나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4157 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 828-4 현부스카이2 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 시흥동 소재 시흥5동 주민센터 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 주상복합건물, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층건 내 4층 402호로서 외벽: 외장석재, 치장벽돌 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 4미터 내외 막다른 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2017-11-16)([시흥동]자세한사항별도확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4157 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 828-4 현부스카이2 4층 402호

용도: 다세대주택

건물면적: 29.73㎡ (약 9.0평)

토시면적: 14.20㎡ (약 4.3평)

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

감정가: 263,000,000원

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 시흥동 소재, 시흥5동 주민센터 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변환경: 단독주택, 주상복합건물, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지대입니다.

교통: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로: 본 물건지 북측으로는 폭 4미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중점경관관리구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있어, 매수인 자격 및 거래 시 확인이 필요합니다. (상세 내용은 별도 확인 필요)

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

말소기준권리: 2020년 1월 30일자 광주세무서장 압류(갑5)가 말소기준권리가 됩니다.

등기부상 모든 압류, 가압류, 근저당, 임차권 등의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특별매각조건으로 인해, 임차인(주택도시보증공사(최은희))의 보증금 222,000,000원에 대한 매수인의 인수 사항은 없습니다. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 조건으로 진행됩니다.

인수되는 임차보증금: 0원

집합건물 등기부상 권리 내역으로는 소유권보존, 주택임차권(말소), 소유권이전, 공유자전부이전, 다수의 압류(말소), 강제경매(본건) 등이 등기되었으나, 모두 매각으로 말소됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거 밀집 지역으로서, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다.

주요 소비층은 해당 지역 거주민이며, 소규모 상가 이용이 가능합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례 분석 결과, 지역 내 주택 거래는 꾸준히 이루어지고 있으며, 특히 비교적 신축이거나 소형 면적의 주택의 경우 시장에서 좋은 가격대를 형성하는 경향을 보입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 시흥5동 주민센터가 인근에 위치하며, 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 지역 내 초등학교, 중학교 등이 통학 가능한 거리에 위치하고 있습니다. (구체적인 학교 정보는 별도 확인 필요)

의료시설: 인근 병원 및 의원 이용이 가능합니다. (구체적인 병원 정보는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정된 이력이 있으므로, 매수인의 자격 요건 및 허가 필요 여부를 반드시 확인해야 합니다. (지정 기간 및 해제 여부 확인 필수)

또한, 대공방어협조구역, 장애물제한표면구역 등 군사시설 보호 및 공항 관련 법규의 영향을 받을 수 있어, 향후 건축이나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 이에 대한 상세 확인이 요구됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 시세 자료를 종합적으로 분석할 때, 준공년도, 면적, 층수, 향 등 개별 물건의 다양한 특성에 따라 가격 편차가 크게 나타나므로, 정확한 비교 분석을 통해 실제 시세를 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 비교적 신축급(2018년 사용승인) 다세대주택으로, 권리 관계가 명확하고 매수인이 인수해야 할 별도의 부담이 없어 투자 접근성이 양호하다고 판단됩니다.

특히, 임차인 관련 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점은 본 물건의 가장 큰 장점입니다.

다만, 토지이용계획상의 여러 법적 제한 사항과 과거 허가구역 지정 이력 등은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2018년 사용승인)로서, 건물의 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

29. 73㎡(약 9.0평)의 소형 면적은 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자에게 적합하며, 임대 수요 확보에도 유리할 수 있습니다.

채권자(주택도시보증공사)의 적극적인 권리 포기 조건으로 인해, 명도 및 권리 승계 관련 위험을 최소화할 수 있는 안정적인 투자 대상입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 263,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 본 물건의 권리 관계 분석 결과, 적정 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

다만, 실제 낙찰가는 경매 당일 입찰 참여자 수 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.