나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50324 [1] 충청북도 청주시 청원구 우암동 328-12 우암세원임대아파트 101동 10층1011호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 우암동 소재 "청주중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 기존의 구획된 단독주택, 상가주택 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며, 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제10층 제1011호로서, 외 벽 : 시멘트 위 페인팅 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 동측 및 서측으로 소로와 접하고 이와 연계하여 진,출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청주중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항증명서상 건물 명칭은 "우암세원임대아파트 101동"이나 집합건축물대장 및 현황 통칭 "우암세원아파트"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 청주지방법원 2026타경50324 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 우암동 328-12 우암세원임대아파트 101동 10층 1011호

용도: 아파트

감정가: 69,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.95㎡ (약 3.92평)

토지지분: 12.9508㎡ (약 3.92평)

건물면적: 41.02㎡ (약 12.41평)

건물지분: 41.02㎡ (약 12.41평)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 아파트 정보

아파트명: 우암세원아파트

주소: 충청북도 청주시 청원구 우암동 328-12

사용승인일: 1999년 11월 5일

전용면적: 41.02㎡ (약 12.41평)

총 동수: 1동

총 세대수: 236세대

최고층: 13층

건축물 표제부상 총 연면적: 14495.922㎡

건축물 표제부상 대지 면적: 3002.9㎡

참고: 분양면적에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 우암동에 소재하며, "청주중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 기존의 단독주택, 상가주택 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 간선도로가 통과하여 일반적인 교통 상황은 무난합니다. 본건 단지는 동측 및 서측으로 소로와 접하고 있어 진출입에 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있습니다.

2.4. 제한 사항

가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 상대보호구역(청주중학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을10, 근저당권 (채권자: 유윤주, 접수일자: 2021-10-12, 채권금액: 80,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위인 각종 압류 및 근저당권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

을11, 주택임차권 (권리자: 한국토지주택공사, 접수일자: 2024-07-12, 권리금액: 58,000,000원)은 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (전대인)

* 보증금: 58,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-25

* 확정일자: 2020-05-20

* 대항력: 있음

3.3. 참고사항

* 제공된 정보 중 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 내용과 등기부 요약의 "을11 주택임차권... 말소: 인수"라는 내용이 상충됩니다. 등기부상 명확히 '인수'로 기재되어 있으므로, 한국토지주택공사의 보증금 58,000,000원은 낙찰자가 인수하는 것으로 간주합니다. 이 부분은 현장 조사 등을 통해 반드시 재확인이 필요합니다.

* 건물 명칭에 대한 차이가 있습니다. 공부상에는 "우암세원임대아파트 101동"으로 기재되어 있으나, 현황에서는 "우암세원아파트"로 통칭되고 있습니다.

3.4. 채권 총액

등기부 채권 총액: 138,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 주택지대에 위치하며, 단독주택 및 상가주택이 혼재하는 지역입니다. "청주중학교" 북동측 인근에 위치하며, 교육 시설 및 주거 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

4.2. 단지 내 시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대 복리시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 병원, 약국 등 일상생활에 필요한 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. (추가적인 외부 지도 검색 결과, 청주농업고등학교, 충청북도교육문화원 등 교육 및 문화 시설이 인접해 있습니다.)

5.2. 교육시설

청주중학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 외부 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 58,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실제 투자 비용을 증가시키는 요인입니다.

6.2. 건물 명칭 혼동

공부상 명칭과 현황 통칭 명칭이 달라, 계약 시 혼동의 여지가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인으로 인해 58,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 권리 분석상 말소되는 권리들은 명확하나, 임차인 보증금 인수 문제는 투자 수익률에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 아파트 자체의 입지나 주변 환경은 일반적인 주거지로서 무난한 편입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 인수 보증금 고려한 투자 계획 수립

낙찰가 외에 인수해야 하는 58,000,000원의 보증금을 합산하여 총 투자 비용을 산정하고, 시세와 비교하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8.2. 실거주 또는 장기 임대 목적

안정적인 임차인(한국토지주택공사)이 존재하므로, 공실 위험은 상대적으로 낮을 수 있습니다. 실거주 목적 또는 장기적인 임대 수익을 염두에 둔 투자를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 매매 사례 분석

최근 2026년 6월에는 60,000,000원(7층) 및 62,000,000원(12층)에 거래되었으며, 2026년 7월에는 71,000,000원(5층)에 거래되었습니다. 현재 시세는 6,000만원에서 7,100만원 사이로 형성되어 있습니다.

9.2. 감정가 대비 시세

감정가 69,000,000원은 최근 최고가 시세와 유사한 수준입니다.

9.3. 총 투자비용 고려

낙찰가 외에 58,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 하므로, 낙찰받는 가격이 낮더라도 총 투입 비용은 상당할 수 있습니다. 예를 들어, 6,000만원에 낙찰받는다면 총 투입 비용은 6,000만원(낙찰가) + 58,000,000원(인수 보증금) = 118,000,000원이 됩니다. 이는 최근 최고 시세인 7,100만원보다 약 4,700만원이 높은 금액입니다.

9.4. 권장 입찰가

위의 점들을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세 대비 총 투자 비용이 높아 실익을 기대하기 어려울 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 입찰을 고려한다면, 총 지출 비용이 현재 최고 시세(7,100만원)를 넘지 않는 선에서 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 낙찰가 자체는 60,000,000원 ~ 62,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다. 이 경우에도 총 지출액이 시세보다 높아지는 점을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.