나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502247 [1] 인천광역시 부평구 부평동 132-18 베다니아트빌5차 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 '인천부흥초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 인근에는 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 근거리에 인천1호선 부평시장역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 (사용승인일자 : 2010.03.19.) 제4층 제403호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등임. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 공동주택(다세대주택) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 후첨 내부구조도에 표시된 바와 같이 제시외 다용도실(샤시조 약 8.7㎡)이 소재하는것으로 판단됨.

물건 비고

- 제시외 다용도실(샤시조 약8.7㎡)이 소재하는 것으로 판담됨(감정평가서의 내부구조도 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502247 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 132-18 베다니아트빌5차 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 185,000,000원

* 토지면적: 26.32㎡ (약 7.96평)

* 건물면적: 63.83㎡ (약 19.31평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 건물 상세 정보

* 건물명: 베다니아트빌5차

* 층수: 5층 건물 중 4층

* 사용승인일자: 2010년 03월 19일

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 용도: 공동주택 (다세대주택), 업무시설 (오피스텔)

* 연면적: 552.82㎡

* 대지면적: 203.8㎡

1.2. 토지 지분 상세

* 토지 지분 면적: 26.316㎡ (전체 토지 면적 중 본 건이 점유하는 지분)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 지분 상세

* 건물 지분 면적: 63.83㎡ (전용면적)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 인천광역시 부평구 부평동 '인천부흥초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본 건 건물까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 인천1호선 부평시장역 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

* 본 건은 동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 제한사항: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26).

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청)

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 196,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-10-05

* 확정일자: 2020-08-04

* 배당신고일자: 2022-11-18

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 본 건 부동산 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 인수 보증금은 0원으로 판단됩니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 이전 (갑2, 갑7, 갑8): 한명순, 문성환, 황인성 등 순차적으로 소유권 이전 등기됨.

* 주택임차권 (을7): 김우정 명의로 2022-11-18 접수되었으나, 말소 예정(말소 동의 확약서 제출).

* 압류 (갑9, 갑11): 부평구(인천광역시), 국민건강보험공단 명의 압류 등기가 있으나 모두 말소 예정.

* 강제경매 (갑10): 주택도시보증공사 명의로 2026-03-20 접수된 강제경매 개시결정 등기 (본 경매 사건).

* 등기부채권 총액: 196,000,000원 (주택도시보증공사 채권액)

3.4. 권리 분석 종합

* 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없는 강제경매 사건입니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

* 최근 매매 정보 분석 결과, 본 건과 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 해담캐슬 (2016년식, 43.31㎡): 2026년 7월 2일, 18,800만원 (약 434만원/㎡)

* 해피팰리스 (2015년식, 49.26㎡): 2026년 7월 1일, 28,400만원 (약 577만원/㎡)

* 우진그린빌 (2001년식, 38.94㎡): 2026년 7월 2일, 7,000만원 (약 180만원/㎡)

4.2. 비교 분석

* 본 건은 2010년 사용승인된 건물로, 연식은 해담캐슬, 해피팰리스보다 오래되었으나 우진그린빌보다는 신축입니다.

* 본 건의 건물 면적은 63.83㎡ (약 19.31평)입니다.

* 감정가는 185,000,000원으로, 단위 면적당 감정가는 약 290만원/㎡ 수준입니다.

* 최근 거래된 유사 건물들의 시세(약 434만원~577만원/㎡)를 고려할 때, 본 건의 감정가는 시장 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

* 특히, 최근 거래된 해담캐슬(2016년식, 43.31㎡)의 경우 18,800만원에 거래되었으며, 본 건(2010년식, 63.83㎡)의 감정가와 유사한 수준입니다. 이는 본 건의 시세가 감정가보다 높을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본 건은 주택도시보증공사(HUG)와의 임대차 계약이 있었던 곳으로, 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* '인천부흥초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호할 수 있습니다.

5.2. 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 부평시장역 인근 상권 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

* 감정평가서상 내부 구조도 참조 시, 샤시조로 된 약 8.7㎡의 제시외 다용도실이 소재하는 것으로 판단됩니다. 이는 건축물대장상 면적과 차이가 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

* 제공된 정보에는 공부와의 차이에 대한 특별한 언급이 없습니다.

6.3. 권리관계

* HUG 인수조건 변경으로 인해 보증금 인수 부담은 없으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부 및 효력에 대한 최종 확인이 필요합니다. (다만, 인수 보증금 합계 0원으로 표기되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.)

6.4. 혐오시설

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건과 인접하여 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 물건으로, 인천 부평구 부평동에 위치한 다세대주택입니다. 교통이 편리하고 생활 인프라가 양호한 지역에 소재하고 있습니다. 감정가는 185,000,000원이지만, 최근 주변 시세 분석 결과 본 건의 시장 가치는 감정가보다 높게 형성되어 있을 가능성이 큽니다. 임차인인 주택도시보증공사의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 경매 낙찰 시 권리관계가 명확해지는 장점입니다. 다만, 제시외 면적이 존재하므로 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세차익 잠재력: 감정가가 시세 대비 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 통한 수익 창출 가능성이 높습니다.

* 명확한 권리관계: HUG의 보증금 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 인천1호선 부평시장역 이용이 편리하여 주거 편의성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 185,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 거래가를 바탕으로 추정한 시장 시세는 약 277,000,000원 ~ 368,000,000원 범위로 분석됩니다.

* 임차 보증금 인수 부담이 없고, 감정가가 시세보다 낮게 책정된 점을 고려할 때, 감정가의 110% ~ 120% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 이에 따라 예상 입찰가는 약 203,500,000원 ~ 222,000,000원 범위로 제안합니다.

* 실제 입찰가는 권리관계 재확인, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.