으로 25분 이상 소요될 것으로 보입니다. 다만, 가야산 국립공원이 인접해 있어 자연 친화적인 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건 토지 중 일부(목록3, 4)의 지목은 '답'이나 현황은 '답기타(주거용)'으로 이용 중입니다. 해당 토지에 대한 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 중대한 불이익이 발생하므로, 입찰 전 반드시 관련 서류 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 토지 및 건물 경계 확인 필요: 제시외 건물(차고 일부) 및 일부 토지(도로기타(주거용))가 대상 토지 외 지상에 소재하는 것으로 파악되었습니다. 정확한 경계 확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 건물 내부 접근성 제한: 건물 내부에 직접 출입이 어려워 외부 관찰 및 기존 감정평가서, 관계인 탐문 등을 토대로 조사되었습니다. 입찰 시 직접 확인이 어려운 점을 감안해야 합니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물 4동이 건물에 포함 평가되었으며, 이 중 일부(ㄹ)는 대상 토지 외 지상에 소재합니다.

* 토지 조경시설: 소나무 등 토지상의 조경시설은 별도 가치를 가지나 토지에 포함 평가되었습니다. 입찰 시 굴취 및 반출 여부에 대한 재확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 고령군 내에 건설폐기물 및 음식물 처리 시설 등이 건설되어 주민들의 반발이 있었던 사례가 있습니다. 본건 주변의 직접적인 혐오시설 입지 정보는 확인되지 않았으나, 향후 개발 가능성 등을 고려하여 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 고령군 덕곡면 노리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 함께 주택 및 다수의 제시외 건물을 일괄 매각하는 물건입니다. 농촌의 한적한 환경 속에서 전원생활을 꿈꾸는 실수요자에게 적합할 수 있으나, 농지취득자격증명 발급 여부가 가장 중요한 핵심 고려사항입니다. 법원 등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하며, 제시외 건물 일부가 타토지에 소재하는 점, 건물 내부 확인의 어려움 등 여러 제약사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1474㎡(약 445.86평)의 넓은 대지는 전원생활을 위한 정원 조성이나 추가 시설 설치 등 다양한 활용이 가능합니다.

* 농촌의 쾌적한 자연환경: 덕곡저수지 및 가야산 국립공원 인근에 위치하여 쾌적하고 조용한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 인수 부담 없는 임차관계: 인수할 임차인의 보증금이나 차임이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 주택 외 부속 건물까지 함께 취득할 수 있어 활용도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 597,342,900원입니다. 검색된 유사 지역의 전원주택 매물들을 살펴보면, 토지 면적, 건물 상태, 편의시설 접근성 등에 따라 가격 편차가 크지만, 대체로 평당 55만원에서 100만원 이상까지 다양하게 분포되어 있습니다. 예를 들어, 덕곡면 노리 인근의 100평대 토지에 18평 건물 규모의 전원주택이 1억 5천만원대에 매물로 나와 있는 사례가 있습니다. 또한, 고령군 우곡면 소재 4,273㎡(약 1,292평)의 토지에 340㎡(약 103평) 건물이 경매로 진행되었을 당시, 감정가 3억 7백만원대에서 최저 입찰가 2억 1천만원대로 시작한 사례도 있습니다.

본건의 경우, 감정가는 5억 9천만원대이나, 농지취득자격증명 필수, 제시외 건물 일부가 타토지에 소재, 건물 내부 확인 어려움 등 여러 제약 조건이 존재합니다. 이러한 점들을 감안할 때, 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

농지취득자격증명 발급 가능 여부에 따라 낙찰 가능성과 향후 활용도가 크게 달라지므로, 이를 최우선으로 확인해야 합니다. 만약 농지취득자격증명 발급이 원활하다는 전제 하에, 주변 시세 및 경매 물건의 특성을 고려하여 감정가의 70~80% 수준을 희망 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 410,000,000원 ~ 480,000,000원 범위에서 검토해 볼 것을 제안합니다. (이는 현재 시점의 일반적인 경매 시장 상황 및 공개된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.