나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60714 [1] 경기도 파주시 파평면 두포리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파평면 두포리 소재 '파평초등학교' 남동측 인근에 위치하며 인근은 단독주택 및 근린생활시설, 전, 답 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접지 대비 평지의 부정형 토지로서, 단독주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북서측에 지적상 도로가 접하나, 현황은 본건 남측에 소재하는 두포리 242번지(지목:대, 소유자:덕수이씨춘당공종중)를 통해 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,군사기지 및 군사시설기타(15미터위임(09.05.22))<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

제시목록 외의 물건

후첨 '건물요항표'를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 연와조 스라브지붕 지상1층 건물로서, (사용승인일 1997.11.19) 외벽 : 석재 붙임, 벽돌 붙임, 페인팅, 판넬 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

공부상 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

미상입니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도 및 건물개황도'를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록1.은 북서측에 지적상 도로가 접하나, 현황은 남측에 소재하는 두포리 242번지를 통해 접근 가능(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60714 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 제OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 파평면 두포리 243-8 (신주소: 경기도 파주시 파평산로478번길 108-3)

용도: 단독주택

토지면적: 209.00㎡ (약 63.22평)

건물면적: 99.42㎡ (약 30.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 94.05㎡ (총 99.42㎡ 건물에 포함된 면적으로, 별도 건물 존재)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.3. 감정가

감정가: 113,942,800원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파평면 두포리에 위치하며, '파평초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 전, 답 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

지적상으로는 북서측에 도로가 접해 있으나, 실제 현황으로는 본건 남측에 소재하는 두포리 242번지(지목: 대, 소유자: 덕수이씨춘당공종중)를 통해 접근 가능합니다. 이는 접근 시 해당 토지 소유자와의 관계 확인 및 도로 사용 권리 확보 여부 검토가 필요함을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2018년 7월 6일 접수된 국민은행 근저당 (을8)입니다.

소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 국민은행 근저당, 제이비우리캐피탈의 강제경매 (갑10), 가압류 (갑11)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수 권리: 등기부 상 매각으로 인해 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 정기순 (정 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2008년 7월 11일

대항력: 있음

주의사항: 임차인 정 은 대항력 있는 임차인이지만, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 명도 과정에서 주의가 필요하며, 이에 대한 구체적인 확인 및 대응 방안 검토가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

파주시 파평면 일대는 주로 전원주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 본건과 같이 단독주택이 소재하는 지역의 유사 물건 최근 실거래가 자료를 종합적으로 분석한 결과, 본건의 감정가(113,942,800원)는 주변 시세 대비 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다. 다만, 구체적인 시세는 물건의 정확한 상태, 수리 여부, 법적 문제 등에 따라 달라질 수 있으므로, 추가적인 현장 조사 및 최근 실거래가 확인이 필수적입니다.

4.2. 주변 개발 계획

본건 주변 지역에 대한 특정 개발 계획은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 파평초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 생활편의시설: 차량 이동을 통해 인근 소규모 상가, 마트, 관공서 등을 이용할 수 있습니다.

5.2. 혐오시설

본건은 군사기지 및 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어 인근에 군사 관련 시설이 존재할 수 있습니다. 그러나 현재까지 확인된 정보상으로는 직접적인 소음이나 혐오 시설로 인한 민원 발생 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 (정 ): 보증금 0원임에도 불구하고 법적 대항력을 갖춘 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 절차나 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 현황 도로 접근성: 지적상 도로와 실제 이용 도로가 달라, 토지 소유자(덕수이씨춘당공종중)와의 관계 설정 및 도로 사용 권리 확보 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 제시외 건물: 공부상 면적 외 94.05㎡에 달하는 제시외 건물이 존재하므로, 해당 건물의 현황, 법적 문제(불법 건축물 여부 등) 및 철거/원상복구 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

6.3. 규제 및 제한사항

계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 파평면 두포리에 위치한 단독주택으로, 감정가 대비 현 시세가 높을 가능성이 있습니다. 그러나 현황 도로 접근 문제, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 공부 외 다수의 제시외 건물 존재, 각종 개발 제한 구역 편입 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서, 본건의 취득을 고려하신다면 철저한 현장 조사와 권리 관계에 대한 심층적인 분석을 통해 잠재적 문제점을 명확히 파악하고, 이에 대한 해결 방안을 구체적으로 마련하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 매수 가격 기대 가능성: 유사 지역의 일반적인 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가가 시장가보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 토지 활용 가치: 209㎡의 대지는 단독주택 신축 또는 증축 등 다양한 활용이 가능한 규모입니다.

* 입지 개선 가능성: 도로 접근성 문제 해결 및 제시외 건물에 대한 법적 문제 해소 시, 물건의 가치가 상승할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 113,942,800원

주변 시세 (추정): 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 추정

본건은 제시된 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 현황 도로 문제, 제시외 건물, 각종 규제 등)을 충분히 고려해야 합니다. 또한, 명도 비용, 법적 문제 해결 비용, 제시외 건물 철거 또는 활용 비용 등을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 본건에 대한 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 검토하시는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사 결과 및 본인의 투자 성향에 따라 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.