나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30668 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-54 스위트엠아크라시티3차 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '양촌역' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 동유형의 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 3층 302호로서, 외벽: 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감 창호: 샷시 창호임. (건축물대장 사용승인일:2021.1.22)

이용상태

본건은 오피스텔 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 서측, 남측, 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김 포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지 정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 경기도 김포시 구래동 6871-54번지, 스위트엠아크라시티3차 3층 302호에 위치한 오피스텔입니다. 사건번호는 부천지원 2026타경30668 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 99,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적은 5.84㎡ (약 1.77평)이며, 건물 전용면적은 20.54㎡ (약 6.21평)입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 2021년 1월 22일에 사용 승인된 10층 건물 중 3층에 해당합니다. 총 265호실로 구성되어 있습니다.

1.3. 감정가

본 물건의 감정가는 99,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지역 특성

본 건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, '양촌역' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 동유형의 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 복합 지역으로 평가됩니다. 비교적 신축 건물들이 밀집한 지역으로, 현재 김포한강신도시는 대규모 개발 사업이 진행 중이며, 서울지하철 5호선 연장 및 김포한강2 콤팩트시티 조성 사업 등이 추진될 예정입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 김포골드라인 양촌역이 인근에 위치하고 있으며, 향후 김포골드라인의 인천 2호선 연장 사업이 완료되면 광역 교통망이 더욱 확충될 것으로 기대됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류 및 중로3류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역으로 포함됩니다. 특히, 외국인 등의 특정 용도에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지로 현재는 효력이 만료되었거나 만료 시점이 임박한 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 2월 9일 접수된 대구은행의 근저당권 (을1)입니다. 이 말소기준권리보다 후순위 또는 동일 일자에 접수된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 소멸 대상에는 소유권이전 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전, 가압류 (대신건설주식회사 외 1명), 압류 (김포세무서장), 그리고 본 경매 개시 결정 (에프디제이비2512유동화전문유한회사) 등이 포함됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리는 해당 사항이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

본 물건의 임차인 현황 및 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 다만, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 별도의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 명도 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 개발 현황

본건이 위치한 김포시 구래동은 '양촌역' 인근으로 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 복합적으로 자리 잡고 있습니다. 대규모 택지개발 지구에 속하며, 김포한강신도시 개발과 함께 다양한 기반 시설이 확충되고 있습니다. 특히, 2026년 이후 김포골드라인 연장 사업 등이 계획되어 있어 향후 교통 편의성과 더불어 지역 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 잠재적 가치

본 물건은 김포한강신도시 내에 위치하며, 지역 개발 및 교통망 확충 계획과 맞물려 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 신축급 오피스텔로서, 준주거지역에 해당하여 다양한 용도로 활용될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

단지 인근으로 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 양촌역 및 다수의 버스 노선을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시에도 주요 도로 접근성이 좋습니다. 주변은 업무, 상업, 주거 시설이 혼합된 지역으로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 관련

본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 유동화 물건의 경우, 채권 양도 과정이나 채권자의 변경 등으로 인해 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 특수성을 가질 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 임대 관계 미상 관련

임대 관계가 미상으로 확인된 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 인수 보증금은 없으나, 실제 점유자가 누구인지, 거주 중인지 여부 등에 대한 명확한 확인 없이는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 법적 제한

과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 현재 지정 기간이 만료되었거나 임박한 상황으로 큰 영향은 없을 것으로 보입니다. 다만, 토지이용계획 상 다양한 법적 제한 및 관리 구역에 포함되어 있으므로, 건축 등 개발 행위 시에는 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 현재까지 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 구래동에 위치한 비교적 신축인 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 깔끔하여 낙찰 후 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 임대 관계 미상이라는 점은 명도 진행 시 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 향후 지역 개발 계획 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 사용 승인된 건물로 관리가 용이합니다.

* 교통망 개선 기대: 김포골드라인 연장 등 광역 교통망 확충 계획으로 접근성 향상 및 지역 가치 상승이 예상됩니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로, 인수 부담이 없습니다.

* 김포한강신도시 내 입지: 지속적인 개발이 이루어지고 있는 신도시 내에 위치하여 장기적인 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 공급 면적 48.33㎡ (전용 20.54㎡, 약 6.21평)에 해당하는 오피스텔입니다. 최근 실거래가 정보를 종합적으로 분석한 결과, 2026년 3월 7층 거래가가 6,500만원 (약 316만원/㎡), 2025년 11월 2층 거래가가 6,667만원 (약 325만원/㎡)으로 확인됩니다. 반면, 2026년 7월 6층 거래가는 9,800만원 (약 477만원/㎡)으로, 층수 및 거래 시점에 따라 시세 편차가 크게 나타납니다. 본건은 3층이므로, 이를 고려할 때 6층의 최고가보다는 낮은 가격대를 형성할 가능성이 높습니다. 감정가 9,900만원은 6층 거래가 수준으로 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 보수적인 접근과 최근 3층 및 2층의 거래 사례(6,500만원~6,667만원)를 감안하여, 7,500만원 ~ 8,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 이는 감정가 대비 약 75%~85% 수준이며, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하여 낙찰 가능성을 높일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.