나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60667 [1] 경기도 파주시 야당동 64-20 리치타운하우스3차 304동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정4동 행정복지센타" 남동쪽 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 단독주택, 주거나지, 소규모 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 3층 302호로서 사용승인일:2017.11.03 외벽:인조석 붙임 등 내벽:벽지, 타일 마감 등 창호:프라스틱 샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

다세대주택(상세는 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서쪽으로 노폭 약 6미터 포장도로, 북동쪽으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거zone), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 기타(16미터위임 (2022.01.25)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~ 26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재> 건축법 제2조 제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 주택임차권자 조태현)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 5. 21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 요약

사건번호: 고양지원 2026타경60667 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 64-20 리치타운하우스3차 304동 3층302호

감정가: 221,000,000원

물건 종류: 다세대주택

토지 면적: 74.16㎡ (약 22.4평)

건물 면적: 65.84㎡ (약 19.9평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 소재지 및 건물정보

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 64-20 리치타운하우스3차 304동 3층302호

* 건물 명칭: 리치타운하우스 3차

* 건물 용도: 다세대주택

* 총 층수: 4층 (304동 기준)

* 본건 위치: 3층 302호

* 사용승인일: 2017년 11월 3일

1.2. 토지정보

* 토지 면적: 74.16㎡ (약 22.4평)

* 토지 지분: 74.163㎡ (약 22.4평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 형상 및 이용 상태: 세장형, 다세대주택 건부지로 이용 중

1.3. 건물정보

* 건물 면적: 65.84㎡ (약 19.9평)

* 건물 지분: 65.8425㎡ (약 19.9평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 경사지붕

* 외벽 마감: 인조석 붙임 등

* 내벽 마감: 벽지, 타일 마감 등

* 창호: 프라스틱 샤시창 (탐문조사)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정4동 행정복지센터" 남동쪽 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 주거지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 계획관리지역

* 성장관리구역: (준주거 zone)

* 가축사육제한구역: 전부제한구역

* 군사기지 및 군사시설 보호법: 16미터 위임 구역, 제한보호구역 (전방지역: 25km)

* 토지거래계약 허가구역: 지정기간 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일 (외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 포함)

* 도로 접합: 남서쪽 약 6미터, 북동쪽 약 6미터 포장도로에 접함. 건축법 제2조 제1항제11호나목에 따른 도로 일부 포함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2026년 3월 16일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

* 매각으로 인해 아래 권리들은 소멸됩니다.

* 소유권보존 (갑1, 2017-11-10)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2, 2019-01-11)

* 주택임차권 (을1, 조태현, 2025-01-10 접수) - 말소 예정

* 소유권이전3번신탁등기말소 (갑4, 2020-12-24)

* 등기부채권 총액: 220,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 조태현)

* 보증금: 220,000,000원 (220,000만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 24일

* 확정일자: 2020년 12월 09일

* 배당신고일자: 2025년 01월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

3.3. 총 인수 보증금

* 0원

* 임차인의 대항력 포기 및 주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

* 최근 매매 사례 (자료 분석 결과):

* "태종에비뉴" (202동, 3층, 2019년식, 65.1㎡): 2026년 7월, 285,000,000원 (중개거래)

* "요산아트빌" (102동, 1층, 2015년식, 56.035㎡): 2026년 7월, 150,000,000원 (직거래)

* "자연에가" (2동, 2층, 2015년식, 57.45㎡): 2026년 7월, 180,000,000원 (중개거래)

4.2. 시세 분석 및 예상 입찰가 제안

* 본건은 건물 면적 65.84㎡ (약 19.9평), 토지 지분 74.16㎡ (약 22.4평)에 감정가 221,000,000원입니다.

* 최근 유사 면적 및 연식의 "태종에비뉴"(65.1㎡, 2019년식)가 285,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가는 시세 대비 경쟁력이 있는 수준으로 판단됩니다.

* "요산아트빌" 및 "자연에가"는 건물 연식이 더 오래되고 면적이 작은 편이어서 가격이 상대적으로 낮게 형성된 것으로 보입니다.

* 본건과 유사한 건물 규모와 건축 연식을 감안할 때, 감정가 대비 105%~110% 수준의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트 경사지붕 4층 중 3층 302호

* 사용승인일: 2017년 11월 03일

* 설비: 위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

5.2. 이용 상태

* 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 주의사항

* 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하는 내용의 인수조건 변경 확약서를 제출했습니다.

* 이에 따라 인수되는 임차보증금은 없으나, HUG의 채권 회수 절차 및 잠재적 법적 이슈 발생 가능성은 상존합니다.

6.2. 기타 특이사항

* 임대 관계는 미상입니다.

* 본건은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며 (2026년 8월 25일까지), 잔금 납부 시점에 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한구역(전방지역 25km 이내)에 해당됩니다.

* 주변 지역을 확인한 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 리치타운하우스 3차 내 다세대주택으로, 2017년 건축된 비교적 신축 건물입니다. 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가와 임차인의 대항력 포기로 인한 인수 부담 없다는 점은 투자 매력도를 높입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 군사보호구역 규제 등 추가적으로 확인해야 할 사항들이 있습니다. 종합적으로 볼 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 합리적인 감정가: 유사 물건의 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세차익 기대 가능.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 상태 양호 및 유지보수 비용 절감 예상.

* 임대차 관련 권리 문제 없음: HUG의 인수조건 변경으로 인수되는 임차보증금 없음.

* 개발 가능성: 신규 택지 개발 지구 인근으로 지속적인 지역 발전 및 인프라 개선 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 221,000,000원

* 주변 유사 물건("태종에비뉴", 65.1㎡)의 최근 실거래가(285,000,000원)를 참고하였습니다.

* 본건의 면적(65.84㎡)과 건축 연식(2017년)을 고려할 때, 감정가의 105% ~ 110% 수준인 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위의 입찰가를 제안합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 240,000,000원 ~ 250,000,000원을 입찰가로 고려하시기 바랍니다. (입찰 시 입찰보증금 10% 별도 준비)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.