나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502226 [1] 인천광역시 서구 경서동 759-4 두호파크빌 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '인천 경서초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 동 유형의 공동주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호로서 - 외벽 : 페인팅, 외장타일 붙임 등 - 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 장방형 토지로서 공동주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10M, 남측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20), 상대보호구역(2014-04-16), 상대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의)), 절대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의)), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 공동주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경502226 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 인천광역시 서구 경서동 759-4, 두호파크빌 101동 2층 202호

용도: 다세대주택

건축물 정보:

- 건물명: 두호 파크빌

- 건축년도: 2015년 8월 (사용승인일 기준)

- 동/층: 101동 2층 202호

- 구조: 철근콘크리트구조 (경사지붕)

- 건물면적: 49.79㎡ (약 15.06평)

- 건물지분: 49.789㎡

- 건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 정보:

- 토지면적: 36.81㎡ (약 11.14평)

- 토지지분: 36.806㎡

- 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 141,000,000원

등기부채권 총액: 193,428,072원 (말소기준권리: 2022.05.11. 국민행복기금 가압류)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 경서동에 소재하며, '인천 경서초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 동일한 유형의 공동주택 및 상가 점포 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본건 건물은 서측으로 노폭 약 10m, 남측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

주요 제한사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역(인천경서초등학교, 예빛유치원), 절대보호구역(예빛유치원), 과밀억제권역이 있습니다.

특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 주택용도 취득에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 취득 시 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 보존 및 이전 내역과 함께 다수의 권리사항이 기재되어 있습니다.

- 말소기준권리: 2022.05.11. 주식회사 국민행복기금의 가압류 (갑4)

- 본 경매 개시 결정 등기: 2026.03.19. 주택도시보증공사의 강제경매 (갑6)

- 기타 권리: 주식회사 국민행복기금 가압류 (갑4), 서민금융진흥원 가압류 (갑5) 등

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 주택도시보증공사(HUG)이며, 임차인 정보는 다음과 같습니다.

- 임차인: 주택도시보증공사(김희주)

- 보증금: 169,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-12-20

- 확정일자: 2021-12-07

- 배당신고일자: 2024-02-06

- 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 권리관계 총평

매각으로 인해 대부분의 권리(가압류, 강제경매 등)는 말소될 예정입니다.

을구 3번 순위의 주택임차권 등기(김희주, 169,000,000원)는 말소 대상이나, 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인되어, 특별한 문제가 없을 시 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 임차인 현황에서도 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 경서동 지역은 주거 단지가 밀집되어 있으며, 인근에 상가 점포가 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 공동주택 위주의 지역 특성상 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

단지 주변에 상가점포들이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

'인천 경서초등학교'가 인근에 위치하고 있으며, '예빛유치원' 등이 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 다만, 일부 보호구역으로 지정되어 있어 교육 시설과의 인접성을 확인할 수 있습니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 주거 및 교육 시설이 주를 이루는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 조건 및 고려사항

- 토지거래허가구역: 외국인 주택용도 취득 시 허가 필요 (2025.8.26.~2026.8.25. 해당 기간 경매 진행 시)

- HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 존재하며, 이는 낙찰 후 인수 절차에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

- 내부 구조 확인 불가: 감정평가 시 이해관계인 협조 부족으로 내부 구조를 직접 확인하지 못했으며, 외관 및 주변 탐문에 의존하여 평가되었으므로, 입찰 전 반드시 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.

6.2. 기타 확인 필요 사항

- 임대 관계 미상: 현재 물건의 임대 관계가 불명확하므로, 현황을 별도로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 교육 시설과 생활 편의시설이 갖추어져 있어 기본적인 주거 여건은 양호한 편입니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등 특수 조건에 대한 사전 확인이 필수적입니다. 또한, 감정평가 시 내부 확인이 제한되었으므로, 실제 물건 상태에 대한 꼼꼼한 사전 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

- 합리적인 가격에 내 집 마련 또는 투자 기회: 감정평가액 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시장 가치에 부합하는 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

- 편리한 주거 환경: 학교, 버스정류장 등 생활 기반 시설 접근성이 좋습니다.

- 다세대주택의 임대 수요: 지역 내 다세대주택 수요를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가는 76,000,000원에서 90,000,000원 수준입니다. 본건의 건물면적(49.79㎡)은 최근 거래된 물건들의 면적(44.88㎡ ~ 56.24㎡)과 유사하거나 약간 더 넓은 편입니다.

감정가 141,000,000원 대비 시장 실거래가는 약 75,000,000원에서 95,000,000원으로 추정됩니다. 특히, 인천광역시 서구 경서동 738-12번지 그레이스파크빌 1동 2동 (47.76㎡)이 2026년 1월 8,500,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 보증금 인수분이 없고 권리관계가 명확히 정리될 가능성이 높다는 점을 감안하면 90,000,000원에서 95,000,000원 사이로 판단됩니다.

본건의 경우, 토지거래허가구역 지정(외국인 취득 제한), HUG 인수조건 변경 등 특수 조건과 내부 확인의 어려움 등을 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최근 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 95,000,000원 수준을 제안합니다. 이는 감정가 대비 상당한 할인율이 적용된 금액으로, 시장가치를 반영한 보수적인 접근입니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.