나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20386 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 6-32 마석역글램하우스 이동 복수층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "서희스타힐스아파트" 북서측 인근에 위치 하며 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 아파트단지, 농경지 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지 조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 복수층 1층 102호 로서 (건물사용승인일 : 2018.02.27) 외벽 : 치장벽돌 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(상층 : 방2, 거실, 욕실겸화장실2, 드레스룸, 발코니, 현관, 하층 : 방1, 주방, 거실, 욕실겸화장실, 다용도실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임. (소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황도를 기준하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조) 승강기, 주차장설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26 지정)(국토교통부 제2025-1058호 (대상:외국인 등/용도:주택)).영농여건불리농지.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 6-32번지에 소재한 마석역글램하우스 이동 복수층 102호에 대한 경매 물건 분석 결과입니다.

1.2. 부동산 현황

건물 명칭: 마석역 글램하우스

위치: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 6-32 이동 복수층 102호

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2018년 02월 27일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 복수층 1층 102호

내부 구조: 상층(방2, 거실, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관), 하층(방1, 주방, 거실, 욕실, 다용도실, 발코니, 현관)

기본 설비: 급배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 개별난방, 승강기, 주차장 설비 갖춤.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 426,000,000원

토지 면적: 98.22㎡ (약 29.71평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 38.88㎡ (약 11.76평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 마석 우리 소재 "서희스타힐스아파트" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 아파트 단지, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 인근으로 각종 생활 편익 시설 및 공공시설이 소재하여 공동주택으로서의 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 무난합니다.

2.3. 도로 현황

본건은 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 물건의 말소기준권리는 2026년 03월 19일 접수된 서울보증보험의 강제경매 개시 결정 등기(갑4)입니다.

이 기준권리보다 선순위인 권리 중 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을구 1번 주택임차권 등기: 2024년 02월 01일 접수. 임차인 김경민, 보증금 315,000,000원, 전입일자 2020년 01월 15일, 확정일자 2019년 11월 26일. 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (총 보증금 315,000,000원 = 300,000,000원 + 증액 15,000,000원)

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김경민

보증금: 315,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-01-15

확정일자: 2019-11-26

대항력: 있음

비고: 보증금 전액 인수 대상임.

* 임차인: 박신향

보증금: 0원 (미상)

차임: 0원 (미상)

전입일자: 2025-11-12

확정일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이지만 대항력이 있어 인수 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 기타 권리사항

등기부 채권 총액은 315,000,000원입니다. (이는 임차인 김경민의 보증금액으로 파악됩니다. 서울보증보험의 채권액 385,042,190원은 별도로 존재합니다.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 현황

본 물건 주변은 주거 지역과 농경지가 혼재된 환경이며, 다양한 소규모 상업 시설 및 생활 편익 시설이 혼합되어 있어 기본적인 생활은 가능한 지역입니다.

4.2. 건물 상태 및 설비

2018년 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 건물 상태는 비교적 양호한 편으로 판단됩니다. 복수층 구조로 내부 공간 활용성이 높을 것으로 예상됩니다.

4.3. 주변 편의시설 및 생활환경

단독주택, 공동주택, 아파트 단지, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 마석 우리 지역의 편의시설 및 공공시설 접근이 가능합니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 인수되는 보증금 부담

선순위 임차인 김경민 씨의 보증금 315,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 현재 물건의 감정가(426,000,000원)와 주변 시세(약 1억 5천만~2억 3천만원)를 고려했을 때 매우 높은 금액으로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 상당할 것으로 예상됩니다.

5.2. 미확인 임차인 위험

대항력이 있는 임차인 박신향 씨에 대한 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 이는 향후 잠재적인 인수 금액 증가 또는 법적 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

5.3. 감정가와 시세의 괴리

본 물건의 감정가 426,000,000원은 조사된 주변 다세대주택의 최근 매매가(약 1억 5천만~2억 3천만원)와 비교했을 때 상당한 차이가 있습니다. 이는 감정가가 현 시세를 제대로 반영하지 못했거나, 인수되는 임차 보증금을 고려하지 않은 평가일 가능성이 있습니다.

5.4. 토지 관련 제한사항

본 물건 토지는 "영농여건불리농지"로 지정되어 있으며, "계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26 지정)" 등의 복합적인 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축, 증축, 토지 이용 등에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

5.5. 높은 채권 총액

채권자 서울보증보험의 채권액(385,042,190원)과 임차인 김경민의 인수 보증금(315,000,000원)을 합산하면 약 7억원에 달합니다. 이는 해당 부동산의 현재 시장 가치를 훨씬 초과하는 수준으로, 채권 회수가 어려운 상황일 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 사용승인)이며 복수층 구조로 내부 활용도가 높은 다세대주택입니다. 교통 및 생활 환경은 무난한 편이나, 가장 큰 문제는 낙찰자가 인수해야 하는 315,000,000원의 선순위 임차인 보증금입니다. 이 보증금은 해당 물건의 현재 시장 가치보다 훨씬 높아, 실질적인 총 취득 비용이 매우 커질 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 미상 임차인의 존재, 감정가와 시세의 큰 괴리, 복잡한 토지이용계획 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 건물이므로 건물 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 복수층 구조: 일반적인 단층 구조보다 내부 공간 활용도가 높아 희소성 및 선호도가 있을 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 마석 우리 지역의 향후 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 여지는 있으나, 현재로서는 낮은 시세 및 높은 인수 보증금 부담이 우선적으로 고려되어야 합니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 426,000,000원

인수 보증금: 315,000,000원

주변 시세 (전용면적 38.88㎡ 기준): 약 106,270,000원 ~ 116,640,000원 (평당 270~300만원 적용 시)

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려사항은 낙찰가가 아닌, 총 부담액(낙찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 하는 것입니다.

조사된 주변 시세를 고려했을 때, 본 물건의 실제 시장 가치는 약 1억 5천만원에서 2억 3천만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 인수해야 할 임차 보증금은 315,000,000원으로, 이는 시장 가치를 훨씬 상회합니다.

따라서, 낙찰가가 0원으로 결정된다 하더라도 총 취득 비용은 315,000,000원이 됩니다. 이는 주변 시세보다도 높은 금액입니다. 만약 시장 가치 범위 내인 2억원 정도에 총 부담액을 맞추려면, 낙찰가는 200,000,000원 - 315,000,000원 = -115,000,000원 이 되어야 하는데, 이는 현실적으로 불가능한 금액입니다.

결론적으로, 현재 제시된 정보와 시장 상황 하에서는 수익을 기대하며 입찰에 참여하기 매우 어려운 물건으로 판단됩니다. 본 물건은 유찰될 가능성이 높으며, 만약 입찰을 고려하신다면 총 부담액(낙찰가 + 315,000,000원)이 1억 5천만원 ~ 2억 3천만원 범위 내에서 결정될 수 있도록 입찰가를 매우 낮게(사실상 0원에 가깝게) 책정하거나, 잠재적 위험을 충분히 감수한 수준에서 접근해야 합니다.

추천 입찰가: 총 부담액(낙찰가 + 315,000,000원)이 150,000,000원에서 200,000,000원 사이가 되도록 매우 신중하게 결정. 현재 조건에서는 입찰을 권장하지 않음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.