나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60712 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 705 메이플 103동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유동 마을회관" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕,우레탄도막방수)지붕 지상4층 내 2층 203호로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

공부상 다세대주택으로 자세한 이용상황은 후첨 "건물내부구조도" 참조.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

내유동 705 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60712 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 705 메이플 103동 2층203호

건물명: 메이플

동/호: 103동 2층 203호

건물 구조: 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층

사용승인일: 2018년 06월 08일

용도: 다세대주택

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지 면적: 58.41 ㎡ (약 17.67 평)

건물 면적: 49.12 ㎡ (약 14.86 평)

1.3. 가격 정보

감정가: 160,000,000 원

총 채권액: 213,025,714 원

1.4. 소유권 변동

* 2018년 07월 09일: 강병배 (소유권 보존)

* 2018년 07월 31일: 최인욱 (소유권 이전)

* 2023년 08월 01일: 김주한 (소유권 이전)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유동 마을회관" 북측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위로는 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있습니다.

2.4. 주변시설

본건 주변에는 공동주택 단지들과 더불어 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다. (추가적인 혐오시설 등은 확인되지 않았습니다.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2025년 02월 28일 접수된 에스비아이저축은행의 가압류(을5)이며, 이보다 후순위 권리인 주택임차권(을5) 및 강제경매(갑5) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 등기부상 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권

* 보증금: 163,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2023년 02월 27일

* 확정일자: 2022년 12월 20일

* 배당신고일자: 2025년 03월 04일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서에 따라, 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0 원

4. 상권분석

본건이 소재한 내유동 일대는 주로 공동주택 위주로 형성된 지역이며, 근린생활시설 및 일부 소규모 공장, 창고 등이 혼재된 복합적인 상권의 특성을 보입니다. 지역 내 거주민을 위한 기본적인 상업 시설은 갖추고 있으나, 대규모 상업시설이나 중심상업지구의 기능은 부족한 것으로 판단됩니다. 주변 시세 자료를 고려할 때, 유사한 다세대주택의 매매가는 1억 1천만원에서 1억 3천 7백만원 수준으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근 지역에 초등학교 및 중학교가 소재하고 있어, 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다. (구체적인 학군 정보는 추가 확인 필요)

5.3. 교통

인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 단지 내 도로를 통해 외부 도로망으로의 접근이 용이합니다.

5.4. 건물 설비

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 리스크

등기부상 임차인(권 )은 대항력이 없으며, 신청채권자가 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의함에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. 다만, '임대미상임'으로 기재된 사항이 있어, 예상치 못한 채무 발생 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

6.2. 권리 관계

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 채무액이 감정가를 상회하는 점은 유의해야 합니다.

6.3. 주변 환경

공동주택 외에 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역의 특성상, 주거 쾌적성 측면에서 일부 영향을 받을 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획

가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등의 지정은 향후 토지 이용이나 개발에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 소재한 다세대주택입니다. 채권자의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 건물 상태 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가되며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 감정가와 비교했을 때 최근 유사 면적의 실거래가가 다소 낮게 형성된 점은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 매각으로 소멸되는 권리관계로, 인수하는 채무 부담이 없습니다.

* 임차인의 대항력 포기로 잔존 임대차보증금반환 의무가 없습니다.

* 내유동 일대의 주거용 부동산으로서, 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가를 참고하여 합리적인 수준의 입찰가 산정이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(45.37㎡~53.47㎡)의 다세대주택이 약 1억 1천만원에서 1억 3천 7백만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 1억 6천만원으로, 실거래가와 비교 시 다소 높은 편입니다. 그러나 인수되는 보증금이 없고 권리 관계가 명확하다는 점을 감안할 때, 경쟁력 있는 입찰을 통해 시세보다 합리적인 가격에 취득이 가능할 것으로 예상됩니다.

이에, 보수적인 접근과 최근 거래 사례를 고려하여, 예상 입찰가를 140,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.