나이스옥션 법원경매 대전 2026타경177 [1] 대전광역시 서구 관저동 1106 관저스포월드 3층301호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 서구 관저동 소재 "대전선암초등학교" 북동측 인근에 위치하는 관저스포월드 제3층 제301호로서, 인근은 상업용 및 주거용 건물, 아파트 단지 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상건물까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제301호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

운동시설(놀이형시설, 상호: 라라키즈클럽)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 천정형 냉난방설비, 소방설비, 방범설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, '상업용(관저스포월드)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복6차선 포장도로, 남측 및 동측으로 왕복2차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(관저2지구 지구단위계획구역), 사업지역기타(체육시설용지), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(봉우중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(선암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(선암초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

집합건축물대장상 용도가 '운동시설(체육도장)'으로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 '운동시설(놀이형시설, 상호: 라라키즈클럽')으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 소유자가 설치한 것으로 탐문조사되는 각종 놀이시설(트램폴린, 볼풀장, 튜브슬라이딩, 정글짐, 짚라인, 복층구조의 놀이방 등) 및 휴게시설(보호자 마사지실, 파티룸, 수유실, 야외정원 등) 등이 소재하며, 상기 운동시설(놀이형시설)의 내부인테리어 등은 건물로부터 분리하는데 과다한 비용이 들고 이를 분리하여 떼어낼 경우 그 경제적가치가 현저히 감소할 것으로 판단되어 구분건물에 포함하여 평가하였는 바, 경매 진행시 이해관계인은 참고바람.

물건 비고

현재 운동시설(놀이형 시설)로서 소유자가 설치한 것으로 탐문조사 되는 각종 놀이시설 및 휴게시설 등이 소재하며 운동시설의 내부 인테리어 등은 건물로부터 분리하는 데에 과다한 비용이 들고 분리할 경우 경제적 가치가 현저히 감소할 것으로 판된되어 구분건물에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경177 (1)

소재지: 대전광역시 서구 관저동 1106 관저스포월드 3층 301호

용도: 운동시설

감정가: 5,390,000,000원

토지면적: 642.80㎡ (약 194.50평)

건물면적: 1518.98㎡ (약 459.52평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

주요 특징:

* 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 현재 운동시설(놀이형 시설)로 운영 중이며, 소유자가 설치한 각종 놀이시설 및 휴게시설 등이 건물에 포함되어 평가되었습니다.

* 건물로부터 분리 시 경제적 가치가 현저히 감소할 것으로 판단되어 구분건물에 포함하여 평가되었으므로, 경매 진행 시 이해관계인은 참고하시기 바랍니다.

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

* 대상 물건은 대전광역시 서구 관저동 소재 "대전선암초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 상업용 및 주거용 건물, 아파트 단지, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 접근성:

* 차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

토지 및 도로 상태:

* 토지는 인접지와 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로, '상업용(관저스포월드)' 건부지로 이용 중입니다.

* 서측으로는 왕복 6차선, 남측 및 동측으로는 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한 사항:

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(관저2지구), 사업지역 기타(체육시설용지)입니다.

* 대로1류(폭 35m~40m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(봉우중학교, 선암초등학교, 선암초등학교병설유치원)에 해당합니다.

* 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 을7 근저당권 (접수일자: 2025-06-13, 채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사, 채권최고액: 4,104,000,000원)

* 본 근저당권보다 선순위 권리는 없습니다.

인수되는 권리:

* 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 임차인 현황 참조)

주요 임차인 현황:

* 김

- 보증금: 100,000,000원

- 차임: 16,000,000원

- 전입일자: 2026-01-22

- 배당신고일자: 2026-08-18

- 대항력: 없음

* 김은희

- 보증금: 0원

- 차임: 400,000원

- 전입일자: 2026-01-30

- 대항력: 없음

* 유한회사라라카페

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 사업일자: 2024-08-29

- 대항력: 있음

- 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 주식회사점핑스퀘어

- 보증금: 150,000,000원

- 차임: 14,000,000원

- 사업일자: 2019-03-18

- 대항력: 있음

- 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

등기부채권 총액: 4,104,000,000원

4. 상권분석

지역적 특성:

* 대전 서구 관저동은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 아파트 단지 및 초등학교가 인접해 있어 가족 단위의 배후 수요가 풍부한 편입니다.

주요 시설 및 업종:

* 대상 물건은 '관저스포월드' 건물 내에 위치하며, 현재 '라라키즈클럽'이라는 상호로 운동시설(놀이형 시설)로 운영 중입니다.

* 주변에는 다양한 소매점, 음식점, 학원 등 상업 시설이 분포하고 있습니다.

잠재 고객층:

* 인근 아파트 단지 거주민 및 대전선암초등학교 학생, 유치원 원아 및 학부모를 주요 잠재 고객층으로 예상할 수 있습니다.

* 넓은 공간을 활용한 키즈카페, 실내 놀이터, 체육 시설 등 가족 단위 이용객을 타겟으로 하는 업종에 적합합니다.

주변 편의시설 및 기타 시설:

* 상업 및 주거 지역 특성상 은행, 병원, 편의점 등 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 인근에 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

교통 편의성:

* 차량 이용 시 대전 시내외 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 역시 편리한 편입니다.

교육 환경:

* 대전선암초등학교, 봉우중학교, 관저고등학교 등 교육 시설이 근거리에 위치하고 있습니다.

* 단, 학교 주변은 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

주변 편의시설:

* 대형 마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 상업 지역 내 식당, 카페 등도 잘 갖춰져 있습니다.

혐오시설 여부:

* 주변 지역을 검색한 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 부담:

* 주식회사점핑스퀘어(보증금 1억 5천만원)와 유한회사라라카페(보증금 0원)는 대항력이 있어 낙찰자가 해당 임차인의 권리를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

건물 내 설치된 영업 설비 관련 문제:

* 현재 운영 중인 놀이 시설 및 인테리어 설비 등은 건물과 일체화되어 경제적 가치 감소 우려로 감정가에 포함되었습니다. 낙찰 후 해당 시설의 철거, 원상복구 또는 재활용 방안에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

운영 중단 또는 변경 가능성:

* 경매 진행으로 인해 현재 운영 중인 '라라키즈클럽'의 영업이 중단되거나 운영 주체가 변경될 수 있습니다.

건물 연식 및 유지보수:

* 건물 준공 연도가 2008년으로, 향후 시설 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지 이용 제한:

* 토지 이용계획상 일부 제한 사항(가축사육제한구역, 상대보호구역 등)이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 관저동의 아파트 단지 및 학교 밀집 지역에 위치한 대형 운동시설(놀이형 시설)입니다. 넓은 면적과 양호한 입지 조건은 가족 단위 이용객 유치에 유리하며, 지역 내에서 부족할 수 있는 실내 놀이 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 및 임대차 조건을 인수해야 할 위험이 있습니다. 또한, 건물 내부에 설치된 영업 설비와 관련된 경제적 부담이나 처리 문제도 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 감정가는 높게 책정되었으나, 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

가족 단위 고객 유입 용이한 입지:

* 아파트 단지와 초등학교, 유치원이 밀집해 있어 고정적인 수요 확보가 가능합니다.

현재 시설 활용 가능성:

* '라라키즈클럽' 등 현재 운영 중인 시설의 영업권이나 시설을 승계하여 빠른 시일 내에 수익을 창출할 수 있습니다.

넓은 면적을 활용한 사업 확장성:

* 현재의 운동시설 외에도 다양한 교육, 문화, 서비스 업종으로의 확장 가능성이 열려 있습니다.

지역 개발 잠재력:

* 관저2지구 지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

산정 근거:

* 본 물건의 감정가는 5,390,000,000원입니다.

* 제공된 정보에 따르면, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다.

잠재적 인수 부담 고려:

* 다만, '주식회사점핑스퀘어'는 1억 5천만원의 보증금과 함께 '대항력 있음'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. '유한회사라라카페' 또한 보증금은 0원이지만 대항력이 있습니다.

* 따라서 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와는 별개로, 실제 낙찰 시 1억 5천만원의 보증금 인수 부담이 발생할 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

신중한 결정 촉구:

* 예상 입찰가는 상기 언급된 잠재적 인수 보증금(1.5억원) 및 기타 시설 관련 비용, 권리관계 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 법원 매각 조건, 현장 조사 결과, 시장 동향 등을 면밀히 분석한 후 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.