나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600495 [1] 대전광역시 유성구 덕명동 524 운암네오미아아파트 103동 5층 503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창성 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재 "덕송초등학교" 남측 인근에 위치하는 운암네오미아아파트 제103동 제5층 제503호로서 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 15층 중 제5층 제503호로서 외벽 : 외장석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서 아파트단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주위로 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상. 2) 기 타 : 본건 내부 이용상황 등은 건축물현황도, 탐문조사 등을 통해 유사평형 아파트의 평균적인 이용상황 등을 고려하여 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

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1.1. 1.사건번호

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대전지방법원 2026타경600495 (1)

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1.1. 2.경매 구분

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부동산 임의경매

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1.1. 3.채권자

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농협은행

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1.2. 물건 현황

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1.2. 1.소재지

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대전광역시 유성구 덕명동 524 운암네오미아아파트 103동 5층 503호

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1.2. 2.용도

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아파트

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1.2. 3.면적

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* 토지 면적: 81.90㎡ (약 24.78평)

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* 건물 면적: 134.42㎡ (약 40.66평) - 전용면적 기준

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1.2. 4.감정가

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596,000,000원

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1.3. 매각 대상 및 경매 구분

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1.3. 1.매각 대상

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토지/건물 일괄매각

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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본건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재 "덕송초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통으로 평가됨.

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2.2. 교통상황

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차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가됨.

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2.3. 토지이용계획 및 제한상태

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* 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 제3종일반주거지역임.

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* 본건 주위로 중로 등에 접함.

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3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

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근저당권 (농협은행주식회사, 2014-10-07 접수, 283,200,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매개시결정(농협은행, 2026-03-16 접수)으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정임.

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3.2. 인수되는 권리

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물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있음. (※ 지상권 존재 여부 및 내용은 반드시 현장 확인 필요)

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3.3. 임차인 현황

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인수되는 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됨. 다만, 감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있으며, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요함.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설

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단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

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4.2. 주거 단지 특성

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운암네오미아아파트는 2010년 5월에 사용승인된 단지로, 총 8개 동, 544세대로 이루어진 대규모 아파트 단지임.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 주민공동시설 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있음. 주변에 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호한 편임.

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5.2. 교육시설

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도보 거리에 덕송초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 우수함.

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5.3. 아파트 단지 정보

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* 주차대수: 총 961대 (지상 94대, 지하 863대)

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* 최고층: 23층 (본건: 15층 중 5층)

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 인수되는 권리 (지상권)

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물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 해당 권리의 존재 여부, 내용, 가치에 대한 면밀한 분석과 현장 확인이 필수적임. 지상권이 실제 존재할 경우, 명도 및 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있음.

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6.2. 감정가와 시세의 괴리

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본건 감정가는 596,000,000원이지만, 최근 유사 면적(127.7㎡)의 실거래가가 490,000,000원임을 감안할 때, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있을 가능성이 있음. 이는 낙찰 후 시세 차익을 제한하거나, 추가적인 가격 하락 가능성을 내포할 수 있음.

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6.3. 미상 임대차 관계

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감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있으나, 인수되는 보증금이 0원이므로 직접적인 금전 부담은 없음. 그러나 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 별도 확인이 필요하며, 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

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7. 종합 의견

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본 물건은 대전광역시 유성구에 위치한 운암네오미아아파트 103동 503호로, 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 가질 만한 입지 조건을 갖추고 있음. 초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의 시설 이용이 용이함. 권리 분석상 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 부분과 감정가 대비 최근 시세가 낮게 형성된 점은 주의 깊게 살펴야 할 부분임.

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8. 투자 포인트

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8.1. 우수한 입지 조건

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대전 유성구의 핵심 지역으로, 교육, 교통, 생활 편의 시설 접근성이 양호함.

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8.2. 대단지 아파트의 안정성

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총 544세대의 대단지로, 단지 내 커뮤니티 시설 및 관리 시스템이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

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8.3. 낮은 명도 리스크

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인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 명도 관련 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁의 가능성이 현저히 낮음.

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8.4. 시세 차익 가능성

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감정가보다 낮은 수준에서 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승 시 상당한 시세 차익을 기대할 수 있음. (단, 지상권 분석 필수)

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9. 예상 입찰가

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본건은 134.42㎡ (약 40.66평) 면적의 아파트로, 감정가는 596,000,000원임.

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최근 유사 면적(127.7㎡)의 실거래가(2026년 3월)는 490,000,000원이었으며, 이를 기준으로 평당 약 12,685,000원으로 환산 시, 본건의 시장가치는 약 515,727,000원 (40.66평 * 12,685,000원/평)으로 추정됨.

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그러나 감정가 596,000,000원은 최근 실거래가 대비 약 21.6% 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요함.

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입찰가는 잠재적 리스크(지상권, 미상 임대차 관계 등)와 인수되는 보증금이 없다는 점, 그리고 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

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안전 마진 확보 및 리스크 관리를 고려하여, 520,000,000원 ~ 550,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장함. (※ 지상권 분석 결과에 따라 입찰가는 크게 변동될 수 있음)

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.