나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508000 [1] 인천광역시 서구 청라동 157-10 현대썬앤빌더테라스 24층101-2411호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 “청라2동행정복지센터” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 28층 건물 내 제24층 제101-2411호로서, 외 벽 : 인조석붙임 마감 등 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 업무시설(오피스텔) 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 주차설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측 및 서측으로 중로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508000 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 157-10 현대썬앤빌더테라스 24층101-2411호

건물용도: 오피스텔

건축물구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 28층 건물 내 제24층 제101-2411호

준공연도: 2019년

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.47㎡ (약 1.65평)

토지 지분: 5.4682㎡

건물면적: 23.83㎡ (약 7.21평)

건물 지분: 23.834㎡

1.3. 가격 정보

감정가: 112,000,000원

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.5. 특이사항

유동화물건, 토지거래허가구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 “청라2동행정복지센터” 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 대상 물건은 북측 및 서측으로 폭 15m~25m의 중로에 접해 있어 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구단위계획구역

* 도로: 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 특수도로(보행자전용도로) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역: (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) - 본 물건은 오피스텔로 주택용도 취득에 해당하지 않을 수 있으나, 취득 전 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 남

* 보증금: 8,300,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-09-03

* 확정일자: 2019-08-12

* 배당신고일자: 2026-03-27

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 집합건물 등기부 요약

등기부 상의 모든 권리(신탁등기말소, 근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 현재 경매는 유에스에이치유동화전문이 신청하였으며, 등기부채권 총액은 75,340,605원입니다.

3.3. 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 청라동 지역은 행정복지센터, 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖추고 있습니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 관련 업종의 영업이 가능하며, 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 건축물은 철골철근콘크리트 구조로 2019년에 준공되어 비교적 신축입니다.

* 해당 호실은 28층 건물 중 24층에 위치하여 탁 트인 조망을 기대할 수 있습니다.

* 위생, 급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전, 주차 설비 등 오피스텔로서 필요한 기본 설비는 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 관련 내용을 현장 확인 및 추가 등기부 분석을 통해 명확히 파악해야 합니다.

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 해당 제한은 외국인 등의 주택용도 취득에 한정될 가능성이 높습니다. 다만, 취득 전 관련 법규 및 관할 관청의 유권해석을 통해 명확한 적용 여부를 확인해야 합니다.

* 유동화 물건으로, 채권 관련 특수성을 이해하고 접근할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축 건물이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 등기부 상의 권리관계가 비교적 명확하여 매각 시 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상되므로, 권리 인수 부담이 적은 편입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 투자 결정 시 반드시 확인해야 할 잠재적 리스크입니다.

8. 투자 포인트

* 2019년 준공된 현대식 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

* 청라지구의 발전 가능성과 함께 안정적인 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 부담이 적어 투자 리스크가 상대적으로 낮습니다.

* 상업지역에 위치하여 임대 및 시세차익을 통한 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 동일 면적(약 23.83㎡)의 물건은 2024년 11월 10,500만원, 2025년 2월 10,200만원에 거래되었습니다. 이를 평균하면 약 10,350만원입니다. 감정가 11,200만원 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 감정가를 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 평균 시세보다 약간 높은 10,700만원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 평균 시세 대비 약 3.4% 상승한 가격이며, 감정가 대비 약 4.5% 하락한 가격으로, 수익성을 확보하면서도 경쟁에서 우위를 점할 수 있는 수준입니다.

상기 예상 입찰가는 현 시점의 분석이며, 입찰 전 현장 조사, 권리관계 재확인, 최근 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.