나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502199 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-35 라인빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석3동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트조, 조적조 스라브지붕 지상 4층 건물 중 제4층 제402호로서, (사용승인일: 1994.12.08) 외벽: 벽돌쌓기 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 '다세대주택'으로 이용중임. (후면"내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 남측으로 하향하는 완경사의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 호수의 위치가 현황 402호의 출입구 호수 표시 부분과 집합건축물대장 건축물현황 도면의 호별 평면도 위치가 상이한바, 외부 관찰 및 현황 출입구 표시 부분에 의하였으며, 의뢰서상 면적을 기준하여 감정평가 하였으니 귀 원 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502199 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 37-35 라인빌라 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 77,000,000원

토지면적: 15.07㎡ (약 4.56평)

건물면적: 41.88㎡ (약 12.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석3동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치함.

주위환경: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통: 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준임.

도로: 본건 북서측, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울보증보험(주)의 강제경매개시결정 (2026타경502199) (등기부 갑9, 접수일자 2026-03-18)

매각으로 소멸되는 권리:

* 각종 소유권 이전 등기 (등기부 갑2, 갑3, 갑7)

* 한국토지주택공사 주택임차권 (등기부 을8): 보증금 73,000,000원, 전입일자 2022-12-05. 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 물건명세서상 서울보증보험(주)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

인수되는 권리 (보증금): 0원

(한국토지주택공사 임차권의 보증금은 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.)

임차인 현황:

* 한국토지주택공사

보증금: 73,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-05

확정일자: 2022-12-02

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 서울보증보험주식회사

보증금: 73,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-05

확정일자: 2022-12-02

대항력: 있음

비고: 본 건의 채권자로서, 등기부상 을구 8번 권리(주택임차권)는 말소 동의로 소멸될 것으로 판단됩니다. SGI 인수조건 변경 관련 사항이 있으나, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: '간석3동 행정복지센터' 인근으로 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

상업시설: 인근에 마트, 편의점, 식당 등 기본적인 근린생활시설이 분포되어 있을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

편의시설: 관공서(간석3동 행정복지센터), 버스정류장이 인접하여 생활 편의성이 보통 수준임.

교육시설: 인근 지역에 초, 중, 고등학교가 분포되어 있을 가능성이 높으나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

SGI 관련 복잡성: 등기부상 주택임차권(을8)은 '인수'로 되어 있으나, 물건명세서상 채권자(서울보증보험)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. 이 과정에서 발생할 수 있는 법적 또는 행정적 절차상의 미비점은 추가 확인이 필요함.

건물 노후도: 1994년 12월 사용승인된 건물로, 약 30년 이상의 노후도가 있음. 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

호수 표기 불일치: 감정평가서상 현황 호수 표시와 집합건축물대장상 호별 평면도 위치가 상이하다는 언급이 있어, 실제 현장 확인 시 주의가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 안정적인 주거지역에 속해 있음.

권리관계가 다소 복잡하게 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정이어서 낙찰자가 부담해야 할 인수되는 권리금액은 없는 것으로 판단됨.

감정평가액 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어, 시세차익을 기대할 수 있는 물건임.

다만, SGI 관련 권리관계의 실제 처리 과정에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

주변 시세 대비 낮은 감정가: 현재 시세를 고려할 때, 감정가가 시세보다 현저히 낮게 책정된 것으로 보임.

안정적인 주거지역: 아파트 및 다세대주택이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 안정적인 수요 기대 가능.

권리관계 명확화: 복잡한 권리관계가 매각으로 인해 소멸될 예정이어서, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 최소화될 것으로 보임.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 77,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택이 830만원/평 ~ 880만원/평 수준으로 거래되고 있음을 감안할 때, 본 건(약 12.67평)의 시세는 약 105,000,000원 ~ 110,000,000원 수준으로 추정됨.

인수 보증금이 0원임을 고려하고, 권리관계 복잡성을 감안하여 시세의 90% 수준을 목표로 하되, 감정가를 기준으로 경쟁력 있는 입찰가를 산정함.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

추천 입찰가: 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.