나이스옥션 법원경매 대구 2026타경1114 [1] 대구광역시 동구 효목동 545 우창아파트 나동 3층305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시대 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 효목동 소재 "대구효목초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근일대 는 공동주택, 근린생활시설, 시장 및 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제3층 제305호 단위세대로서, - 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감 - 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 - 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감 - 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서,"주상용 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 동측 및 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-16)(대구효목초등학교)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: ① 본건은 공부상 용도가 아파트로 등재되어 있으나, 건축법령상 "주택으로 쓰는 1개 동 의 바닥면적 합계가 660㎡를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택"으로서 연립주택에 해당하는 것으로 판단되는 바 참고하시기 바람. ② 본건은 폐문 및 이해관계인 부재로 인하여 내부 상황을 확인할 수 없어 동유형 내지 유사유형 물건의 표준적 이용상황 및 사용자재 등을 상정하여 평가하였으니,경매 진행 및 참여시 이 점 참고하시기 바람.

물건 비고

공부상 아파트로 등재되어 있으나 건축법령상 연립주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 대구지방법원 2026타경1114 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 효목동 545 우창아파트 나동 3층 305호

* 용도: 연립주택 (공부상 아파트 등재)

* 감정가: 137,000,000원

* 토지면적: 39.40㎡ (약 11.92평)

* 토지지분: 39.404695837780146㎡ (약 11.92평)

* 건물면적 (전용면적): 65.79㎡ (약 19.90평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 으뜸새마을금고

* 특이사항: 공부상 아파트로 등재되어 있으나 건축법령상 연립주택에 해당함.

* 주의사항: 내부 확인 불가 (폐문 및 이해관계인 부재)

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 동구 효목동 소재 "대구효목초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 공동주택, 근린생활시설, 시장 및 관공서 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통 사정은 보통시됨.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제3층 제305호 단위세대로서, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 새시 창호 등으로 마감되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 단지 동측 및 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구효목초등학교), 비행안전제6구역(전술)에 해당함.

1.2. 권리분석

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* 등기부 요약:

* 소유권 이전 (2009-04-07, 박성희)

* 소유권 이전 (신탁등기 말소) (2022-03-11, 박성희)

* 근저당 (2023-03-20, 으뜸새마을금고, 81,600,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속) (2025-09-16, 김)

* 가압류 (2026-02-02, 주식회사디케이마린, 27,265,902원) - 말소

* 임의경매 (2026-03-13, 으뜸새마을금고, 66,095,540원) - 말소 (본건 경매)

* 등기부 채권 총액: 108,865,902원

* 임차인 현황:

* * 김화식

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-18

* 확정일자: 해당 없음

* 배당신고일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

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* 인근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 1일, 75.97㎡의 다세대 주택(라본빌)이 16,400만원에 거래됨 (약 216만원/㎡).

* 2026년 7월 15일, 81.81㎡의 연립 주택(편안한빌라)이 21,500만원에 거래됨 (약 263만원/㎡).

* 2026년 6월 16일, 67.342㎡의 다세대 주택(한창트라움A)이 15,600만원에 거래됨 (약 232만원/㎡).

* 시세 분석: 본건 전용면적 65.79㎡ 대비 최근 거래 사례들을 종합하면, 비슷한 면적대의 다세대 주택(67.342㎡)이 15,600만원에 거래된 점을 고려할 때, 시세는 약 15,000만원에서 17,000만원 수준으로 추정됩니다. 다만, 본건의 건축 연도(1979년)가 비교 사례들보다 오래되었다는 점을 감안해야 합니다.

1.4. 생활정보

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* 교육시설: 대구효목초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설 및 시장 등이 자리하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 버스 등 대중교통 이용이 편리하며, 간선도로 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 건축물 현황: 공부상 아파트로 등재되어 있으나, 건축법령상 연립주택에 해당하여 실제 용도와 공부상 내용 간의 차이가 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사 및 거래 시 불확실성을 야기할 수 있는 주요 리스크입니다.

* 건축 연도: 1979년 준공되어 상당한 노후도를 가지고 있습니다.

* 내부 확인 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태, 수리 필요 여부, 점유 관계 등을 직접 확인할 수 없어 정확한 가치 평가 및 명도 예상에 어려움이 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 인근에 위치한 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 그러나 대구 동구 효목동 지역은 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있으며, 인근 공업 지역의 가능성도 배제할 수 없으므로, 추가적인 현장 조사를 통해 상세 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 대구 동구 효목동의 주거 및 상업 지역이 혼재된 곳에 위치하며, 초등학교 및 생활 편의시설과 인접하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 하지만 공부상 아파트와 실제 연립주택 간의 불일치, 상당한 노후도, 그리고 내부 확인 불가라는 주요 리스크 요인을 동시에 가지고 있습니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 이러한 잠재적 문제점들을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 초등학교 및 생활 편의시설 인접한 우수한 입지 조건.

* 최근 매매 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 가능성을 시사함.

* 향후 지역 개발 또는 재건축/재개발 시 가치 상승 잠재력 보유 (단, 연립주택으로서의 법적 지위 명확화 선행 필요).

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 137,000,000원

* 최근 매매 시세 (유사 면적, 2014년 건축): 약 15,600만원

* 본건은 건축 연도(1979년), 공부와의 차이, 내부 미확인 등의 리스크 요인을 보유하고 있습니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려하되, 최근 시세 및 입지 조건을 반영하여 신중하게 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.