나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4149 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제13층 제1324호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 1,7호선 "가산디지털단지역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상15층 건물 내 제13층 제1324호로서, [사용승인일: 2014.09.05.] 외벽: 복합판넬 및 석재붙임 마감 등, 창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설, 도시형생활주택 및 제1.2종 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 9M, 북동측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<가산동 140-36> : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장조사 시 폐문부재 등으로 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 140-36, 비즈트위트 바이올렛 5차 제13층 제1324호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4149(1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 182,000,000원입니다.

토지면적은 3.37㎡(약 1.02평)이며, 건물면적은 18.47㎡(약 5.58평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

주요 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 존재 등이 있습니다.

건물 사용승인일은 2014년 9월 5일입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 도시형생활주택, 오피스텔, 지식산업센터 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 도보 거리 내에 지하철 1, 7호선 "가산디지털단지역"이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본건이 소재한 가산동 140-36번지 일대는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류에 접하고 있습니다.

또한, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 허가대상 및 기간은 확인이 필요합니다.

남서측 및 남동측으로 노폭 약 9m, 북동측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 2월 15일 접수된 도담자산관리대부의 가압류(갑5)입니다.

임차인으로 주택도시보증공사(엄송이)가 보증금 160,000,000원에 대해 2021년 11월 26일 전입, 2021년 11월 1일 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

집합건물 등기부등본 상 을3 권리인 주택임차권(엄송이)은 말소 예정으로 표기되어 있으며, 채권자가 HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건으로 내세운 "임차권등기 말소" 조건에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 가산디지털단지역 인근의 활성화된 상업 및 업무 지구에 위치합니다.

주변에 다수의 지식산업센터와 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 관련 종사자 및 거주자를 대상으로 한 소비 활동이 활발한 지역입니다.

이는 소형 주거 공간으로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 긍정적인 요인입니다.

5. 생활정보

주변에는 가산동주민센터가 있으며, 다양한 편의시설과 상업 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

대형 쇼핑몰(NC백화점, 롯데아울렛 등)과 병원, 금융기관 등이 가산디지털단지역을 중심으로 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

대중교통 접근성이 뛰어나 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 매우 편리합니다.

본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 대체로 쾌적한 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 존재: 등기부상 임차권이 있으나, 특별 매각조건 및 대항력 없음으로 인해 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 세부적인 내용 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수인의 거래 시 외국인 등 특정 대상자에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 현장 조사 한계: 감정평가 시 폐문부재 등으로 외부 관찰 및 탐문 조사로 이루어진 부분이 있어, 현장 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 가산디지털단지역 초역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

감정가는 182,000,000원이며, 임차인 관련 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

주변 상권 발달로 인한 임대 수요 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높을 수 있다는 점과, 토지거래허가구역 지정 등은 향후 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 초역세권 입지로 출퇴근이 용이하며, 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

* 도시형생활주택/오피스텔로서 1인 가구 및 소형 가구의 임대 수요가 꾸준합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 특별 매각조건으로 인해 임차인 관련 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 인근의 지속적인 개발 및 상권 활성화로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 주택형(다세대) 시세는 제곱미터당 약 710만원에서 860만원 수준으로 파악됩니다.

본건 건물면적 18.47㎡(약 5.58평)에 이를 적용하면 시장가치는 대략 1억 3천만 원에서 1억 6천만 원 수준으로 추산됩니다.

감정가는 182,000,000원(약 985만원/㎡)으로, 이는 최근 매매된 다세대 주택의 제곱미터당 단가보다 높은 편입니다.

따라서, 신중한 접근이 필요하며, 시장 상황과 경쟁 입찰 여부를 고려하여 예상 입찰가는 175,000,000원 수준에서 결정하는 것을 제안합니다.

이는 감정가 이하이면서도 시장 가치를 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.