나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60738 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 769-6 디팰리스4단지 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와감정 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 「동국대학교 일산병원」 북서측 인근에 위치하며, 주위는 연립, 다세대주택 등이 밀집하고 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층, 지하1층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

공부 및 현황 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 신청채권자 주택도시보증공사는 배당요구를 하지는 않았으나 이건 경매신청을 하였으며, 선순위임차권자 엄정민 임대차보증금반환채권의 승계인이므로 배당요구 없이도 후순위 권리자보다 우선배당을 받음.
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 엄정민)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60738 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 769-6 디팰리스4단지 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 268,000,000원

* 토지면적: 59.17㎡ (약 17.90평)

* 토지지분: 59.169㎡ (약 17.90평)

* 건물면적: 55.15㎡ (약 16.69평)

* 건물지분: 55.148㎡ (약 16.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 동국대학교 일산병원 북서측 인근에 위치하며, 연립, 다세대주택 등이 밀집하고 근린생활시설 등이 혼재하는 지역. 주위환경은 보통.

* 교통상황: 차량 진입 가능, 근거리 노선버스정류장 소재. 교통상황은 보통.

* 건축물 정보:

* 건축 연도: 2017년 (사용승인일 2017.09.29 기준)

* 구조: 철근콘크리트 경사지붕, 지상 4층 / 지하 1층 건물 내 제3층 제301호.

* 외벽: 벽돌쌓기 및 드라이비트 마감.

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 마감.

* 창호: 새시 창호.

* 토지 이용: 인접지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중.

* 도로 상태: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 3월 19일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2026타경60738). 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리가 없다면, 해당 경매개시결정 등기 및 그 이후의 모든 등기는 말소됩니다.

* 선순위 권리 분석:

* 등기부 요약상 '을3'구 순위 3번 주택임차권 (임차인: 엄정민, 금액: 267,000,000원, 전입일자: 2021-05-10, 확정일자: 2022-11-29)이 존재합니다.

* 이 임차권은 '말소' 예정으로 기재되어 있으나, '강제경매'의 채권자인 주택도시보증공사가 해당 임차권의 승계인이자 채권자로서 경매를 신청한 상황입니다.

* 주의사항 및 특이사항에 따르면, 신청채권자 주택도시보증공사는 엄정민 임대차보증금반환채권의 승계인으로서 배당요구 없이도 우선배당을 받습니다.

* 또한, 주택도시보증공사는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 조건 변경 확약서를 제출하였습니다.

* 이는 경매물건을 낙찰받는 사람이 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없음을 의미합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 엄

* 보증금: 267,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-10

* 확정일자: 2022-11-29

* 대항력: 없음 (명시적 기재)

* 비고: 주택도시보증공사의 승계인.

* 기타 권리: 위 주택임차권 외에는 말소기준권리보다 선순위인 별도 권리는 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 비교 대상 물건 분석:

* 인근 '디펠리스2단지' (769-8번지, 2017년식 다세대, 67.98㎡, 2026년 5월 20일 거래: 22,000만원)

* 인근 '헤리티지9동' (747-7번지, 2021년식 다세대, 69.11㎡, 2026년 5월 19일 거래: 26,990만원)

* 인근 'GL타운' (1519번지, 2018년식 연립, 72.55㎡, 2026년 5월 7일 거래: 30,000만원)

* 본건(디팰리스4단지 301호) 면적은 55.15㎡ (약 16.69평)으로, 비교 대상 물건 중 가장 작습니다.

* 본건의 감정가 268,000,000원은 비교 대상 물건들의 실거래가 범위(22,000만원 ~ 30,000만원) 내에 있으며, 특히 헤리티지9동(26,990만원)과 유사하나, 본건 면적이 더 작다는 점을 고려해야 합니다.

* '디펠리스2단지'의 거래가는 면적 대비 상대적으로 낮은 편이며, 'GL타운'은 연립주택으로 비교 대상에 직접적인 유사성은 떨어집니다.

* 본건의 준공 연도가 2017년으로 비교적 최신이며, '디팰리스' 단지라는 점을 감안할 때, 향후 가격 상승 여력이 있다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: '동국대학교 일산병원'이 인접해 있어 의료시설 이용이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: '동국대학교 일산병원' 인근이라는 점 외에 구체적인 초, 중, 고등학교 정보는 제공되지 않으나, 주거 밀집 지역이므로 통학 가능한 학교가 존재할 것으로 예상됩니다.

* 자연환경: 별도 정보는 없으나, 주거 밀집 지역 특성상 녹지 공간은 제한적일 수 있습니다.

* 혐오시설 검색:

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 이는 축사 등 가축 관련 시설에 대한 제한 구역임을 의미합니다.

* 현재 주거 밀집 지역으로 개발된 점을 미루어 볼 때, 직접적인 혐오 시설로 인한 부정적 영향은 적을 것으로 판단되나, 관련 규제 현황은 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경: HUG가 임차권 승계 및 대항력 포기, 말소 동의 확약서를 제출함에 따라 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험은 없습니다. 그러나 HUG의 경매 신청 과정 및 채권 승계 과정에서 발생할 수 있는 법적 쟁점이나 행정적 절차 지연 가능성은 염두에 두어야 합니다.

* 권리관계 복잡성: 선순위 임차권이 존재했으나, HUG의 승계 및 조건 변경으로 인해 낙찰자 인수 부담은 없어졌습니다. 그러나 이러한 복잡한 권리관계는 경매 절차의 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

* 향후 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 침체 또는 국지적인 하락 요인 발생 시, 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받지 못할 위험이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 디팰리스4단지 내 다세대주택으로, 비교적 최근 연식(2017년 준공)과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 신청하였으며, 선순위 임차권의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 조건으로 경매가 진행됩니다. 이는 권리관계 분석에서 중요한 긍정적 요소입니다.

* 인근 실거래가와 비교 시, 본건의 면적은 작지만 감정가 수준은 유사한 점을 고려할 때, 시장 상황에 따라 합리적인 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

* 다만, 복잡한 권리관계의 승계 및 변경 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크는 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 보증금 미인수 조건: 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차보증금 2억 6천 7백만원을 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 이는 실질적인 인수 비용 절감 효과로 이어집니다.

* 신축급 단지: 2017년 준공으로 비교적 최신 연식의 아파트로, 하자 보수 및 관리 측면에서 유리합니다.

* 향후 개발 가능성: 식사동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 단지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 268,000,000원

* 인근 최근 실거래가 분석:

* 디펠리스2단지 (67.98㎡/약 20.56평): 22,000만원 (2026.05.20 거래) -> 평당 약 1,070만원

* 헤리티지9동 (69.11㎡/약 20.90평): 26,990만원 (2026.05.19 거래) -> 평당 약 1,291만원

* GL타운 (72.55㎡/약 21.95평): 30,000만원 (2026.05.07 거래) -> 평당 약 1,367만원

* 본건 물건 정보: 건물면적 55.15㎡ (약 16.69평), 토지지분 59.17㎡ (약 17.90평).

* 가치 평가:

* 가장 최근 거래된 유사 물건인 헤리티지9동의 평당 단가(약 1,291만원)를 본건 면적(16.69평)에 적용 시: 16.69평 * 1,291만원/평 = 약 215,400,000원

* 이 금액은 감정가(268,000,000원)보다 낮고, 최고가 실거래 단가(13.7M/평)를 적용한 경우(약 228,000,000원)보다도 보수적인 접근입니다.

* 인수 조건: 본건은 주택도시보증공사(HUG)의 조건 변경 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 전혀 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 이는 실질적인 투자 비용 감소로 이어지는 매우 유리한 조건입니다.

* 총평 및 예상 입찰가:

* 감정가 268,000,000원은 시장 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 가장 강력한 투자 포인트는 임차보증금 미인수입니다.

* 안정적인 투자를 위해 시장 시세 범위 내에서, 감정가보다는 낮게 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 1억 9천만원 ~ 2억 3천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 2억 1천만원 ~ 2억 2천만원을 적정 입찰가 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.