나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4122 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 900-47 센트럴파크아파트 제7층 제704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산역' 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(까치산역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층 건물 내 제7층 제704호로서, - 외벽 : 석재 붙임 마감 등 - 창호 : 하이샤시 창호 마감임.

이용상태

■ 이용상황 오피스텔로 이용 중임. (후첨 "건물내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 일련번호 1) ~ 3) 공히 인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, "아파트 및 오피스텔" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

■ 일련번호 1) ~3) 공히 북측 및 서측으로 각각 폭 약 6M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) ~3) 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4122 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 서울특별시 강서구 강서로7길 52-12 (화곡동), 센트럴파크아파트 제7층 제704호 (구 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 900-47)

용도: 아파트 및 오피스텔 (건축물대장상 공동주택 및 업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하2층/지상13층 건물 중 지상 7층 704호

면적:

토지 지분: 7.33㎡ (약 2.22평)

건물 전용 면적: 25.43㎡ (약 7.69평) (분양 면적 정보는 별도 확인 필요)

집합건물 상세:

총 층수: 13층

해당 층: 7층

사용승인일: 2021년 11월 15일

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 328,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산역' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 진출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장 및 지하철 5호선, 2호선 환승역인 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

지역 지구: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역

도로 관계: 북측 및 서측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로에 접함 (소로3류)

기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 2025.10.20.~2026.12.31 / 용도: 아파트)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 채권 총액: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (정 )

보증금: 325,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022년 12월 29일

확정일자: 2022년 12월 20일

배당신고일자: 2026년 06월 09일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원.

3.3. 특별 매각 조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재된 복합 상권입니다.

인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 유동인구가 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

중요시설물보호지구(공항)에 포함되어 있어 항공기 운항과 관련된 소음 또는 규제의 영향을 받을 수 있으나, 이는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

까치산역 인근에 위치하여 지하철 이용이 편리하며, 주변 버스정류장을 통해 시내외로의 접근성이 좋습니다.

지역 내 상업시설이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 내부 및 설비

건물은 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획상 제약

중요시설물보호지구(공항)에 속해 있어 항공기 소음이나 관련 공항 운영 규제의 영향을 받을 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인 자격 및 거래 절차에 제한이 있을 수 있습니다 (지정 기간 확인 필요).

6.2. 건물 용도 혼재

건축물대장상 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 복합 용도이며, 실제 이용 상태는 오피스텔로 파악됩니다. 이는 향후 건물 관리 및 이용에 있어 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계

임차인인 주택도시보증공사(HUG)는 대항력이 없는 조건으로 매각되며, 매각 조건상 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 특별 매각 조건의 세부 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 까치산역 인근에 위치한 센트럴파크아파트 7층 704호입니다.

역세권 입지와 주변 상업시설과의 접근성이 뛰어나며, 전용면적 25.43㎡의 소형 평수로 1인 가구 또는 소규모 투자를 고려하기에 적합합니다.

감정가는 3억 2천 8백만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

주요 임차인인 주택도시보증공사(HUG)는 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없으므로 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 공항 보호지구 지정 및 토지거래 허가구역 등의 제약 사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

까치산역 (5호선, 2호선) 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 지하철 이용이 매우 편리합니다.

8.2. 소형 면적의 실용성

전용면적 25.43㎡ (약 7.69평)의 소형 평수로 1인 가구 임대 수요에 적합하며, 투자 부담이 적습니다.

8.3. 권리 관계의 명확성

임차인의 대항력이 없어 명도 관련 분쟁 발생 가능성이 낮고, 인수되는 보증금이 없어 권리 분석이 단순한 편입니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 328,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 현장 조사 결과, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어려우나, 감정가는 물건의 가치를 평가하는 중요한 기준점이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.