나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502203 [1] 인천광역시 부평구 부개동 257 아이원팰리스 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부개초등학교' 서측 인근에 위치하며,주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 2층 202호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약6m, 약4m, 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)( 외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502203 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부개동 257 아이원팰리스 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 182,000,000원

토지면적: 28.19㎡ (약 8.53평)

토지 지분: 28.19㎡ (약 8.53평)

건물면적: 48.93㎡ (약 14.80평) (전용면적 기준)

건물 지분: 48.93㎡ (약 14.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 말소 예정)

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 '부개초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 교통상황은 보통입니다.

건물은 2014년에 준공된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지 위에 건축되었으며, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용되고 있습니다. 본건 서측 및 북측으로는 노폭 약 6m, 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 도로 이용에 문제가 없습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 상대/절대보호구역(교육환경 보호), 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 주택 취득 관련 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있었으나, 현재는 지정 기간이 만료되었습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 7월 25일 접수된 현대캐피탈의 가압류(채권액 10,286,010원)입니다.

본 경매 절차에서 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 여기에는 현대캐피탈 가압류, 부평구의 압류, 그리고 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시 결정 등이 포함됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* WUKUN:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-18

* 대항력: 없음

* 참고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 등은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(서궁원):

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-22

* 확정일자: 2021-11-16

* 배당신고일자: 2023-12-27

* 대항력: 없음

* 참고: 등기부상 주택임차권(을5)으로 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위이며 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 별도로 인수하는 보증금은 없습니다.

분석 결과, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 부개초등학교 인근의 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 상업시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주요 시설로는 부개초등학교, 부개도서관, 대형마트, 병원, 금융기관 등이 도보 및 차량 이동 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

부동산 시장 동향을 살펴보면, 최근 2026년 7월 기준, 인근 유사 다세대/연립주택 거래 사례를 통해 시세를 파악할 수 있습니다. 37.71㎡(약 11.41평) 다세대주택이 1억 3,100만원에, 54.55㎡(약 16.50평) 다세대주택이 1억 5,000만원에 거래되었습니다. 또한, 25.91㎡(약 7.84평) 연립주택은 5,100만원에 거래된 사례가 있습니다.

본 물건과 같은 건물인 '아이원팰리스'의 경우 2014년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

5. 생활정보

교육 환경으로는 본건에서 도보 거리에 부개초등학교가 위치하며, 인근에 중학교, 고등학교도 있어 자녀 교육에 유리합니다.

교통 측면에서는 도보권 내 버스정류장 이용이 가능하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 좋습니다.

편의시설로는 재래시장, 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 시설들을 편리하게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 WUKUN의 보증금 및 차임 미상: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 등은 추가 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 인수조건 변경 내용에 대한 정확한 파악이 필요하며, 이로 인해 추가 비용이 발생할 가능성이 있는지 검토해야 합니다.

* 토지거래허가구역 지정 이력: 과거 외국인 주택 취득 관련 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 현재 지정 기간은 만료되었습니다. (2025.08.26 ~ 2026.08.25)

* 건물 노후도: 2014년 준공으로 건물 연식이 약 12년 정도 되어, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 부개동의 다세대주택으로, 부개초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

감정가는 1억 8,200만원이며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 WUKUN의 보증금 및 차임 미상 정보와 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

최근 실거래가 정보를 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 부개초등학교 인근의 다세대주택 밀집 지역에 자리하고 있어 주거 가치가 높습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성 우수: 대중교통 이용이 편리하고, 주변에 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 권리관계 명확 (인수 부담 없음): 말소기준권리 후순위로 분석되는 임차권 및 기타 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 182,000,000원

건물면적 (전용): 48.93㎡ (약 14.80평)

주변 실거래가 분석:

* 삼성빌리지5동 (37.71㎡, 2002년식): 131,000,000원 (약 1,148만원/평)

* 한성빌라 (54.55㎡, 1992년식): 150,000,000원 (약 909만원/평)

* 골든마운틴 (25.91㎡, 2012년식, 연립): 51,000,000원 (약 650만원/평)

본 물건(아이원팰리스, 2014년식, 14.80평)은 삼성빌리지5동(11.41평, 2002년식)보다 신축이며 전용면적이 넓습니다. 삼성빌리지5동의 평당가(약 1,150만원)를 적용하여 산정하면 14.80평 * 1,150만원/평 ≈ 170,200,000원 수준이 됩니다. 감정가는 이보다 높은 1억 8,200만원입니다.

주변 시세, 건물의 연식 및 상태, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 1억 4,000만원에서 1억 6,000만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 추가적인 권리 분석, 법원 매각 조건 확인, 최신 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.