나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100633 [1] 대구광역시 남구 대명동 1592-37 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 벧엘 · 평가일 2026.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 '대구공공시설관리공단' 북서측 인근에 위치하는 부동산이며, 본건 인근으로 본건 인근으로 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '대구지하철1호선 서부정류장역'이 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 등고평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, '주거용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 4m 내외의 보도블록 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구(2003-08-07), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서, -외벽: 화강석판재 및 치장타일 등 마감, -내벽: 벽지 및 타일 등 마감, -바닥: 장판지깔기 및 타일 등 마감, -창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

'다가구주택'으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

본건 건물 옥상에는 별첨 '사진용지'와 같이 계단실 등으로 이용 중인 옥탑(면적 약 12.5㎡)이 소재하며, 이는 건축면적(138.92㎡) 1/8 이하의 면적으로서 건축법상 건물의 층수에 산입되지 않아 일반건축물대장에 등재되어 있지 않으나, 본건 건물의 옥상을 이용하기 위한 부분으로서 본건 건물의 부합물 및 종물로 판단되어 건물 평가시 이를 감안하여 평가한바, 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부 확인이 불가하여 구체적 내부구조 및 수리여부, 관리상태 등을 확인할 수 없어, 건축물대장상 건축물현황도, 외부에서 투시 가능한 전경 등을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 통상적인 이용상황을 상정하여 평가한 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각.
목록2. 옥상 옥탑(약 12.5㎡) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 대구지방법원 2026타경100633 (1)

소재지: 대구광역시 남구 대명동 1592-37 (신주소: 대구광역시 남구 대명복개로2길 13-3)

용도: 다가구주택 (10가구)

감정가: 953,035,800원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

토지 면적: 195.60㎡ (약 59.17평)

건물 면적: 428.09㎡ (약 129.49평)

특이사항: 옥상 옥탑 (약 12.5㎡, 약 3.78평) 매각 포함

주차 시설: 외부 기계식 주차 8대 (면적 92㎡)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 '대구공공시설관리공단' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 자체 지반이 대체로 등고평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 있으며, '대구지하철 1호선 서부정류장역'이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 도로 상태

남서측으로 폭 약 4m 내외의 보도블록 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구(2003-08-07), 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2009.04.09 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1) 입니다.

모든 인수되는 권리 (예: 대항력 있는 임차권, 유치권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

매각으로 인해 등기부상 을구의 근저당권, 압류, 강제경매, 주택임차권 등은 모두 소멸될 예정입니다.

토지 등기부 채권 총액: 2,110,000,000원

건물 등기부 채권 총액: 2,475,000,000원

3.2. 임차인 분석

본건에는 다수의 임차인이 등록되어 있으나, 모두 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

다만, 일부 임차인의 경우 보증금 또는 차임이 '0원'으로 기재되어 있거나, '미상'으로 기재된 경우가 있으므로, 실제 점유 및 권리관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 김 (전입일자: 2025-10-02, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 김 (전입일자: 2021-07-06, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 도 (전입일자: 2025-04-03, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 염 (전입일자: 2026-02-23, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 이 (전입일자: 2016-12-02, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 이 (전입일자: 2022-08-01, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 이 (전입일자: 2024-03-21, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 임 (전입일자: 2016-12-02, 보증금: 115,000,000원, 차임: 0원, 확정일자: 2016-12-02, 배당신고일자: 2026-05-06, 대항력: 없음)

* 정 (전입일자: 2019-12-16, 보증금: 30,000,000원, 차임: 0원, 확정일자: 2019-12-02, 배당신고일자: 2026-03-11, 대항력: 없음)

* 제 (전입일자: 2025-11-28, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 조 (전입일자: 2026-01-21, 보증금: 2,000,000원, 차임: 250,000원, 확정일자: 2026-04-16, 배당신고일자: 2026-04-17, 대항력: 없음)

* 최 (전입일자: 2023-05-08, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 한국토지주택공사 (105호) (전입일자: 2018-08-20, 보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 확정일자: 2018-08-16, 배당신고일자: 2022-09-16, 대항력: 없음)

* 한국토지주택공사 (202호) (전입일자: 2015-04-03, 보증금: 40,000,000원, 차임: 30,000원, 확정일자: 2015-04-07, 배당신고일자: 2023-01-09, 대항력: 없음)

* 한국토지주택공사 (203호) (전입일자: 2015-05-11, 보증금: 80,000,000원, 차임: 50,000원, 확정일자: 2015-04-29, 배당신고일자: 2022-12-05, 대항력: 없음)

* 한국토지주택공사 (205호) (전입일자: 2017-02-10, 보증금: 60,000,000원, 차임: 50,000원, 확정일자: 2017-02-16, 배당신고일자: 2023-08-17, 대항력: 없음)

* 함 (전입일자: 2023-06-26, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

총 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없으므로 인수 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 대명동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 다양한 연령대의 인구가 거주하고 있습니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민들의 기본적인 생활 편의를 지원합니다.

인근에 대구공공시설관리공단 등이 있어 공공기관 관련 종사자들의 수요도 일부 있을 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에 병원, 마트, 은행 등 생활 편의시설이 다수 위치하고 있습니다.

혐오시설: 해당 주소지(대구광역시 남구 대명동 1592-37) 인근 지역에 대해 검색한 결과, 명확하게 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, '대구공공시설관리공단'은 혐오시설로 분류되지는 않으나, 업무 시설이 인접해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가까운 거리에 병원, 약국, 대형마트 및 전통시장이 있어 생활이 편리합니다.

또한, 다양한 음식점, 카페, 소매점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 여러 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

대학교로는 대구대학교, 영남대학교 등이 인근에 있어 학생 수요도 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

모든 임차인의 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 내부 확인 불가로 인한 명도 저항 가능성은 존재합니다.

건축물대장상 층수 산입되지 않은 옥탑(약 12.5㎡)도 매각 포함되어 있으나, 이는 법적 문제보다는 실제 면적 활용에 대한 고려 사항입니다.

6.2. 물리적 리스크

건물 내부 확인이 불가하여 정확한 수리 상태, 관리 상태, 노후 정도 등을 파악하기 어렵습니다.

다가구주택으로서, 각 가구의 상태 및 공실률에 따라 향후 임대 수익에 변동성이 있을 수 있습니다.

이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 불가하여, 실제 구조나 상태에 대한 추가적인 현장 조사가 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 대명동에 위치한 다가구주택으로, 지하철역과 버스정류장이 인근에 있어 교통이 편리한 편입니다.

주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력 또한 없어 보증금 인수 부담이 없는 깔끔한 물건으로 판단됩니다.

감정가는 9억 5천여만원으로, 주변 시세와 비교하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

다만, 내부 확인 불가 및 임대 관계 미상 등은 낙찰 후 명도 및 활용 계획 수립 시 주의가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 인수 부담이 없습니다.

교통 요지(서부정류장역 인근)에 위치하여 임차인 확보가 용이할 수 있습니다.

다가구주택으로서, 안정적인 월세 수익 창출이 기대됩니다.

토지 면적이 넉넉하여 향후 재건축 또는 증축 가능성도 검토해볼 수 있습니다. (토지이용계획상 일반상업지역이므로 용도 변경 또는 개발 시 더 큰 가치 상승 가능성)

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

감정가: 953,035,800원

건물 내부 상태, 실제 임대 수익률, 주변 유사 물건 시세, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현 시점에서는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우나, 감정가 대비 85% 수준인 약 810,000,000원 ~ 900,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.