나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10455 [1] 충청남도 천안시 동남구 청수동 209 극동아파트 105동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 청수동 소재 '청수초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위 는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 201호로서, (사용승인일자 : 1992년 1월 17일) 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 바닥 : 장판 및 강화마루 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트[침실3, 거실, 주방/식당, 욕실, 현관, 창고, 발코니 등]로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, '아파트용건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 남동측 대로에 연결되는 중로 및 소로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 가로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

1) 청수동 209번지 : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접 합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안구성초등학교(상 대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>. 2) 청수동 183번지 : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접 합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안청수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 아파트의 집합건축물대장-전유부-건축물현황도(평면도)는 현관 및 거실의 위치 등에 비추어 105동 2ㆍ4호 라인에 대한 평면도로 추정되며, 본건 201호는 건축물현황도(평면도) 와 좌우 대칭 구조로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 특이사항 없음.

물건 비고

집합건축물대장-전유부-건축물현황도(평면도)와 좌우 대칭 구조로 추정(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 천안지원 2026타경10455 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 청수동 209 극동아파트 105동 2층 201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 2,500만원 (125,000,000원)

* 토지 면적: 0.04㎡

* 토지 지분: 0.038489999999999996㎡

* 건물 면적 (전용면적): 72.88㎡ (약 22평)

* 건물 지분 (전용면적): 72.88㎡ (약 22평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOO

* 아파트 명칭: 극동아파트

* 사용승인일: 1992년 1월 17일

* 총 동수: 7개 동

* 총 세대수: 450세대

* 단지 전용면적: 39266.7㎡

* 단지 총면적: 47306.4㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 201호

* 건물 현황도 추정: 본건 201호는 건축물현황도(평면도)와 좌우 대칭 구조로 추정됨 (감정평가서 참조)

1.1. 입지조건

2.

* 위치: 충청남도 천안시 동남구 청수동 소재 '청수초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 아파트 단지 남동측 대로에 연결되는 중로 및 소로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 2016년 2월 25일 삼성생명보험주식회사가 설정한 근저당권 (을8)입니다.

* 권리 분석 요약: 을구의 근저당권, 근저당권, 전세권, 임의경매, 가압류 등 모든 권리들은 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 140,135,877원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사지니자산관리대부

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련 주의사항: 본건 임차인인 주식회사지니자산관리대부는 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금 또한 없습니다. 다만, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 누락되어 있으므로, 경매 진행 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

2.

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주거지역으로 분류됩니다. 주변에 아파트 단지와 근린생활시설, 학교가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 인근에서 확인되지 않아 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 차량 이동 시 천안 시내 및 인근 지역으로의 접근이 용이하여 외부 상권 이용도 가능합니다.

1.4. 생활정보

2.

* 교육 시설: 청수초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 학군입니다.

* 편의 시설: 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활필수품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다.

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 지상 4대, 지하 15대, 총 275대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

* 층수: 최고 15층, 최저 0층 (지하 1층)으로 이루어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 건물 노후화: 1992년 1월에 사용승인된 아파트로, 건축 30년이 경과하여 노후화로 인한 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건축물 현황도 불일치 가능성: 집합건축물대장상의 건축물현황도(평면도)와 실제 구조가 좌우 대칭으로 추정된다는 점은, 실제 현황과 다를 경우 추후 점유 관계나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 소지가 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 상태를 확인해야 합니다.

* 부동산 시장 변동성: 향후 부동산 시장 상황 변화에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 외부 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 천안시 동남구 청수동에 위치한 극동아파트 105동 2층 201호입니다. 입지 조건, 교통, 주변 환경 등에서 기본적인 주거 가치를 갖추고 있으며, 특히 권리 분석상 인수할 부담이 없어 명확한 물건입니다. 72.88㎡(약 22평)의 전용면적을 가진 아파트로, 최근 실거래가 수준을 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후화 및 건축물 현황도와의 잠재적 불일치 가능성은 주의 깊게 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 최근 매매 동향:

2026년 4월 22일, 13층, 72.88㎡, 12,000만원에 거래되었습니다.

2026년 5월 11일, 12층, 72.88㎡, 12,900만원에 거래되었습니다.

2026년 6월 20일, 12층, 84.81㎡, 13,500만원에 거래되었습니다. (본건과 면적 상이)

* 시세 비교: 본건의 감정가 1억 2,500만원은 전용면적 72.88㎡ 기준 최근 실거래가(1억 2,000만원 ~ 1억 2,900만원) 범위 내에 있거나 약간 상회하는 수준입니다. 면적이 큰 84.81㎡ 매물이 1억 3,500만원에 거래된 점을 감안하면, 본 건의 현재 시세는 1억 2,000만원 ~ 1억 3,000만원 사이로 추정됩니다.

* 권리 관계: 인수할 권리가 없어 낙찰 후 명확한 권리 행사가 가능합니다.

* 입지: 청수초등학교 인근의 주거 지역으로, 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 1억 2,500만원이며, 최근 전용면적 72.88㎡ 기준 실거래가는 1억 2,000만원에서 1억 2,900만원 수준입니다. 인수할 권리 부담이 없는 점과 건물 노후화, 건축물 현황도 상의 불일치 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 시장 가격 및 감정가를 참고하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

경쟁 강도 및 현장 조사 결과를 바탕으로 하되, 보수적인 접근으로는 1억 2,000만원 ~ 1억 2,500만원 범위 내에서 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (시세 반영률 약 93% ~ 100%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.