나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502201 [1] 인천광역시 서구 청라동 157-21 청라한신더휴커낼웨이 12층비1222호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라2동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 판매시설, 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 제차량 진입이 가능하며, 주위에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상27층 건물 중 12층 비1222호로서, 외벽: 벽돌붙임마감, 석재 및 복합패널붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약15m 도로 및 보행자 도로와 접하고, 남측으로 폭 약20m 도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502201 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 157-21 청라한신더휴커낼웨이 12층 비1222호

용도: 오피스텔

건축년도: 2019년

감정가: 222,000,000원

토지면적: 10.11㎡ (약 3.06평)

건물면적: 47.99㎡ (약 14.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라2동 행정복지센터' 동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주위는 아파트 단지, 판매 시설, 근린생활 시설, 오피스텔, 공원 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 차량 진입이 가능하며, 주위에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다. 본건 서측으로 폭 약 15m 도로 및 보행자 도로, 남측으로 폭 약 20m 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

권리관계:

말소기준권리: 갑5 압류 (남대구세무서장, 2025-04-14)

본건 등기부등본 상의 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 있어, 경매 절차 진행 시 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (장 )

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-11-17

확정일자: 2021-10-18

배당신고일자: 2023-12-26

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서 상 '을구 순위 3번 주택임차권등기'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사(채권자 겸 임차인)가 말소 동의 확약서를 제출함에 따라 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 등기부상 해당 임차권은 말소 처리되었습니다.

1.3. 상권분석

지역특성: 청라동 내 상업 및 주거 복합 지역에 위치하고 있으며, 주변으로 다양한 편의 시설과 주거 단지가 밀집해 있습니다.

오피스텔 시장: '청라한신더휴커낼웨이'는 비교적 신축 오피스텔 단지로, 해당 지역 내 업무 및 주거 수요를 흡수할 수 있습니다.

발전 가능성: 본건이 속한 인천경제자유구역은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 편의: 주변에 마트, 병원, 관공서(청라2동 행정복지센터 인근), 공원 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시 광역 도로망 접근성이 좋습니다.

주거 형태: 오피스텔로 1~2인 가구의 주거 공간 또는 소규모 사무실로 활용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 과거 토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)이었으나, 해당 지정 기간(2026년 8월 25일)이 만료되어 현재는 해제되었습니다.

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 채권자인 주택도시보증공사가 임차인으로도 등기되어 있어 복잡한 권리관계가 있었습니다. 그러나 임차인의 대항력이 없고 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 관련 서류 검토는 철저히 해야 합니다.

건물 관리: 2019년 준공된 건물이므로 비교적 신축이나, 향후 장기적인 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동에 위치한 청라한신더휴커낼웨이 오피스텔로, 2019년 준공되어 비교적 신축이며 입지 조건이 양호합니다.

주변 편의시설 및 교통 접근성이 좋고, 지역 개발 잠재력 또한 갖추고 있습니다.

권리분석 상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 임차인 관련 부담도 없어 경매 후 깔끔한 물건 확보가 가능할 것으로 보입니다.

다만, 과거 토지거래허가구역이었던 점 등 특이사항에 대한 최종 확인은 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 오피스텔: 2019년 준공으로 내부 컨디션이 우수할 것으로 기대됩니다.

청라지구 입지: 청라국제도시의 발전과 함께 가치 상승 가능성이 있습니다.

권리관계 소멸: 경매 절차를 통해 권리가 명확히 정리되므로 안전한 물건 확보가 가능합니다.

임대 수익 기대: 오피스텔로서 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(47.99㎡)의 오피스텔이 2024년 11월 15일에 208,000,000원(19층)에 거래되었습니다.

비슷한 시기에 거래된 다른 면적(51.41㎡)의 경우, 2024년 11월 28일에 225,000,000원(6층), 2026년 7월 8일에 227,000,000원(12층)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 222,000,000원입니다.

입찰가 산정:

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 시세 범위 내에서 결정하는 것이 합리적입니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

제안 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 225,000,000원

본 물건의 경우, 최근 실거래가 하단~중간 가격대를 고려하여 경쟁력 있는 입찰가를 제시하는 것이 유리할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.