나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60677 [1] 경기도 파주시 다율동 982 청석마을 운정동문디이스트 802동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 다율동 소재 ‘청석초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각 급 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 내 제5층 제503호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

아파트(거실 및 주방, 방3, 화장실2, 드레스룸, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방에 의한 바닥난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외부공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(대3-1(주))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소3-19(특))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-5(집))(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청석초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(청석초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60677 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 다율동 982 청석마을 운정동문디이스트 802동 5층503호

용도: 아파트

감정가: 345,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 60.07㎡ (약 18.17평)

건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평) - 전용면적

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

아파트명: 청석마을 운정동문디이스트

사용승인일: 2005년 12월 15일

건물 구조: 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 내 제5층 제503호

건물 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

창호: 하이샷시 등 마감

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 파주시 다율동 소재 ‘청석초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

단지 내 도로를 통하여 외부 공도와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

대상 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

또한, 대로3류(폭 25m~30m)(대3-1(주)), 소로3류(폭 8m 미만)(소3-19(특)), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-5(집))에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(청석초등학교), 절대보호구역(청석초등학교)으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2026년 3월 18일 접수된 최성철의 강제경매개시결정(2026타경60677)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박현하

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025년 8월 29일

확정일자: 2025년 7월 18일

배당신고일자: 2026년 4월 8일

대항력: 있음

3.3. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약 결과, 소유권 이전 후 강제경매가 등기되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

등기부채권 총액: 0원

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 단지 정보

아파트명: 청석마을 운정동문디이스트

건축년도: 2005년

총 세대수: 1026세대

동수: 18동

최고층: 15층

주차대수: 총 325대 (지상 12대, 지하 36대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소

4.2. 주변 상권

아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교가 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

청석초등학교가 인근에 위치하며, 해당 학교는 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의 및 생활 인프라

주변에 근린생활시설 및 학교가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

박현하 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 230,000,000원을 신고하였습니다.

비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 경매 절차 및 향후 명도 과정에서 주의가 필요할 수 있습니다. 배당 절차 결과에 따라 실제 인수 여부가 결정될 수 있으므로, 최종 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 법규 및 제한사항

가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

6.3. 기타

임대차 관계가 명확히 확인되지 않은 부분이 있어 추가 확인이 필요합니다. (본건에 명시된 박현하 임차인 외 추가 임차인 가능성)

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 경기도 파주시 다율동에 위치한 청석마을 운정동문디이스트 아파트 802동 5층 503호입니다.

2005년에 건축된 아파트로, 총 15층 중 5층에 위치하며 전용면적 84.88㎡ (약 25.68평)입니다.

7.2. 권리관계 요약

말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인 박현하가 존재합니다.

그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인 보증금 전액이 배당을 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에 잠재적 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 발전 가능성

파주시는 수도권 서북부의 거점 도시로서 지속적인 인구 유입과 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

8.2. 실거주 적합성

초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리하며, 아파트 단지로서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 목적으로 적합합니다.

8.3. 시세 대비 가치

감정가 345,000,000원 대비 최근 실거래가 평균이 29,400,000원 수준이므로, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 3개월간 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 6일 (2층): 27,900만원 (전용 84.881㎡)

* 2026년 6월 9일 (3층): 30,500만원 (전용 84.92㎡)

* 2026년 7월 19일 (7층): 29,800만원 (전용 84.881㎡)

평균 실거래가: 약 29,400만원

9.2. 고려사항

감정가: 345,000,000원

인수 보증금 (명시 기준): 0원

대항력 있는 임차인 박현하 (보증금 230,000,000원) 존재

9.3. 최종 제안

현재 시세를 고려할 때, 평균 실거래가 수준인 29,000만원에서 31,000만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

대항력 있는 임차인의 존재와 배당 현황을 최종적으로 확인하고, 입찰 경쟁률을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

따라서, 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.