나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502259 [1] 인천광역시 부평구 일신동 127-24 현대리더스 비동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 일신동 소재 "일신초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2017.08.28) 외벽 : 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 공동주택(거실 및 주방/식당, 침실3, 욕실2, 발코니 등)임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 일단의 부정형 토지로서 "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 일신동 127-24 ~ 기호(13) 일신동 128-3 공히 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)(2025-11-20)(15m 위탁, 외국인등 토지거래허가구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건이 소재하는 대지권의 목적인 토지 중 기호(1), 기호(13) 토지는 등기사항전부증명서상 지목이 ‘답’이나, 현황 ‘대’로 지목이 변경되었으니, 경매 진행 시 참고하시기 바람. - 대상물건 등기사항전부증명서상에 "주택임차권등기(2023.05.02. 임차보증금 195,000,000원)"가 기재되어 있으므로 경매 진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 본건이 소재는 대지권의 목적인 토지 중 기호(1), 기호(13) 토지는 등기사항증명서상 지목이 '답'이나, 현황 '대'로 지목이 변경됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행되는 2026타경502259 (1) 부동산강제경매 사건의 물건입니다.

정확한 소재지는 인천광역시 부평구 일신동 127-24 현대리더스 비동 3층303호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 197,000,000원이며, 토지면적은 35.71㎡ (약 10.8평), 건물면적은 48.24㎡ (약 14.6평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 일신동에 위치하며, 인근에는 일신초등학교가 소재합니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

제반 차량의 접근성이 양호하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 5층 건물 내 제3층 제303호로, 2017년 8월 28일에 사용승인되었습니다. 건물 외벽은 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

토지 지목 관련 특이사항으로, 등기사항전부증명서상 지목은 '답'이나 현황 '대'로 변경되어 이용 중에 있습니다. 이는 실제 이용 현황과 등기부상 지목이 일치하므로 재산권 행사 등에 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태

본건은 동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 비행안전제2구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기사항전부증명서상 본건 경매의 말소기준권리는 2021년 10월 15일자 고양시의 압류(갑6)입니다.

* 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 을구 순위 5번 주택임차권(이경호)은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이경호)

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-02

* 확정일자: 2021-03-04

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사가 보증금 반환 채권을 가진 임차인으로, HUG 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 본건 경매 시 소멸되는 권리입니다. 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 주변 건물 현황

본건은 공동주택으로 사용되고 있으며, 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 일부 근린생활시설 등이 혼재되어 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

* 건축물 정보

본 건물은 2017년 8월 28일 사용승인된 현대리더스 B동으로, 총 5층 건물 중 3층에 위치한 다세대주택입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

남동측 인근에 일신초등학교가 위치하고 있어 자녀의 교육 환경이 양호합니다.

* 주거환경

전용면적 48.24㎡ (약 14.6평)으로, 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 발코니 등으로 구성되어 있으며, 2017년 준공 건물로 비교적 최신 건축물에 해당합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 완비되어 있습니다.

다만, 현장 조사 시 폐문으로 인해 내부 상태는 집합건축물대장상 현황도를 기준으로 파악되었으므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 정확한 내부 상태를 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 경매로 인한 취득의 경우, 해당 지역의 허가 절차 및 필요 여부를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있으나, 앞서 권리분석에서 확인된 바와 같이 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없습니다.

* 공동담보

본건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이 경우, 다른 담보물건의 처리 결과가 본건 경매 절차에 영향을 줄 수 있으니 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 일신동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 권리 관계가 명확하고 인수할 임차보증금이 없어 권리분석상 매우 안전한 물건입니다. 일신초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 토지거래허가구역이라는 점은 확인이 필요하지만, 일반적인 주거용 경매 물건으로서 큰 무리는 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어, 낙찰자는 깨끗한 등기 상태의 물건을 인수하게 됩니다.

* 실거주 및 임대 투자 용이: 전용면적 48.24㎡(약 14.6평)의 적정 면적으로, 실수요자의 실거주 또는 안정적인 임대 수익을 위한 투자 대상으로서 적합합니다.

* 신축 건물: 2017년 준공 건물로 노후화가 적어 향후 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 시세 분석 및 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 4일 거래: 36.62㎡, 1988년 건축, 7,700만원

* 2026년 7월 13일 거래: 55.38㎡, 2002년 건축, 12,000만원

* 2026년 7월 6일 거래: 50.45㎡, 2002년 건축, 10,600만원

* 본건 시세 분석

본건은 전용면적 48.24㎡, 2017년 건축으로 비교적 신축에 해당합니다. 최근 거래된 2002년식 50.45㎡ 물건이 10,600만원, 55.38㎡ 물건이 12,000만원에 거래된 것을 감안하면, 본건은 신축 연식을 바탕으로 1억 4천만원에서 1억 6천만원 수준의 시세를 형성할 것으로 추정됩니다.

제시된 감정가 197,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가

인수 보증금 0원을 고려하였을 때, 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위를 권장합니다. 본 범위 내에서 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 주변 혐오시설 검토

인천광역시 부평구 일신동 127-24번지 주변 지역에 대한 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 배출 공장 등) 존재 여부를 확인한 결과, 해당 물건의 직접적인 영향권 내에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 인근에 일신초등학교가 위치하는 등 교육 및 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.