나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502219 [1] 인천광역시 서구 당하동 943-3 서연빌리지 103동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 문곡고등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형 공동주택과 학교 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2018.07.12.인 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물내 3층 301호로서 외 벽 : 드라이비트 마감등 창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 단지형다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 상·하수도시설과 위생시설 및 가스설비와 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 4필 일단의 부정형 완경사의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 북동측으로 외곽공도로 통행하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

943-5번지 : 자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업제한형), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가 축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03 -31)<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8. 26.~2026.8.25.)) 943-7번지 : 자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업제한형), 가축사육제한구역(2025-05-20) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)<교육환경보호에 관한 법 률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구 역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

집합건축물대장(표제부)상의 건축물현황도에서의 호별표시와 현황 이용상황에서의 호별표시 가 상이하나 현황 이용상황을 기준으로 평가하였으니 경매진행시 참조바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 단지형다세대주택으로 이용 중임.
- 집합건축물대장상 표제부 건축물현황도에서의 호별표시와 전유부 건축물현황도 호별표시가 상이하나, 전유부 건축물현황도상의 호별표시가 현재 이용상황과 일치하여 전유부 건축물현황도를 기준으로 감정평가하고 매각절차를 진행함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502219 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 943-3 서연빌리지 103동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

토지 면적: 76.61㎡ (약 23.18평)

건물 면적: 51.91㎡ (약 15.71평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축물 사용승인일자: 2018년 7월 12일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 당하동에 소재하며, 문곡고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 유사한 형태의 공동주택과 학교 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 창호는 하이샷시창으로 구성되어 있습니다. 사용승인일자는 2018년 7월 12일입니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용 상태

본건이 위치한 토지는 4필 일단의 부정형 완경사 토지로, 현재 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 상태

본건 건물이 소재하는 부지는 북동측으로 외곽 공도와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업제한형), 중로2류(폭 15m~20m)(접함)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한하며 2026년 8월 25일 만료 예정입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서민금융진흥원의 가압류 (2022년 12월 5일 접수)가 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태를 취득하게 됩니다. (주택임차권 등기 을3 (김석현)은 말소 대상입니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 석현)

보증금: 195,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 30일, 확정일자: 2021년 11월 10일, 배당신고일자: 2024년 1월 10일

대항력: 없음 (보증금 전액 배당 예상)

비고: 주택도시보증공사(HUG)가 보증한 임차인으로 보이며, HUG가 경매를 신청한 채권자와 일치합니다.

* 임차인: 박 시은

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025년 10월 10일

대항력: 없음

비고:

3.4. 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 등기부 요약

* 갑구: 소유권 이전 및 지분 이전 등기 이력이 확인되며, HUG 관련 강제경매 개시 결정 등기가 말소 예정입니다.

* 을구: 주택임차권 등기(김석현)가 있으나, 이는 말소 대상입니다. 가압류(서민금융진흥원)가 말소기준권리입니다.

* 등기부 채권 총액: 200,909,749원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 분석

본 물건은 당하동 지역의 공동주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 학교가 있어 주거 안정성이 높습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 유사한 시기에 준공되었거나 면적이 비슷한 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 원당탑스빌(1) (2009년식, 70.38㎡): 2026년 7월 6일 13,500만원

* 그랜드비스타 (2011년식, 34.942㎡): 2026년 7월 6일 17,900만원

* 멤버스힐 (2017년식, 31.548㎡): 2026년 7월 3일 13,300만원

4.3. 시세 분석

본 물건은 2018년 준공, 건물 면적 51.91㎡ (약 15.71평)으로, 면적과 연식을 고려할 때 시세는 13,000만원에서 17,000만원 범위로 형성될 것으로 보입니다. 특히, 2017년식 멤버스힐(31.548㎡)이 13,300만원에 거래된 점과 본 물건의 넓은 면적, 비교적 양호한 연식을 감안할 때 14,000만원 이상의 가치를 가질 수 있습니다. 제공된 유튜브 영상의 유사 물건(2017년식, 31.548㎡)이 1억 5천 9백만원에 거래된 점(출처)과 2012년식 55㎡ 빌라가 1억 7천 5백만원에 거래된 점(출처)을 고려할 때, 본 건의 2018년식, 51.91㎡ 면적은 1억 7천만원 이상의 가치를 충분히 가질 수 있습니다. 또한, 2026년 7월 11일 실거래된 25.74평형(전용 18.05평) 빌라가 1억 5천 9백만원에 거래된 점(출처)은 본건의 시세를 1억 6천만원 이상으로 추정하는 근거가 됩니다. 이러한 시세 분석을 종합해 볼 때, 본 건의 감정가 201,000,000원은 시장 시세 대비 합리적이거나 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인근에 학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 주거 지역으로서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 편의 시설 및 교통

차량 접근이 용이하고 버스정류장이 가까워 교통이 편리합니다. 상하수도, 위생, 가스, 개별난방, 승강기 등 생활에 필요한 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 강제경매를 신청했으며, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG가 해당 물건의 채권을 회수하거나 관리하는 과정에서 특정 조건이 변경되었음을 의미하며, 경매 낙찰 후 HUG와의 인수 과정에서 추가적인 절차나 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 집합건축물대장과의 차이

집합건축물대장상의 건축물현황도와 실제 이용 상황에서의 호별 표시가 상이하나, 전유부 건축물현황도를 기준으로 감정평가가 이루어졌으므로 이용상 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 서류상으로 혼란의 여지가 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

외국인의 주택용도 취득에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 허가 기간(2026년 8월 25일) 만료가 임박하여 내국인에게는 큰 제약이 되지 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 2018년식 다세대주택으로, 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리상 문제는 없으며, 낙찰자는 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있습니다. 다만, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항에 대한 정확한 내용 확인이 필요하며, 감정가 대비 실거래가 시세를 고려한 합리적인 입찰 전략이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2018년 준공)으로 내부 상태 및 관리가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 인근 학교 등 주거 편의성이 높아 안정적인 수요가 예상됩니다.

* HUG가 채권자로서 경매를 주도하고 있어, HUG와의 협의를 통해 유리한 인수 조건을 확보할 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간 만료가 예정되어 있어 향후 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 201,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석 결과, 본 건물의 면적(51.91㎡)과 연식(2018년)을 고려할 때, 최근 유사 물건들의 거래 사례를 바탕으로 1억 7천만원 이상의 가치를 가질 것으로 추정됩니다. 출처,,의 자료에 따르면 2017년식 31.548㎡ 빌라가 1억 5천 9백만원, 2012년식 55㎡ 빌라가 1억 7천 5백만원, 2010년식 25.74평형(전용 18.05평) 빌라가 1억 5천 9백만원에 거래되었습니다. 본 건은 2018년식으로 더 신축이며 면적도 15.71평으로 이들보다 크거나 유사한 수준입니다.

* 감정가가 201,000,000원인 점과 위 시세 분석 결과를 종합하면, 본 물건은 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

* HUG 인수 조건 변경 등의 변수를 고려하여 보수적으로 접근하되, 시세 반영 및 입찰 경쟁률을 감안하여 결정합니다.

* 제안 입찰가: 205,000,000원 (2억 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.