나이스옥션 법원경매 인천 2026타경252 [1] 인천광역시 남동구 간석동 248-4 코지빌 비동 6층607호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천약산초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주 위는 본건과 동유형의 도시형생활주택 및 오피스텔(주거용)이 소재하고 아파트, 근린생활 시설, 숙박시설, 위락시설 등이 혼재하는 상업지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 1호선 '간석오거 리역' 이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 비동 6층 607호로서, (사용승인일자: 2012.02.15) 외벽: 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 바닥: 장판깔기 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 난방설비, 도시가스 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호 1,2 공히 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2016-11-14)(접합), 가축사육제한구역(2013 -03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기 간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경252 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 248-4 코지빌 비동 6층607호

용도: 도시형생활주택

감정가: 70,000,000원

토지면적: 5.11㎡ (약 1.55평)

토지지분: 5.11㎡ (약 1.55평)

건물면적: 19.18㎡ (약 5.80평)

건물지분: 19.18㎡ (약 5.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

특이사항: 유동화물건

건물 정보:

사용승인일자: 2012년 02월 15일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 10층 건물 중 6층

건물 총 면적 (연면적): 2020.04㎡ (약 611.06평)

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천약산초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 본건과 동유형의 도시형생활주택 및 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 혼재하는 상업지역으로 형성되어 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

2.1. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 인천지하철 1호선 '간석오거리역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량의 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 10월 25일 접수된 신한은행 근저당 (채권최고액 120,000,000원)입니다. 이 근저당을 포함하여 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 해당 없음)

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 강석 (강 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2024년 11월 05일

* 확정일자: 2026년 04월 13일

* 배당신고일자: 2026년 04월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

임차인은 대항력은 없으나, 배당 신고를 하였으므로 배당 절차에 따라 보증금 일부 또는 전부를 배당받을 수 있습니다. 보증금액이 명시되어 있으므로 법원 배당 순위에 따라 처리됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 간석동 일대는 주거용 건물과 함께 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 혼재하는 상업지역입니다. 도시형생활주택으로서 주거 용도 외에 제2종 근린생활시설로도 활용 가능성이 있어, 소형 점포나 사무실 등으로의 임대 수익 창출이 기대됩니다. 역세권 인근 상업지역에 위치하여 유동인구 확보가 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의성이 우수합니다.

* 교육시설: '인천약산초등학교'가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

* 건물 내 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 난방설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매 물건과 달리 추가적인 절차나 특수성이 있을 수 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 상업 및 위락시설 혼재: 인근에 숙박시설, 위락시설 등이 혼재하는 점은 소음이나 기타 불편함의 요인이 될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있어, 향후 매매 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 인근 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 상업지역 내 다양한 편의시설 이용이 용이하고 주거 및 상업적 활용이 모두 가능한 장점이 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으며, 권리관계가 명확한 편입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 주변 상업/위락시설 혼재로 인한 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 도시형생활주택으로 투자 진입 장벽이 낮습니다.

* 주거용 및 제2종 근린생활시설로의 겸용 가능성이 높아 임대 수익 다각화 가능성이 있습니다.

* 비교적 신축 건물(2012년 준공)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 70,000,000원입니다. 제공된 주변 실거래가 정보에 따르면, 최근 거래된 유사 면적 및 연령대의 건물들의 평당 가격은 약 159만원에서 267만원 수준입니다. 본 건의 감정가는 19.18㎡ (약 5.8평)에 대해 70,000,000원 (평당 약 365만원)으로, 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

하지만 소형 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설로서의 잠재적 가치, 역세권 입지 등을 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가 전략이 필요합니다.

인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 60,000,000원 수준으로 제시합니다. 이는 감정가의 약 85.7% 수준이며, 주변 실거래가 평균보다는 높지만, 향후 임대 수익 및 시세 상승 가능성을 고려한 금액입니다. 본 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.