나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60621 [1] 경기도 파주시 야당동 255-2 로얄팰리스 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유한감정 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '경의중앙선 운정역' 남동측 인근에 위치하며 주위는 다 세대주택, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 정류장까 지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호로서, 외 벽 : 치장벽돌 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창 호 : 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 야당동 255-2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한 구역(전부제한구역), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), [추가기재사 항] 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) - 야당동 54-10, 54-12 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축 사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26 ~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

본건은 평가명령서 및 등기사항전부증명서 상 별도의 동 표기가 없으나 기준시점 현재 '103 동'으로 통칭되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 공부상 동 표시가 없으나, 현황은 '103동'으로 표시되어 있음.
2. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2026타경60621 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 255-2 로얄팰리스 2층202호

용도: 다세대주택

건물명: 로얄팰리스

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 건물 구조

토지면적: 60.14㎡ (약 18.19평)

건물면적: 48.12㎡ (약 14.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호

건축년도: 2019년 2월 (사용승인일 기준)

승강기: 1대

1.3. 감정가

총 감정가: 215,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '경의중앙선 운정역' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 일반주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능합니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑3 (주택도시보증공사 강제경매, 2026.03.18 접수)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리가 존재하지 않아 매각으로 대부분의 권리가 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (인수 보증금)

인수되는 보증금은 없습니다 (0원).

신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서에 따라 매수인은 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의합니다.

3.3. 임차인 현황 및 권리 분석

* 임차인: 원

보증금: 185,000,000원 (등기부상)

전입일자: 2021-06-03

확정일자: 2021-06-03

대항력: 없음

* 임차인: 원 (1차 보증금 증액분 5,000,000원)

보증금: 190,000,000원 (추정)

전입일자: 2021-06-03

확정일자: 2023-04-04

대항력: 없음

상기 임차인들은 말소기준권리보다 후순위이며, 신청채권자의 대항력 포기 확약서에 따라 보증금 인수 부담이 없습니다.

3.4. 기타 권리사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

본건 소재지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone)으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

4.2. 상업 시설 분포

주변이 주거지대와 소규모 공장/창고 등이 혼재된 지역으로, 편의시설은 운정역 인근 상권을 이용할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

경의중앙선 운정역이 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의 접근성이 양호합니다.

주거 밀집 지역에 속하나, 소규모 공장 및 창고와 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경과는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 초, 중, 고등학교가 위치하고 있을 것으로 예상되나, 본건과 직접적인 거리 및 통학 편의성은 별도 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변에 소규모 공장 및 창고가 혼재되어 있으나, 지도상 인근에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공장 운영 상황에 따라 소음, 냄새 등은 발생할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

등기부등본 및 공부상 별도의 동 표시가 없으나, 현황상 '103동'으로 통칭되고 있습니다. 이는 현황대로 인수 시 별도 관리 및 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

신청채권자의 대항력 포기 확약서로 인해 임차인 보증금 인수 리스크는 없으나, 임차인과의 명도 협의 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.3. 법적 문제

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (외국인 등의 특정 주택 거래 시) 허가가 필요할 수 있습니다. (국내 일반인 매수인에게는 직접적인 영향 없음)

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 업종 영위 시 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 경의중앙선 운정역 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역이 성장관리계획구역으로 지정되어 향후 개발 가능성을 기대할 수 있습니다. 가장 큰 장점은 임차인 보증금 전액(0원)을 인수하지 않는다는 점입니다. 이는 명확한 권리 분석과 신청채권자의 협조로 확보된 조건입니다. 감정가는 215,000,000원이나, 최근 실거래가 데이터를 분석했을 때 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (0원).

* 경의중앙선 운정역 인근의 준주거 지역 내 입지.

* 2019년에 건축된 비교적 신축 건물.

* 지역 발전 가능성이 있는 성장관리계획구역.

9. 예상 입찰가

인근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 최근 실거래가 분석 결과, 본건의 시장 가격은 약 17,000만원 ~ 20,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 215,000,000원이나, 상기 시세 분석 및 0원 인수 조건 등을 고려하여, 입찰가는 약 185,000,000원 내외로 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. (이는 투자자의 낙찰 의지, 경매 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.