나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60672 [1] 경기도 파주시 금촌동 52-45 천년가골든뷰 11층에이동1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금촌역(경의중앙선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 및 관공서 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 금촌역 등이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상26층 건물 내 제11층 제1102호로서, (사용승인일 : 2021.07.06) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 복합판넬 및 석재붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로(마무리길)와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이나, 등기사항증명서 을구 순위번호 1번에 임차권설정(임차보증금 금125,000,000 등)과 관련된 내용이 있으니 경매 시 참고바람.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박성우)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

• 사건번호: 고양지원 2026타경60672 (1)

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 상세 정보

• 소재지: 경기도 파주시 금촌동 52-45, 천년가골든뷰 11층 에이동 1102호

• 용도: 오피스텔

• 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하2층, 지상26층 건물 내 11층 1102호

• 사용승인일: 2021년 07월 06일

• 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

• 감정가: 134,000,000원

• 토지면적: 5.75㎡ (약 1.74평)

• 건물면적: 22.46㎡ (약 6.79평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

• 본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금촌역(경의중앙선)' 남동측 인근에 위치합니다.

• 주변은 업무시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 및 관공서 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

• 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 경의중앙선 금촌역 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

• 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

• 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.)에 해당합니다. (외국인 등의 특정 주택 거래 시 허가 필요)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

• 등기부등본상 말소기준권리는 2026년 03월 18일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을구 6번)입니다.

• 그 외 압류, 소유권이전, 신탁등기 말소 등의 권리 내역이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

• 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2026-03-18)

3.3. 인수되는 권리

• 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (0원)

3.4. 임차인 분석

• 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 박성우)

• 보증금: 125,000,000원

• 임차권 설정일: 2022년 01월 24일

• 대항력: 없음

• 주요 특이사항: 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026년 05월 21일 자로 제출한 인수조건변경확약서를 통해, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다고 밝혔습니다. 이에 따라 해당 임차인의 권리는 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

• 건물 주변으로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

• 금촌역세권 상권과의 연계성이 있으며, 업무시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 공실률/수익률

• 제공된 정보만으로는 정확한 공실률 및 예상 수익률 산정이 어렵습니다. 다만, 파주시 금촌동 지역의 오피스텔 공급 및 수요 현황에 따라 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

• 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

• 관공서가 인근에 위치하여 행정 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

• 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 주변에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 조건 변경 관련

• 주택도시보증공사와의 인수조건변경확약서로 인해 임차인의 대항력이 소멸되는 것으로 분석되나, 관련 서류 및 법적 효력을 재확인하는 것이 안전합니다.

6.2. 토지거래허가구역

• 해당 물건이 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 기간 내 외국인 또는 특정 주택 거래 시 관할 관청의 허가가 필요할 수 있습니다. (본건은 업무시설로 낙찰 시 일반적인 경우 허가 대상에서 제외될 수 있으나, 계약 전 확인 필요)

6.3. 혐오시설

• 주변 지역에 대한 일반적인 탐문 및 지도 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장단지 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 신축 오피스텔로, 금촌역 역세권에 자리하여 입지 조건이 양호한 편입니다. 건물 연면적이 25,892.80㎡에 달하며, 총 26층 규모 중 11층에 위치하여 조망 및 채광 등에서의 이점이 있을 수 있습니다.

권리 분석상 특이사항은 신청 채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 대항력을 포기시키고 임차권 등기 말소에 동의함에 따라, 낙찰자가 인수하는 임차 보증금이 없는 점입니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인이 해소되었음을 의미합니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 여부 및 주택도시보증공사와의 합의서 내용을 꼼꼼히 재확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

• 신축급 오피스텔로 관리 상태 및 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

• 금촌역 역세권이라는 입지적 장점과 주변 편의시설 및 관공서 접근성이 좋습니다.

• 주택도시보증공사의 합의로 인해 임차인 관련 리스크가 해소되어 안전한 투자가 가능합니다.

• 업무시설 용도로 활용 시 안정적인 임대 수익이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

• 최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물(천년가골든뷰)의 유사 면적대 오피스텔 거래가 2024년 8월 12일에 148,670,000원 (24.219㎡, 11층), 2025년 7월 1일에 110,000,000원 (22.464㎡, 19층)에 있었습니다.

• 건물면적 22.46㎡ 기준, 제곱미터당 시세는 약 490만원에서 614만원 수준으로 파악됩니다.

• 감정가는 134,000,000원입니다.

9.2. 입찰가 산정

• 본건은 임차인 관련 인수 부담이 0원이며, 감정가 대비 시세가 형성되어 있는 점을 고려할 때, 감정가 수준 이상으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

• 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 대략 135,000,000원에서 145,000,000원 사이로 산정하는 것을 제안합니다.

• 본 입찰가 산정은 현재 제공된 정보와 시장 동향을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 시장 상황 변화, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.