나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60747 [1] 경기도 고양시 일산동구 설문동 351-35 리벤하임 103동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 조리읍 대원리 소재 '파주대원초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 물류창고, 소규모공장, 농경지 등이 혼재하는 공동주택지대로 제반 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노서버스정류장이 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 2층 201호로 건물개황은 다음과 같습니다. 외벽: 파벽타일 붙임 및 드라이비트 마감 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 창호: 하이샷시 창호

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 내부는 방(3), 욕실(2), 주방 겸 식당, 거실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역

본건은 급ㆍ배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 옥외주차장 등 이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 평지로 다세대주택의 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취 락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도 (단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

물건 비고

2023.9.12.자 제118389호 주택임차권등기에 대하여 임차인 심은희의 승계인 주택도시보증공사가 2026.4.8.자 확약서(보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60747 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 설문동 351-35 리벤하임 103동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 187,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

총 층수: 4층 (본건 2층)

전용면적: 67.34㎡ (약 20.37평)

건축물대장상 정보:

- 총 동 연면적: 553.64㎡

- 대지 면적: 556㎡

- 건물 면적 (건축): 194.37㎡

- 사용승인일: 2017년 11월 06일

1.3. 토지 정보

토지 면적: 73.91㎡ (약 22.36평)

토지 지분: 73.91㎡ (약 22.36평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 파주대원초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 물류창고, 소규모공장, 농경지 등이 혼재하는 공동주택지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한), 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26, 외국인등 대상)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 02월 15일자 인천지방검찰청검사 압류(집행과-14 44)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

주의사항 및 물건명세서상 특이사항으로, 2023년 9월 12일자 주택임차권등기(채권자: 심은희)에 대하여 임차인 심은희의 승계인인 주택도시보증공사가 2026년 4월 8일자로 확약서를 제출하였습니다. 해당 확약서 내용은 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약하는 내용입니다. 이는 매수인이 심은희 임차인의 임차보증금 잔액을 인수할 부담이 없음을 의미하며, 임차권등기도 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 심은희

보증금: 186,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-31

확정일자: 2021-07-01

배당신고일자: 2023-09-12

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 잔존 임차보증금 인수 부담 없음.

* 임차인: 하원기

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-14

대항력: 없음

비고: 상세 내용 미상

3.4. 등기부상 권리 내역 요약

등기부상 총 채권액은 206,000,000원입니다. (주택임차권 186,000,000원 + 가압류 20,000,000원)

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획 및 현황

소재지 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등 주거 시설과 함께 물류창고, 소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역입니다. 이는 개발 잠재력과 함께 일부 공업/물류시설의 영향이 있을 수 있음을 시사합니다.

4.2. 주변 매매/임대 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 단지인 '리벤하임' 내 유사 면적의 거래 사례를 볼 때, 전용면적 64.32㎡가 123,000,000원(약 191만원/㎡), 75.03㎡가 162,500,000원(약 217만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건의 전용면적 67.34㎡ 기준, 위 시세 정보를 반영하면 예상 시세는 약 137,300,000원 ~ 145,800,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가 187,000,000원 대비 최근 실거래가 수준이 낮게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 이용 상태 및 설비

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 내부는 방 3개, 욕실 2개, 주방 겸 식당, 거실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

급배수, 위생, 도시가스 난방 설비가 구비되어 있으며, 옥외주차장 이용이 가능합니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

주변에 파주대원초등학교가 위치하며, 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 주거 지역과 공업/물류 시설이 혼재되어 있어 대형 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

주택 임차권 등기(심은희, 186,000,000원)가 존재하나, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인이 잔존 보증금을 인수할 의무가 없으며 임차권 등기도 말소될 예정이므로, 실질적인 권리 인수 부담은 없습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등에 해당되어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 환경에 물류창고, 소규모 공장 등이 혼재되어 있어, 혐오시설의 직접적인 인접 여부는 현장 확인이 필요하나, 보고서상으로는 부정적인 영향이 크지 않은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 편에 속하지만, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 매우 양호합니다. 주변 환경은 혼재된 지역이나, 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 무난한 수준입니다. 토지 이용 제한 사항은 있으나, 다세대주택으로서의 가치는 유지될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 잔액 인수 포기 확약으로, 186,000,000원에 달하는 임차보증금 부담이 없습니다. 이는 본건 투자의 가장 큰 장점입니다.

* 감정가 대비 실거래가 수준을 고려할 때, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 2018년 건축된 비교적 신축급 건물입니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 권리 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 시세 하단 및 감정가와의 차이를 감안한 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 145,000,000원

참고: 본 입찰가 산정은 제공된 정보 및 일반적인 시장 상황을 기반으로 추정된 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.