나이스옥션 법원경매 청주 2026타경101 [1] 충청북도 진천군 문백면 도하리 669-66 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2026.04.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 문백면 도하리 소재 '충북체육중학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,5,6) : 3필 일단의 부정형, 평지로서 '공업용 등'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,5,6) : 일단지로서 북측으로 폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,6) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(관리형), 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(충북체육중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 기호(5) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(충북체육중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 '사진용지'와 같이 소유자 미상의 제시외수목㉦이 식재되어있어 별도로 감정평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브 및 판넬지붕 지하 1층 지상 2층 건물로서, (사용승인일 : 1995.12.12 / 증축일 : 1998.03.25 등) 외벽 : 적벽돌 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 바닥 : 장판지깔기 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 섀시창호 등임. 기호(3) : 일반철골구조 판넬지붕 지상 1층 건물로서, (사용승인일 : 1998.07.10 / 증축일 : 2004.12.20 등) 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 판넬 마감 등, 바닥 : 콘크리트 마감 등, 창호 : 섀시 창호 등임. 기호(4) : 일반철골구조 판넬지붕 지상 1층 건물로서, (사용승인일 : 2004.12.20) 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 판넬 마감 등, 바닥 : 타일 및 콘크리트 마감 등, 창호 : 섀시 창호 등임.

이용상태

기호(2) : '주택,사무실,창고 등'으로 이용중임. 기호(3) : '창고 등'으로 이용중임. 기호(4) : '창고 및 사무실 등'으로 이용중임.

설비내역

기호(2) : 일부 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨'사진용지' 및 '지적개황도 및 건물개황도'와 같이 제시외건물㉠~㉥이 소재함.

공부와의 차이

기호(2) : 공부상 도하리 669-66 지상에 소재하나, 현황 도하리 669-66, 773 지상에 소재함. 기호(3) : 공부상 도하리 669-66 지상에 소재하나, 현황 도하리 669-66, 441-13 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물, 수목 포함. 컨테이너 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 개요

사건번호: 청주지방법원 2026타경101 (1)

용도: 공장

감정가: 885,434,490 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (본 경매의 임의경매 신청 채권자는 하나은행입니다.)

* 소재지 및 토지 현황

소재지: 충청북도 진천군 문백면 도하리 669-66

토지 면적: 2291.00㎡ (약 693.03 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 3필 일단의 부정형, 평지로서 '공업용 등'으로 이용중입니다.

인접 도로 상태: 북측으로 폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로와 접합니다.

* 건물 현황

건물 총 면적: 1220.56㎡ (약 369.23 평)

건물 제시외 면적: 114.94㎡

* 건물 (2) (주1): 지하 1층, 지상 2층, 철근콘크리트조 및 조적조. 사용승인일: 1995.12.12. 면적: 346.8㎡ (약 105.03 평). 용도: 주택, 사무실, 창고 등.

* 건물 (3) (주2): 지상 1층, 일반철골구조. 사용승인일: 2006.06.09. 면적: 614.21㎡ (약 185.83 평). 용도: 창고 등.

* 건물 (4) (주3): 지상 1층, 일반철골구조. 사용승인일: 2004.12.20. 면적: 259.55㎡ (약 78.53 평). 용도: 창고 및 사무실 등.

1.1. 입지조건

* 주변 환경

본건은 충청북도 진천군 문백면 도하리 소재 '충북체육중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 규제

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (충북체육중고등학교)

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 송완복(1991), 박기성 외 1명(2003), 주식회사에스와이푸드(2023, 매매).

* 근저당: 하나은행(2023-10-13, 480,000,000원, 말소기준권리).

* 임의경매: 하나은행(2026-03-20, 413,435,786원, 청주지방법원 2026타경101).

* 압류: 진천군(2026-04-02, 말소).

건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 송완복(1998).

* 소유권 이전: 박기성 외 1명(2003), 주식회사에스와이푸드(2023, 매매).

* 근저당: 하나은행(2023-10-13, 480,000,000원, 말소기준권리).

* 임의경매: 하나은행(2026-03-20, 413,435,786원, 청주지방법원 2026타경101).

등기부채권 총액(토지/건물): 480,000,000원

* 임차인 현황 및 권리관계

임차인: 신용국

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-08-09

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석 필요.

임차인: 한재석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-04

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석 필요.

인수 보증금 합계: 0원.

* 말소기준권리 및 소멸/인수 대상 권리

말소기준권리: 하나은행 근저당권 (접수일자 2023-10-13).

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다 (예: 하나은행의 임의경매, 진천군의 압류).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 단독주택 및 농경지가 혼재되어 있으며, 인근에 공업 시설이 일부 분포하는 준공업 또는 전원 지역의 특성을 보입니다. '충북체육중학교'가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 이용 현황 기반 분석

토지는 '공업용 등'으로 이용 중이며, 건물은 공장, 창고, 사무실, 주택 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다. 이는 지역의 산업 활동과 주거 기능이 혼합된 특성을 보여줍니다.

1.4. 생활정보

* 편의 시설 및 교육 시설

가까운 거리에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. '충북체육중학교'가 인근에 위치하여 교육 시설 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 신용국(2023-08-09), 한재석(2021-08-04) 임차인이 존재하며 대항력이 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원이지만, 이들의 법적 지위와 점유 관계는 낙찰 후 중요한 변수가 될 수 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

* 공부상 현황 차이: 건물 (2)와 (3)이 등기부상 주소지와 다르게 실제로는 여러 필지에 걸쳐 소재하고 있습니다. 이는 추후 행정적 처리나 재산권 행사에 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본 토지는 가축사육제한구역 및 상대보호구역(충북체육중고등학교)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 활용이나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 제시 외 건물 및 수목: 물건명세서상 제시외 건물 및 수목이 포함 매각되나, 컨테이너는 제외됩니다. 이들 제시외 물건의 정확한 현황, 소유 관계, 철거 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 담보 물건 중 다른 부동산의 현황이나 권리 관계도 간접적으로 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 진천군 문백면 소재의 공장용 부동산으로, 넓은 토지 면적(2291.00㎡)과 다수의 건물(총 1220.56㎡)을 일괄매각으로 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 주변은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역이며, 차량 및 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 권리 관계상 하나은행의 근저당권이 말소기준이 되어 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하고, 건물 현황이 공부와 상이하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등의 토지 이용 규제가 있다는 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 또한, 매각에 포함되는 제시외 건물과 수목에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 상당한 규모의 공장 부지 및 건물: 넓은 토지와 여러 동의 건물은 사업 확장이나 다용도 활용에 유리합니다.

* 계획관리지역: 지역 개발 잠재력이 있는 용도지역에 해당합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 운영 효율성을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 885,434,490원입니다. 인수되는 임차인의 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 조사, 주변 시세, 물건의 현황 및 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 공부와의 현황 차이, 토지 이용 규제, 제시외 건물 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.