나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4132 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡3동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물내 4층 401호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표 면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4132 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 288,000,000원

토지면적: 19.94㎡ (약 6.03평)

건물면적: 29.34㎡ (약 8.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡3동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철역이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준임.

토지 및 도로: 정방형 토지로서 건부지로 이용 중이며, 본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

1.2. 건물 및 구조

건물 개요: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 4층 401호임.

건축 정보: 2020년 3월 27일 건축 허가, 2020년 9월 16일 사용 승인됨.

마감 상태: 외벽 석재붙임, 내벽 벽지도배 및 타일붙임, 창호 샷시 창호로 마감되어 있음.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 가스 설비 등이 갖추어져 있음.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 6월 2일 주택도시보증공사의 가압류 (갑3).

소멸되는 권리: 매각으로 인해 본 건의 주택임차권(을3), 가압류(갑3), 압류(갑4, 갑6), 강제경매(갑5) 등은 모두 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (지상권 없음).

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 273,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 4일

* 확정일자: 2020년 10월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석됨.

특별매각조건: 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하지 않음을 의미함.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

주변 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주거지역 내에 자리잡고 있음. 주변으로 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경을 형성하고 있음.

인근 시설: "화곡3동주민센터"가 인근에 있으며, 학교 및 상업시설과의 접근성도 양호한 편임.

교통 연계성: 버스정류장이 인근에 있고 지하철역도 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호하여 전반적인 상권 및 생활 편의성은 보통 이상으로 평가됨.

1.5. 생활정보

주거 편의: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있으며, 주변 주택가로 인해 주거 밀집 지역의 특성을 보임.

교육 환경: 주변에 학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있으나, "상대보호구역"에 해당되므로 관련 규제를 확인할 필요가 있음.

기타: 강서구청, 대형마트 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있음.

1.6. 잠재적 리스크

권리 관련: 임차인 HUG의 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 권리분석 및 특별매각조건을 면밀히 재확인하여 잠재적 분쟁 소지를 사전에 차단해야 함. (다만, 현재 정보상으로는 인수 보증금이 없는 것으로 판단됨)

이용 제한: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있음. 특히 공항 관련 규제와 토지거래허가구역 지정 기간을 확인해야 함.

가축 사육 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있으므로 관련 법규 준수 필요.

혐오시설: 본건 주변에 특정 혐오시설이 확인되지 않았으나, 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역)에 포함되어 있어 항공기 소음 등 관련 영향은 있을 수 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 권리관계가 비교적 명확하여 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됨.

채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 임차인 역시 HUG로 등재되어 있고 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점이 큰 장점임.

감정가 대비 시세 분석 결과, 최근 유사 물건의 매매 사례를 고려할 때 현재 감정가 수준은 적정하거나 다소 낮을 가능성이 있음.

다만, 공항 관련 구역, 토지거래허가구역 등 일부 법적 제약 사항이 존재하므로 이에 대한 사전 검토가 필수적임.

1.8. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 특별매각조건으로 보증금 인수 부담이 0원이므로 권리 분석이 매우 단순함.

역세권 및 교통 편의성: 인근 버스정류장 및 지하철역 접근성이 좋음.

HUG 관련 안전성: 채권자가 HUG이고 임차인도 HUG로 되어 있어, HUG의 채권 회수 절차가 명확하게 진행된 것으로 보이며, 매수인 보호 조치가 강구되어 있음.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 288,000,000원

최근 시세 분석 (유사 물건 "더원", 2019년식, 19.98㎡, 4층, 2026년 7월 거래가 216,000,000원): 본건(29.34㎡, 2020년식, 4층)의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 유사 면적 기준 시가는 약 310,000,000원 ~ 320,000,000원 수준으로 추정됨. (29.34㎡ / 19.98㎡ * 216,000,000원 ≈ 317,000,000원)

주변 시세 및 입찰 경쟁률, 명도 비용, 세금 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 수준에서 결정될 가능성이 높음.

권리 분석상 인수 부담이 없고, 신축 건물임을 감안하여 보수적으로 보았을 때 감정가의 100% ~ 110% 수준인 약 288,000,000원 ~ 316,800,000원 범위를 목표로 하되, 실제 현장 분위기 및 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적임.

최종 예상 입찰가 제안: 295,000,000원 ~ 315,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.