나이스옥션 법원경매 고양 2026타경1194 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 694-5 포레스트빌 1동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 장곡검문소 북동측 인근에 위치하고, 주위는 대부분 다세대주택으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

근거리에 통일로가 있고, 본건까지 차량진입이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물(2021. 7. 29. 사용승인) 중 1층 102호로 외벽 ; 드라이비트마감 등 내벽 ; 벽지 및 타일마감 창호 ; 하이삿시창호임.

이용상태

주거용((방3, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기(1대), 위생설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지이고 다세대주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 일부 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설보호법에 의한 제한 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경1194 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 694-5 포레스트빌 1동 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 3억 2100만원

토지면적: 64.42㎡ (약 19.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.86㎡ (약 19.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

특이사항: 유동화물건

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕, 지하 1층, 지상 4층 건물 중 1층 102호

사용승인일: 2021년 7월 29일

총 세대수: 8세대

본건 호수: 102호 (1층)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 장곡검문소 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대부분 다세대주택으로 이루어진 주거지대입니다.

* 교통상황: 근거리에 통일로가 있고, 본건까지 차량 진입이 가능하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 동측으로 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (신한은행, 2021년 12월 15일 접수, 채권금액 308,000,000원).

* 권리말소: 낙찰 시 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소됩니다. (갑1, 갑3, 갑4, 을1, 갑5 등)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 보증금 합계가 0원이라도 실제 거주하거나 대항력을 갖춘 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이 경우 명도 시 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거지역 내에 위치하고 있습니다.

* 주변 시세 동향 (제공된 JSON 정보 기반):

* 2026년 7월 거래된 경기도 고양시 덕양구 내유동 653-2번지 소재 양지그린타운(2002년식, 45.675㎡)은 4억 5천만원에 거래되었습니다. 이는 면적당 약 985만원 수준입니다.

* 2026년 7월 거래된 경기도 고양시 덕양구 내유동 589-14번지 소재 위너스빌(2017년식, 45.37㎡)은 10억 7천만원에 거래되었습니다. 이는 면적당 약 2358만원 수준입니다.

* 2026년 7월 거래된 경기도 고양시 덕양구 내유동 436-75번지 소재 블루캐슬(2013년식, 45.19㎡)은 12억 5천만원에 거래되었습니다. 이는 면적당 약 2766만원 수준입니다.

* 분석: 제공된 최근 매매 정보의 가격대가 본건의 감정가 및 면적과 비교 시 다소 편차가 크며, 특히 2017년 및 2013년식 건물의 거래 가격이 매우 높게 형성된 것으로 보입니다. 이는 해당 거래의 특이사항(예: 특정 층/향, 내부 상태, 단지 내 희소성 등) 또는 실제 거래가와 다를 가능성을 시사합니다. 본건은 2021년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 면적(63.86㎡) 또한 비교 대상보다 넓은 편이므로, 시장 상황 및 유사 물건과의 비교를 통해 적정 가치 판단이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편의 시설: 인근 지역 내에서 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학원 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 통일로를 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 다만, 대중교통 이용 편의성은 지역 특성상 보통 수준으로 판단됩니다.

* 교육 시설: 인근 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설에 대한 접근성은 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매와는 다른 절차나 특이사항이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 임대차 관계가 명확하지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 일부 보전관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설보호법에 의한 제한 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 가축사육제한구역으로 지정된 점으로 미루어 볼 때, 인근 지역에 가축 사육 관련 시설이 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다. (별도 혐오시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 2021년에 사용승인되어 건물 상태가 양호합니다. 감정가는 3억 2100만원으로 책정되었습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자가 인수하는 권리 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 유동화 물건이라는 점은 유의해야 할 부분입니다. 토지이용계획상의 여러 제한 사항도 재산권 행사 시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 명확한 권리 인수가 가능합니다.

* 주거 가치: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3억 2100만원이며, 건물 면적은 63.86㎡ (약 19.32평)입니다. 제공된 주변 시세 정보의 가격대가 본건의 감정가 및 면적 대비 다소 높아 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다. 다만, 본건이 신축급 건물이고 권리관계가 명확하다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 낙찰률을 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 경매 시장 상황, 물건의 가치 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 2억 7300만원 ~ 3억 500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.