나이스옥션 법원경매 속초 2026타경34 [1] 강원특별자치도 양양군 강현면 주청리 2-22 르부르낙산 11층1107호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양양군 강현면 주청리 소재 '낙산해수욕장' 서측 인근에 위치하는 '르부르낙산'으로서 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 주차장, 상업나지 등이 혼재하는 관광휴양지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내 제11층 제1107호로서 외 벽 : 하단부-외장타일붙임, 상단부-몰탈위 페인팅 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 플라스틱샷시 등의 창호임.

이용상태

숙박시설로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 공용승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 지하주차장설비 및 가스보일러에 의한 개별난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 2필 1단의 장방형 토지로서 숙박시설 및 상업용 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측 및 북서측, 남동측으로 중로 및 소로, 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지 : 도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역(환경과 협의요)), 상대보호구역(조산초등학교) 기호 2 토지 : 도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역(환경과 협의요)), 상대보호구역(조산초등학교)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

물건 비고

체스터톤스낙산 주식회사에서 객실위탁운영관리 하고 있다고 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 속초지원 2026타경34 (1)

소재지: 강원특별자치도 양양군 강현면 주청리 2-22 르부르낙산 11층1107호

건물명: 르부르낙산

용도: 숙박시설 (생활숙박시설), 근린생활시설

감정가: 200,000,000원

토지면적: 3.22㎡ (약 0.97평)

건물면적: 26.33㎡ (약 7.97평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 인OOO (인제농업협동조합)

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 강원특별자치도 양양군 강현면 주청리 소재 '낙산해수욕장' 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 숙박시설, 주차장, 상업나지 등이 혼재하는 관광휴양지대입니다.

교통: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

도로: 본건의 남서측, 북서측, 남동측으로 중로 및 소로, 세로에 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

건축 정보: 건물은 2020년 9월 28일 건축 허가를 받아 2023년 12월 26일 사용 승인되었습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 3월 6일 접수된 인제농업협동조합의 근저당권(145,200,000원)이 말소기준권리입니다.

총 채무액: 등기부등본상 채무 총액은 약 8억 6천 6백만원으로, 근저당, 다수의 가압류, 그리고 경매 신청 채권(인제농업협동조합 122,479,871원)이 포함되어 있습니다.

인수되는 권리: 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다. 일반적으로 임의경매에서는 말소기준권리보다 선순위인 권리만이 인수됩니다.

임차인 현황: 임차인 현황에서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

주의사항: 임대관계는 '미상'으로 파악되었습니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 낙산해수욕장 인근에 위치한 대표적인 관광휴양지대로, 다수의 숙박시설 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

수요: 풍부한 관광객을 배후로 하며, 계절별 유동인구가 많습니다.

운영 현황: 현재 체스터톤스낙산 주식회사에서 객실 위탁운영 관리를 하고 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 차량 접근이 편리하며, 대중교통 이용도 비교적 용이합니다.

주차: 건물 내 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.

설비: 위생설비, 급배수, 공용승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

과밀 개발 및 환경 문제: 낙산해변 일대는 20층 이상의 초고층 생활형 숙박시설이 우후죽순 들어서면서 경관 훼손 및 난개발에 대한 우려가 제기되고 있습니다.

지반 침하 및 싱크홀 위험: 대형 숙박시설 건축 공사 현장 주변 도로에서 싱크홀 및 지반 침하 현상이 잇따라 발생하여 인근 건물이 붕괴되거나 주민들이 대피하는 사건이 있었습니다. 이는 건축 공사 시 지하수 유입 및 지반 안정성 문제와 관련될 수 있으며, 향후 주변 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

토지 이용 제한: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하나, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(조산초등학교)으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

높은 채무 총액: 총 채무액이 감정가를 상회하는 수준으로, 경매 과정에서의 변수 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

임대 관계 미상: 임대차 계약 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 양양군 낙산해수욕장 인근에 위치한 르부르낙산 숙박시설 11층 1107호로, 감정가는 2억원입니다.

관광지라는 입지적 장점을 바탕으로 숙박업 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 비교적 신축(2023년 사용승인)이며, 기본적인 편의시설도 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 주변 지역의 과밀 개발로 인한 환경적 이슈와 빈번하게 발생하는 싱크홀 및 지반 침하 관련 안전 문제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 높은 채무 총액과 임대 관계 미상은 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 유명 관광지인 낙산해수욕장 인근으로 관광객 대상 사업에 유리.

건물: 비교적 신축 건물로 즉시 활용 및 임대 가능.

잠재력: 주변 관광지 개발 계획 등 추가적인 호재 발생 시 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 200,000,000원을 기준으로 판단합니다.

주변 시세, 건물 상태, 향후 예상 임대 수익률, 명도 가능성, 그리고 낙산해변 일대의 개발 관련 이슈 및 안전 문제 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

일반적으로 경매 물건의 경우, 감정가의 70% ~ 110% 사이에서 입찰이 결정되나, 본 건은 높은 채무액과 미상인 임대 관계, 그리고 지역 개발 관련 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적으로 감정가의 70% ~ 80% 수준(140,000,000원 ~ 160,000,000원)을 참고하여 향후 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.