나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502283 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1129 12층1213호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2026.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '예술회관역' 북동측 인근에 위치하는 통칭 "아델 라이" 제12층 제1213호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시실 및 각종 근 린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(예술회관역)이 소재하 는 등 제반교통사정은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건중 제12층 제1213호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 스톤코트 및 석재 붙임 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'도시형생활주택(원룸형)'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 기계식주차설비, 지하 주차장설비 및 지상2, 3층주차장설비 및 난방시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

다각형 토지를 '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8M의 포장도로, 서측으로 노폭 약 10M의 보행자전용도로에 접하며, 동측으로 본건토지 및 인접필지상 개설된 상태로 추정되는 노폭 약 3M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12 m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전 과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교 육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구 , 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502283 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1129 12층1213호

* 건물명칭: 통칭 "아델라이"

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 97,000,000원

* 토지 면적: 3.95㎡ (약 1.19평)

* 토지 지분: 3.9479㎡ (약 1.19평)

* 건물 면적: 19.53㎡ (약 5.91평)

* 건물 지분: 19.53㎡ (약 5.91평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축물 정보:

* 주소: 인천광역시 남동구 예술로204번길 26 (구월동)

* 층수: 17층 중 12층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 준공일: 2012년 06월 12일

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 구월동 소재 '예술회관역' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 동유형의 중·소규모 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(예술회관역)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 8M, 서측으로 노폭 약 10M의 도로에 접하며, 동측으로 노폭 약 3M의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 소로1류, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑5 압류 (안양세무서장, 2024-06-25)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-06

* 확정일자: 2022-08-03

* 배당신고일자: 2024-09-30

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부 요약 상 을구 3번 주택임차권으로 등기되었으나, 말소 예정으로 확인됩니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 점, 그리고 HUG의 말소동의 확약서가 제출된 점을 볼 때 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 박상훈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-13

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 종합 의견: 현재 파악된 임차인 중 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항으로 인해 HUG와의 관계 및 임차권의 최종 처리 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 구월동 예술회관역 인근은 인천의 주요 업무 및 상업 지역 중 하나로, 풍부한 유동인구를 기반으로 상권이 발달해 있습니다.

* 주변에는 중소규모 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 1인 가구 중심의 주거 수요 및 관련 소비 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 최근 매매 정보 분석:

* 주변 다세대 주택 매매가 (2026년 3월 거래 기준)

* 39.82㎡ (약 12평): 4,500만원

* 38.25㎡ (약 11.6평): 5,000만원

* 49.82㎡ (약 15평): 8,500만원

* 참고: 상기 정보는 다세대 주택 기준이며, 본건 도시형생활주택과는 가격 형성에 차이가 있을 수 있습니다. 본건 전용면적(19.53㎡) 대비 면적 차이가 크므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천지하철 1호선 예술회관역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 주거 환경: 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구에 적합한 주거 공간입니다.

* 주변 환경 조사 (외부 지도 검색 결과):

* 인천 남동구 구월동 1129번지 일대는 예술회관역을 중심으로 상업, 업무, 주거 시설이 혼합된 도심 지역입니다.

* 주요 시설로는 인천문화예술회관, 인천광역시청 등이 인접해 있으며, 대규모 상업 시설 및 오피스 빌딩이 위치하고 있습니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 주로 주거용 건물, 상가, 사무실 등이 밀집해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건의 주요 특이사항으로, HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건이 변경되었다는 점입니다. 이는 HUG의 매입 의사나 절차에 변동 가능성을 시사하며, 해당 조건 변경 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. HUG가 이 물건을 인수하게 될 경우, 경매 절차 및 낙찰가의 예상 범위를 벗어나는 변수가 될 수 있습니다.

* 임차권 관련 불확실성: 등기부상 임차권은 말소 예정으로 확인되나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 점, 그리고 HUG의 말소동의 확약서 제출 여부가 중요한 판단 요소입니다. 명확한 권리 소멸 여부에 대한 최종 확인이 요구됩니다.

* 소형 주택 시장 경쟁: 도시형생활주택(원룸형)은 1인 가구 수요가 높으나, 해당 지역 내 공급 물량 및 경쟁 경쟁력 확보 방안을 고려해야 합니다.

* 건물 관리 및 유지보수: 2012년 준공 건물로, 향후 시설 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2026타경502283호 부동산 강제경매 사건으로, 인천광역시 남동구 구월동 소재 도시형생활주택(원룸형)입니다.

* 예술회관역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 상업·업무시설이 풍부하여 임대 수요가 기대되는 입지입니다.

* 권리분석 상 인수 부담이 되는 임차권은 없는 것으로 파악됩니다.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수 물건 정보는 본건의 중요한 변수가 될 수 있으므로, HUG의 관련 조건 변경 내용 및 향후 처리 방안에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

* 주변 시세 정보는 주로 다세대 주택 기준이므로, 본건 도시형생활주택의 정확한 가치 평가를 위해서는 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 조사가 추가로 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 예술회관역 도보 거리로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 1인 가구 타겟: 현대 사회의 주거 트렌드에 맞는 소형 주거 공간으로, 임대 수요 확보 잠재력이 있습니다.

* HUG 관련 특수성 활용: HUG의 인수 조건 변경이라는 특이 사항이 오히려 HUG와의 거래를 통한 안정적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다. HUG의 관련 정보를 정확히 파악하는 것이 핵심입니다.

* 경매 통한 저가 매수 기회: 합리적인 가격으로 취득할 경우, 시세 차익 및 임대 수익 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 97,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건(다세대 주택)의 최근 매매가를 분석한 결과, 면적 대비 가격 편차가 존재합니다. 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 다세대 주택과는 시장에서의 가치 평가 방식이 다를 수 있습니다.

* 19.53㎡ (약 5.91평)의 소형 면적을 고려할 때, 감정가는 지역 시세 및 해당 면적의 가치를 충분히 반영한 수준으로 판단됩니다.

* HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 HUG의 의사결정에 따라 입찰가 산정에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다. HUG의 입장이나 시장 상황에 따라 유동적으로 판단해야 합니다.

* 권리상의 인수 부담은 없는 것으로 보이나, HUG 관련 임차권에 대한 최종 확인은 필수입니다.

* 종합적인 시세 및 향후 수익성, HUG 관련 변수를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 다소 조정하여 접근하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 105,000,000원

* 보수적 접근 시: 95,000,000원 ~ 100,000,000원 내외에서 신중하게 결정하시는 것을 제안합니다. HUG의 입장이나 시장 상황에 따라 유동적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.