나이스옥션 법원경매 수원 2026타경51200 [1] 경기도 용인시 기흥구 고매동 352-72 매화향기가 3동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 공세동에 소재하는 '기흥동 행정복지센터' 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모공장, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스등 대중교통을 이용할 수 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택(도시형생활주택) 내 4층 401호로서 외벽: 패널 및 벽돌붙임 마감등 내벽: 벽지마감, 샷시창호 등

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

난방, 위생, 승강기 및 급배수시설, 주차시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 도시형생활주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 고메로(폭15m~20m)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 4. 8.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 수원지방법원 2026타경51200 (1) 사건에 대한 물건 분석 결과입니다. 해당 물건은 경기도 용인시 기흥구 고매동 352-72에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 207,000,000원입니다. 건물 면적은 59.52㎡ (약 18.00평)이며, 토지 지분 면적은 43.26㎡ (약 13.09평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 소재지 및 규모

주소: 경기도 용인시 기흥구 고매동 352-72 매화향기가 3동 4층 401호

용도: 도시형생활주택

건물면적: 59.52㎡ (약 18.00평) / 전용면적 기준. 분양면적은 별도 표기되지 않았습니다.

토지면적: 43.26㎡ (약 13.09평) / 토지 지분 면적

건물 층수: 총 5층 중 4층

총 건물 면적 (매화향기가 2,3동): 1023.78㎡

건축일자: 사용승인일 2016년 05월 10일

1.3. 권리관계

채권자: 주OOOOOOO (HUG 추정)

임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 강 )

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 05월 30일

확정일자: 2022년 05월 10일

배당신고일자: 2024년 06월 03일

대항력: 없음

1.4. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수 조건 변경이 적용되었습니다. 선순위 임차권이 존재하나, 신청 채권자와 임차권 등기 채권은 동일하며, 신청 채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 확약서(2026. 4. 8.자 제출)에 따라, 신청 채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 공세동에 위치하며 '기흥동 행정복지센터' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지가 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

주요 임차인으로는 주택도시보증공사(양도인: 강 )가 있으며, 보증금 280,000,000원에 차임은 0원입니다. 임차인은 2022년 05월 30일에 전입하였고, 2022년 05월 10일에 확정일자를 받았습니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 보존: 서영진 (2016. 05. 19.)

* 소유권 이전: 임수현 (2016. 11. 22.)

* 주택 임차권: 강하나 (280,000,000원, 2024. 06. 03. 접수) - 말소 예정

* 소유권 이전: 전준영 (2023. 04. 27.)

* 압류: 용인시 (2025. 09. 22.) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (307,000,603원, 2026. 03. 18. 접수)

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2025년 09월 22일자 용인시의 압류입니다. 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월 26일, 고매동 702-3번지 '동산빌라1차' (전용면적 59.66㎡)가 85,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,424,700원의 시세입니다.

* 2025년 11월 4일, 고매동 702-6번지 '동산빌라2차' (전용면적 80.04㎡)가 110,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,374,300원의 시세입니다.

주어진 정보에 따르면, 본 물건의 감정가는 207,000,000원이나, 최근 유사 면적의 실거래가는 85,000,000원 수준으로 확인되어 감정가와 시세 간에 상당한 차이가 존재합니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

본 물건의 최근 시장가는 유사 면적 기준 약 85,000,000원에서 110,000,000원 사이로 분석됩니다. 감정가 207,000,000원과는 상당한 차이가 존재합니다.

매수인이 인수할 보증금이 없으므로, 시장 가격을 기준으로 낙찰가율을 적용하는 것이 합리적입니다.

현재 시장가(약 8,500만원)를 기준으로 80~90% 수준의 낙찰가율을 적용 시, 약 6,800만원 ~ 7,650만원 정도의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 감정가가 시장가보다 현저히 높게 책정된 만큼, 실제 입찰에서는 다양한 변수를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물 명칭: 매화향기가

구조: 철근콘크리트 구조

주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택)

사용승인일: 2016년 05월 10일

5.2. 주변 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 확인

주변 환경 설명에 '소규모 공장'이 언급되었으며, 지도 검색 결과 인근 지역에 공장 및 산업 시설이 혼재하는 것으로 파악됩니다. 이는 주거 환경 측면에서 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가 간의 큰 격차: 감정가 207,000,000원에 비해 최근 실거래가는 85,000,000원 수준으로, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다.

* 주변 공장 및 산업 시설: 주거 지역과 공장 지역이 혼재하고 있어, 생활 환경 및 부동산 가치 상승에 부정적일 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 시세: 시장 가격보다 현저히 낮은 감정가는 향후 시세 상승 또는 적극적인 가격 조정 시 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 보증금 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없고, HUG 인수 조건 변경으로 인해 매수인이 인수할 보증금이 없어 권리관계가 명확합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 용인시 기흥구 고매동에 위치한 도시형생활주택으로, 권리관계가 명확하고 인수할 임대차보증금이 없는 점이 큰 장점입니다. 그러나 감정가(207,000,000원)와 최근 실거래가(85,000,000원) 간의 상당한 괴리가 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 주변 시세에 대한 면밀한 재검토가 필요합니다. 주변에 소규모 공장 등이 혼재하는 점도 고려하여 신중한 투자 결정을 내리시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.