나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600541 [1] 대전광역시 유성구 신성동 160-1 삼성한울아파트 102동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 신성동 소재 "KT&G중앙연구원" 북측 인근에 소재한 삼성한울아파 트 102동 13층 1303호이며, 주위는 아파트 단지 및 각급 학교, 각종 근린생활시설 및 다가구 주택, 공공 및 편의시설, 기업연구소 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트 내 차량의 출입이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽식조 철근콘크리트지붕 14층 건물 중 13층 1303호, (사용승인일자: 1992.12.19) 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 내벽: 벽지 및 타일, 페이팅 등 마감 창호: 새시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실1, 현관, 발코니 등)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 평지이며, 공동주택(아파트)용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 주위로 대로 및 중로, 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(성덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한울유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(20 23-12-29)(성덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(한울유치원)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구(20 23-12-19)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역(대덕연구개발특구)<연구 개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균 형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600541 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 신성동 160-1 삼성한울아파트 102동 13층1303호

용도: 아파트

감정가: 235,000,000원

토지면적: 35.86㎡ (약 10.85평)

건물면적 (전용면적): 71.95㎡ (약 21.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 없음

주의사항: 임대차 관계 미상으로 인한 명도 관련 주의 요망.

특수물건정보: 없음

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 신성동에 소재하며, "KT&G 중앙연구원" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지와 함께 각급 학교, 각종 근린생활시설, 다가구 주택, 공공 및 편의시설, 기업 연구소 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 환경은 양호한 지역입니다.

교통상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

건축물 정보

본건은 1992년 12월 19일 사용 승인된 철근콘크리트조 및 벽식조 철근콘크리트지붕 14층 건물 중 13층에 위치합니다.

주변 시설

제공된 정보에 따르면, 본건 주변에는 "KT&G 중앙연구원"을 비롯하여 주거, 상업, 교육, 편의시설이 위치하고 있습니다. 혐오시설이나 특이사항은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

등기부현황

말소기준권리는 2022년 11월 21일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권입니다. 이 근저당권보다 늦게 설정된 모든 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 안전한 권리 상태를 확보할 것으로 예상됩니다.

임차인 현황

본건의 임대차 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. 인수할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 보증금 인수 부담 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성

본건이 위치한 신성동 일대는 연구단지와 주거 단지가 복합적으로 구성된 지역입니다. 이는 관련 연구소 종사자들의 주거 수요를 창출하며, 더불어 다양한 근린생활시설과 편의시설이 발달해 있어 안정적인 상권 형성에 기여합니다.

5. 생활정보

단지 및 주변 시설

본건이 속한 삼성한울아파트는 1992년 12월에 준공되었으며, 총 12개 동, 814세대로 이루어져 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다. 주차는 총 504대가 가능하며, 지하 주차장에는 12대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축 연도

본 아파트는 1992년 준공되어 약 34년 경과한 노후 아파트입니다. 향후 리모델링 또는 재건축 가능성을 고려해야 할 수 있으나, 현재 시점에서는 주택의 유지 보수 상태 및 수리 필요 여부를 점검할 필요가 있습니다.

임대차 불확실성

임대 관계가 미상으로, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 인수 여부가 0원으로 표기되어 있으나, 계약서 등 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

대전광역시 유성구 신성동에 위치한 삼성한울아파트 102동 13층 1303호는 역세권은 아니지만, KT&G 중앙연구원 등 배후 주거 수요가 있는 지역에 위치하고 있습니다. 권리 분석상 특이사항은 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후화와 임대차 관계의 불확실성은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 연구 단지 배후 수요

주변 연구 기관 종사자들의 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 층수 이점

13층의 고층으로 일조권 및 조망권 확보.

* 안정적인 권리 관계

말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예정.

9. 예상 입찰가

시세 분석

본건의 전용면적은 71.95㎡ (약 21.76평)입니다. 최근 실거래 사례 중 동일 면적(71.95㎡)의 3층 매물이 2026년 6월 28일 23,500만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가와 동일한 금액입니다. 본건은 3층보다 훨씬 높은 13층에 위치하고 있어 층수 프리미엄을 고려할 때, 3층 거래가 이상으로 가격이 형성될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가

감정가 235,000,000원과 최근 실거래가 23,500만원(3층)을 기준으로, 13층의 층수 프리미엄을 감안하여 240,000,000원 ~ 255,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.