나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502246 [1] 인천광역시 계양구 장기동 123-2 라비캐슬 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 장기동 소재하며, 갈현체육공원 북동측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 아라뱃길 인근의 다세대주택, 농지, 공원 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2010.04.19) 외 벽 : 드라이비트 위 스톤코트 미장 마감 등 창 호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비, 필로티주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, '공동주택'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

외곽으로 도로 폭 약 8미터의 공도에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(장기(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502246 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 장기동 123-2 라비캐슬 1동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 121,000,000원

토지면적: 27.00㎡ (약 8.17평)

토지지분: 26.9966㎡ (약 8.17평)

건물면적 (전용면적): 45.56㎡ (약 13.78평)

분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않았습니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보:

사용승인일: 2010년 4월 19일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 5층

건물명: 라비캐슬

동/호: 1동 2층201호

건물 총 면적 (연면적): 1158.41㎡

건축 면적 (1개 층): 184.75㎡

대지권 면적: 623.6㎡ (건물 전체 대지 면적)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 계양구 장기동에 소재하며, 갈현체육공원 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아라뱃길 인근의 다세대주택, 농지, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

도로상태

물건지 외곽으로는 폭 약 8미터의 공도에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분 및 채권자

본 물건은 주택도시보증공사가 채권자인 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 2월 7일 접수된 강서세무서장의 압류(갑4)입니다.

주요 권리 내역

* 소유권 보존: 정창수 (2010-04-22)

* 소유권 이전: 심재용 (2010-12-10)

* 소유권 이전: 오승훈 (2022-08-10)

* 주택임차권: 박성준 (채권액 145,000,000원)

* 압류: 강서세무서장 (2023-02-07, 말소기준권리)

* 압류: 계양구 (2024-01-16)

* 압류: 양천세무서장 (2025-11-18)

* 강제경매 개시결정: 주택도시보증공사 (2026-03-20)

인수되는 권리 및 보증금

등기부상 을구 3번 주택임차권(박성준)은 전입일자 2022년 7월 20일, 확정일자 2022년 6월 17일입니다. 해당 임차권은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위입니다. 또한, 물건명세서상 "주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨"으로 기재되어 있어, 매각으로 소멸되지 않는 권리임에도 불구하고 보증금의 인수 가능성은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 박 (주택도시보증공사)

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-20

* 확정일자: 2022-06-17

* 배당신고일자: 2024-04-11

* 대항력: 없음

* 비고: -

집합건물 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (정창수, 2010-04-22)

* 갑2: 소유권이전 (심재용, 2010-12-10)

* 을3: 주택임차권 (박성준, 145,000,000원, 2022-06-17 확정, 2022-07-20 전입, 2024-04-11 배당신고, 말소)

* 갑3: 소유권이전 (오승훈, 2022-08-10)

* 갑4: 압류 (강서세무서장, 2023-02-07, 말소기준권리)

* 갑5: 압류 (계양구, 2024-01-16, 말소)

* 갑6: 압류 (양천세무서장, 2025-11-18, 말소)

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 145,000,000원, 2026-03-20, 말소)

등기부채권 총액: 145,000,000원 (주로 신청 채권액)

1.3. 상권분석

물건지 주변 지역 특성

해당 물건이 소재한 장기동 지역은 다세대주택과 농지, 공원이 혼재된 주거 지역입니다. 아라뱃길 및 갈현체육공원 인근에 위치하여 녹지 공간 접근성이 양호합니다.

인근 실거래가 분석

주변 유사 면적(약 45-46㎡)의 다세대주택 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 보령파인빌 (2010년식, 46.17㎡): 2026년 7월 17일, 106,000,000원

* 나비하우스104동 (2011년식, 45.42㎡): 2026년 7월 11일, 157,000,000원

이 두 건의 실거래가는 건축 연도와 면적이 본 물건과 매우 유사함에도 불구하고 51,000,000원의 상당한 가격 차이를 보입니다. 이는 건물 상태, 층수, 내부 마감 등에 따른 가격 차이로 추정됩니다.

본 물건의 감정가 121,000,000원은 상기 두 실거래가 범위 중간에 위치하며, 특히 더 유사한 건축 연도의 '보령파인빌'보다는 높고 '나비하우스104동'보다는 낮은 수준입니다.

시세 현황

유사 면적의 실거래가 범위를 고려할 때, 본 물건의 현 시세는 106,000,000원에서 157,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가는 이 범위 내에 있어 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설

아라뱃길 인근에 위치하여 여가 및 레저 활동이 용이합니다.

교육시설

인천북부교육지원청 관할 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 구체적인 학교와의 거리 및 접근성에 대한 상세 정보는 없습니다.

의료시설

인근 의료시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

공원 등 여가시설

갈현체육공원이 북동측 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

기타 주변 환경

다세대주택, 농지, 공원이 혼재된 지역으로, 조용하고 전원적인 분위기와 주거 편의 시설이 공존하는 지역으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계 관련 리스크

을구 3번 주택임차권이 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 있으나, '대항력 없음' 명시 및 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 명확한 법률 검토 없이 낙찰받을 경우 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

현황 조사 관련 리스크

현황 조사 시 폐문 부재 상태로 내부 확인이 불가능하였습니다. 따라서 건물 내부 상태, 수리 필요 여부, 공실 여부 등을 직접 확인할 수 없어 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있습니다. 현재 지정 기간이 만료되지 않았으므로, 해당 구역 내 주택 용도 취득 시 외국인은 허가를 받아야 합니다. (내국인의 경우 일반적인 거래는 문제없으나, 확인 필요)

기타

임대 관계가 미상으로, 현재 임차인이 거주 중일 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천광역시 계양구 장기동에 위치한 라비캐슬 1동 2층201호 다세대주택 경매 물건입니다. 2010년에 건축된 건물로 약 13.78평의 전용면적을 제공하며, 1~2인 가구에 적합한 규모입니다.

권리 분석상 인수해야 할 특별한 부담은 없는 것으로 판단되나, 임차권 등기와 관련한 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 명시는 주의 깊은 검토가 필요합니다. (단, HUG의 말소 동의로 인수 보증금은 0원 예상).

주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 평가되며, 체육공원 및 아라뱃길 인근의 쾌적한 주거 환경이 장점입니다.

다만, 폐문 부재로 인한 내부 상태 미확인, 토지거래계약 허가구역 지정 등은 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

합리적인 감정가: 주변 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 현재 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

양호한 주거 환경: 체육공원, 아라뱃길 등 녹지 공간과 가까워 쾌적한 생활이 가능합니다.

권리상 인수 부담 없음: 분석 결과, 낙찰 시 인수해야 할 권리상의 부담(임차보증금 등)은 없는 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 보증금이 없는 점, 감정가가 시세 범위 내에 있는 점을 고려할 때, 공격적인 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

주변 유사 면적 물건의 실거래가: 106,000,000원 ~ 157,000,000원

본 물건 감정가: 121,000,000원

입찰가는 106,000,000원(시세 하단)부터 130,000,000원 사이를 예상해 볼 수 있습니다.

현장 방문을 통한 내부 상태 확인, 주변 시장 조사 심화, 경쟁 물건 분석 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.