나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502236 [1] 인천광역시 서구 검암동 661-4 골든캐슬 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 도요지로길에 위치하며, 주위는 각급학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "검바위역" 등이 소재함.

건물의 구조

2017년 3월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 4층 402호로서, 외벽: 석재, 벽돌 마감 창호: 샷시 이중창호임. (사용승인일:2017-03-29)

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재경보시설, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05 -20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가 구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502236 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 661-4 골든캐슬 1동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 244,000,000원

* 토지면적: 35.64㎡ (약 10.79평)

* 건물면적: 69.81㎡ (약 21.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 도요지로길에 위치하며, 인근에 각급 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 "검바위역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물구조: 2017년 3월 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 402호로, 외벽은 석재 및 벽돌 마감, 창호는 샷시 이중창호로 되어 있습니다. (사용승인일: 2017-03-29)

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 채무자 겸 소유자는 김상동 외 1명으로 추정됩니다.

* 말소기준권리: 갑13 압류 (기흥세무서장, 2022-08-24) 입니다.

* 본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되는 권리들이 대부분입니다.

* 등기부 상 을5 주택임차권(오 , 보증금 238,000,000원)은 말소 예정입니다. 물건명세서에 따라 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 집합건물 등기부상 총 권리금액은 238,000,000원 (강제경매 신청 채권액) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (권리자: 오 )

* 보증금: 238,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-27

* 확정일자: 2022-05-03

* 배당신고일자: 2024-06-21

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 보증 물건으로, 말소 예정임.

* 인수되는 권리: 없음 (주택임차권 말소 동의 조건부)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 인천광역시 서구 검암동 지역에 위치하며, 주변으로 다양한 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 가장 최근 매매 사례(2026년 1월)들을 살펴보면,

* 인천광역시 서구 검암동 636-12번지, 풀하우스 101동 3층, 30.72㎡ (약 9.3평)이 93,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,000만원)

* 인천광역시 서구 검암동 645-5번지, 몽베르타운하우스2차 3층, 72.87㎡ (약 22.04평)이 183,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 830만원)

* 인천광역시 서구 검암동 616-1번지, 뉴베스트 4층, 62.67㎡ (약 18.96평)이 179,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 944만원)

* 본건(69.81㎡, 약 21.13평)의 경우, 전용면적 30.72㎡의 거래가는 평당 약 1,000만원, 72.87㎡ 거래가는 평당 약 830만원, 62.67㎡ 거래가는 평당 약 944만원 수준으로 파악됩니다.

* 이는 유사 면적의 건물이 비교적 최근(2026년 1월)에 거래된 가격이며, 본 건물의 사용승인일(2017년 3월)이 비교적 신축임을 감안할 때, 최근 거래 사례를 기준으로 약 200,000,000원 내외의 시세 형성이 예상됩니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 파악된 바 없습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 주위에 각급 학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 검바위역 및 버스정류장 인접으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가가 필요하며, 내국인에게는 직접적인 영향이 적을 수 있으나 관련 규정 확인이 필요합니다. (유효기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 조건 변경 사항이 언급되어 있으나, 권리분석상 임차보증금은 인수되지 않아 낙찰자에게 직접적인 부담은 없습니다. 다만, HUG 관련 추가적인 행정 절차나 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 임차권이 말소 예정으로 처리되어 있어 실제 임차인이 거주 중이더라도 명도에 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 명도 협의는 필수입니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 신축(2017년 사용승인)인 다세대주택으로, 검바위역 역세권에 위치하며 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

* 권리분석 상 임차인의 보증금이 인수되지 않아 낙찰자에게 추가적인 재정적 부담이 없는 점이 큰 장점입니다.

* 감정가는 244,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 실거래가를 분석한 결과 시세는 약 200,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가와 시세 간의 차이가 존재하므로, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

* 토지거래허가구역 지정이 있으나, 외국인 외 내국인 취득에는 제한이 적을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 검바위역 도보 이용 가능 거리로, 교통 편의성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이라 하자 보수 등 초기 유지보수 비용이 적을 것으로 예상됩니다.

* 인수 부담 없음: HUG 보증 임차인의 보증금이 말소 예정으로, 인수되는 임차보증금이 없어 명도 후 깔끔한 물건 확보가 가능합니다.

* 주변 시세 대비 합리적 가격 기대: 감정가보다 낮은 시세 형성 가능성이 있어, 경매 시 적정가 이하 낙찰 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 244,000,000원

* 최근 실거래가 분석 기반 추정 시세: 약 200,000,000원 ~ 220,000,000원

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 고려사항: 건물 신축 연차(2017년), 역세권 입지, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 200,000,000원 ~ 210,000,000원을 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 경매 시장 상황, 본 물건에 대한 추가적인 현장 조사 및 권리 분석 결과 등을 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.