나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502231 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 568-64 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재의 수인분당선 "숭의역(인하대병원)" 남동측 인근에 위치하고 있으며 주위는 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 수인분당선 "숭의역(인하대병원)" 및 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 내 제6층 제602호로서, (사용승인일 2017.09.26) 외 벽: 타일붙임 마감 등 창 호: 샤시 창호 마감 등임.

이용상태

현장조사일 현재 공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

두필지 일단의 정방형 토지로서 현장조사일 현재 공부상 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로부터 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1), 일련번호(2) : 준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매사건번호: 인천지방법원 2026타경502231 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 568-64, 6층 602호

용도: 다세대주택

감정가: 151,000,000원

토지면적: 22.39㎡ (약 6.78평)

토지지분: 22.3908㎡ (약 6.78평)

건물면적: 59.52㎡ (약 18.02평)

건물지분: 59.5207㎡ (약 18.02평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하며, 수인분당선 "숭의역(인하대병원)" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 수인분당선 숭의역과 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2024년 12월 6일 접수된 롯데카드(주)의 가압류(채권액 19,228,460원)입니다.

이하 해당 권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 집합건물 등기부 요약 분석:

* 갑1: 2017-09-28 소유권보존 (이정은 외 2명)

* 갑2: 2018-10-18 공유자전원지분전부이전 (안문식)

* 갑4: 2022-05-06 소유권이전 (신탁등기 말소)

* 을4: 2024-05-29 주택임차권 (한정훈, 보증금 200,000,000원, 전입 2022-05-06, 확정 2022-03-30). 등기부상 말소로 표기되어 있으나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 4번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"으로 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

* 갑5: 2024-12-06 가압류 (롯데카드, 19,228,460원) - 말소기준권리

* 갑6: 2026-03-19 강제경매 (주택도시보증공사, 200,000,000원) - 매각으로 소멸

* 임차인 현황:

* *: 주택도시보증공사(한정훈)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-06

* 확정일자: 2022-03-30

* 배당신고일자: 2024-05-29

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서상 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 권리분석 요약:

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 전반적으로 매각으로 인해 소멸될 권리들로 구성되어 있으며, 임차인 관련 권리도 HUG의 말소 동의로 인해 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 용현동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

수인분당선 숭의역 및 버스정류장이 인근에 있어 교통이 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

"HUG 인수조건 변경, 공동담보"라는 특이사항은 주택도시보증공사가 채권자로서 경매를 진행함에 있어 인수 조건에 변동이 있었거나, 해당 물건 외 다른 담보물건이 함께 경매 대상에 포함되었을 가능성을 시사합니다. 이는 경매 진행 과정이나 낙찰 후 처리 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 수인분당선 숭의역(인하대병원) 도보 이용 가능, 다수 버스 노선 운행.

* 편의시설: 인근에 병원(인하대병원), 마트, 생활 밀착형 상권이 존재하여 편리한 생활 가능.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경은 보통 수준. 2017년 9월 26일 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

* 교육: 인근에 학교 및 인하대학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 이 조건으로 인해 매각 절차 또는 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 변수나 추가적인 서류 작업이 발생할 수 있습니다. HUG의 정확한 인수 조건 및 절차에 대한 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶여 있는 경우, 해당 물건 외에 다른 담보물이 존재할 수 있으며, 이로 인해 경매 절차에 영향을 미치거나 향후 관련 문제를 야기할 수 있습니다.

* 건물 노후화 가능성: 2017년 사용 승인으로 비교적 신축이나, 9년이 지난 건물로서 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 본건 소재지 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았으나, 일반적인 도심 주거 지역의 소음, 주차 문제 등은 잠재적 불편 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 숭의역 인근에 있어 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 2017년 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 점은 장점입니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으며, 보증금 인수 부담도 없는 것으로 보입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보'라는 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 숭의역 역세권 입지로 교통 편리성 확보.

* 2017년식 비교적 신축 건물로 주거 편의성 우수.

* 권리상 인수 부담이 없는 깔끔한 물건.

* HUG 인수조건 변경 관련 불확실성 해소 시 시장가 대비 저가 매수 기회.

9. 예상 입찰가

감정가 151,000,000원을 기준으로, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례 및 본건의 입지, 건물 연식 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정했습니다.

최근 매매 사례 분석 (2026년 5월):

* 38.67㎡, 2층, 1991년식: 60,000,000원 (약 155만원/㎡)

* 69.25㎡, 4층, 2004년식: 110,000,000원 (약 159만원/㎡)

* 32.76㎡, 2층, 1996년식: 66,900,000원 (약 204만원/㎡)

건물 연식(2017년)이 비교적 신축인 점을 감안하면, 감정가(약 254만원/㎡)는 최근 거래 사례의 제곱미터당 가격보다 높게 책정되어 있습니다. 그러나 경매 물건의 특성과 HUG 인수조건 변경 등의 변수를 고려할 때, 감정가 이하에서 시세보다 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 일반적입니다.

주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

이는 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.