나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502209 [1] 인천광역시 남동구 간석동 508-156 하늘채 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재‘상인천여자중학교’서측 인근에 소재하며, 주변은 다세대주택이 주를 이루는 주택지대로, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건내 제3층 제302호로서, 집합건축물대장상 사용승인일은 2011.09.07일이며, 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감, 내벽: 벽지 마감, 창호: 하이새시 2중창임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

본건은 도시가스보일러에 의한 난방설비 되어 있으며, 상하수도 및 위생설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로, 주거용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 약6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-06-26)(문의: 인천광역시동부교육지원청 032-460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502209 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 508-156 하늘채 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 182,000,000원

토지면적: 34.03㎡ (약 10.29평)

건물면적: 68.64㎡ (약 20.76평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2011년 9월

1.1. 입지조건

위치: 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ‘상인천여자중학교’ 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 주변 지역은 다세대주택이 주를 이루는 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

도로: 본건은 동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역 등에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본상 소유권 보존 및 이전, 압류 등의 권리 변동 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 2022년 2월 10일자 국민건강보험공단의 압류등기이며, 이보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

등기부상 주택임차권(박성호)이 존재하나, 등기사항의 말소 표시 및 물건명세서상 '주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출'되었다는 점, 그리고 '대항력 없음'으로 기재된 점을 종합적으로 고려할 때, 본 임차권은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

따라서, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

총 권리 말소 예정 금액: 215,000,000원 (경매 신청 채권액)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (박성호)

보증금: 215,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-28

확정일자: 2021-09-15

배당신고일자: 2023-12-08

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 특이사항 기재되어 있으나, 등기부상 말소 예정이며 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 간석동 일대는 다세대주택이 밀집된 대표적인 주거 지역입니다.

인근에 상인천여자중학교가 위치하며, 지역 주민을 위한 소규모 상가 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 직접적인 연계성은 낮으나, 생활에 필요한 기본적인 인프라는 잘 갖추어져 있습니다.

주거 지역으로서 비교적 조용하고 안정적인 상권 환경을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 상인천여자중학교를 비롯하여 간석초등학교, 석정중학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의 시설: 인근에 마트, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

공원/녹지: 주변에 크고 작은 공원들이 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주변 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 명시: 권리분석상 대항력 없고 말소 예정으로 판단되나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부 등 최종적인 소멸 여부에 대한 명확한 확인 절차가 필요합니다. (단, HUG가 채권자로서 경매를 신청하였고 말소 동의서를 제출한 점을 고려하면 소멸 가능성이 매우 높습니다.)

임대차 관계 미상: 물건명세서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 본건의 경우 HUG 임차인이 명확하며 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.)

건축년도: 2011년으로 준신축에 해당하나, 향후 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 깔끔한 등기 상태로 취득이 가능할 것으로 예상됩니다.

최근 인근 유사 물건의 매매 사례를 참고하여 시세 조사를 진행하였으며, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

다만, HUG 관련 특이사항에 대한 최종적인 확인은 필수적으로 진행해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

인천 남동구 간석동 지역의 안정적인 주거 선호도와 향후 가치 상승 가능성.

명확한 권리관계로 인해 명도 및 등기 취득 과정이 비교적 용이할 것으로 예상됨.

주변 유사 물건 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세 차익 기대 가능.

도시가스, 상하수도 등 필수적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 하늘채 단지의 3층, 2014년식, 64.73㎡(약 19.6평) 물건이 2026년 3월 173,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 3층, 2011년식, 68.64㎡(약 20.76평)으로, 면적은 약간 더 크지만 건축 연식은 3년 정도 오래되었습니다.

이를 감안할 때, 유사 매매 사례가와 본건의 감정가(182,000,000원)는 비슷한 수준으로 형성될 것으로 보입니다.

보수적인 접근을 위해, 최근 거래 사례의 가격 수준 및 건축 연식을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

따라서, 현 시세 기준으로 예상 입찰가는 175,000,000원에서 180,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 동향을 면밀히 파악하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.