나이스옥션 법원경매 고양 2026타경1200 [1] 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 237-1 미림아파트 4동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움감정 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 소재 "봉일천초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브 5층 중 1층 105호로서 (사용승인일 : 1989.06.02.) 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 바닥 : 장판깔기 및 타일깔기 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(봉일천초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 일련번호 2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(봉일천초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 표시에서 소재지가 "파주군 조리면"으로 표시되어 있으나 현황 "파주시 조리읍"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 임차인을 만나 보증금 1,000만원 / 월임차료 55만원에 2027년 4월말까지 계약되어 있다고 확인되었으나, 구두확인이며 임대인측과 교차검증이 이루어진 것은 아닌바 업무 진행시 재확인 바람. 본건 현장조사시 지층에 105호라고 표시되어 있는 문이 존재하여 임차인에게 확인시 본건 4동의 5호라인이 공용으로 사용하는 창고라고 진술하였으나, 열쇠를 찾지 못해 내부확인은 하지 못했으며 개별 이용가능 여부 등은 경매 참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 고양지원 2026타경1200 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 물건 상세 정보

2.

* 소재지: 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 237-1, 미림아파트 4동 1층 105호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브 5층 중 1층

* 사용승인일: 1989년 6월 2일

* 감정가: 94,000,000원

1.2. 면적 정보

2.

* 토지 면적: 52.42㎡ (약 15.86평)

* 토지 지분: 52.42㎡ (약 15.86평)

* 건물 면적 (전용면적): 71.36㎡ (약 21.59평)

* 건물 지분: 71.36㎡ (약 21.59평)

* 건물 총 연면적 (전체 동 기준): 3652.16㎡

2. 입지조건

2.

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 소재 "봉일천초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 소로2류(폭 8~10m) 및 중로2류(폭 15~20m)에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(봉일천초등학교), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로, 외국인 등의 특정 주택 거래 시 허가 필요합니다.

3. 권리분석

2.

* 등기부 현황: 등기사항전부증명서상 소유권 이전 내역이 다수 확인됩니다. 말소기준권리인 신한은행 근저당권(2014.11.17, 78,000,000원)이 존재합니다. 이후 압류(금천세무서장) 및 본 경매 개시 결정(신한은행, 2026.01.02) 등기 내역이 있습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 등기부상의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 임차인 분석:

* 임차인: 최

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 550,000원 (※ 임대차 계약 기간은 2027년 4월 말까지이나, 구두 확인된 내용으로 실제 계약 내용 및 보증금, 차임 부분을 반드시 재확인해야 합니다.)

* 전입일자: 2023년 3월 30일

* 확정일자: 2023년 3월 30일

* 배당신고일자: 2026년 4월 6일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 채권액 총계 (등기부상): 78,000,000원

4. 상권분석

2.

* 주변 상업 시설: 단지 인근으로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 충족할 수 있습니다.

* 잠재적 상권 가치: 1종 일반주거지역에 위치한 아파트로, 주거 수요를 기반으로 한 안정적인 상권 형성이 예상됩니다.

5. 생활정보

2.

* 교육 시설: 봉일천초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 단지 내/인근 상업 시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거 환경: 미림아파트 4동 1층에 위치하여, 5층 중 1층이라는 점을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

2.

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서상 대지권의 목적 토지 표시에 "파주군 조리면"으로 기재되어 있으나, 현황은 "파주시 조리읍"으로 사용 중입니다. 이는 행정구역 변경에 따른 것으로 큰 문제는 없으나, 확인은 필요합니다.

* 특수 물건 정보: 본 물건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다.

* 기타 참고 사항: 현장 조사 시 확인된 임차인의 보증금 및 월차임은 구두 확인 사항으로, 임대인 측과의 교차 검증이 이루어지지 않았으므로 실제 계약 내용 및 보증금, 차임 부분을 반드시 재확인해야 합니다. 지층에 105호와 함께 사용되는 것으로 추정되는 창고가 존재하나, 내부 확인 및 개별 이용 가능 여부는 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 환경 관련 제한 사항 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

2.

* 물건 요약: 본건은 경기도 파주시 조리읍 소재 미림아파트 4동 1층 105호로서, 소액의 보증금을 가진 임차인이 있으나 대항력은 없습니다. 권리 관계는 낙찰 후 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 장점: 소멸되는 권리 분석으로 인한 명확한 권리 관계, 인근 초등학교 및 생활 편의 시설 접근성, 토지거래허가구역 해제 시점 이후 투자 가치 상승 가능성.

* 단점 및 유의사항: 건축 연도가 오래된 점(1989년 사용승인), 임차인의 계약 내용에 대한 구두 확인 사항으로 인한 재확인 필요성, 지하 창고의 이용 관련 불확실성, 유동화 물건이라는 특수성.

8. 투자 포인트

2.

* 잠재적 가치: 안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다. 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 염두에 둔다면 장기적인 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

* 소멸되는 권리 분석: 등기부상의 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰 후 추가적인 법적 부담은 없습니다.

9. 예상 입찰가

2.

* 산정 근거: 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 94,000,000원을 기준으로, 명확한 권리 인수 부담이 없고 임차인의 대항력이 없다는 점을 고려하여 산정합니다. 주변 시세 및 실제 현장 가치를 추가적으로 조사하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 최종 제안가: 85,000,000원 ~ 90,000,000원 (시세 및 현장 조사 결과에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.