나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60728 [1] 경기도 파주시 상지석동 133-23 109동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 설문동 소재 ‘북고양설문톨게이트’북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 공장 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 직접 차량출입이 가능하며, 본건 남동측 인근에 북고양설문톨게이트를 통한 수원문산고속도로의 진입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실겸주방, 욕실2 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 완경사지대 내 평탄화조성한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지는 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 진입도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에 관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 상지석동 133-23, 109동 1층 101호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2026타경60728 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 1억 9,600만원입니다.

토지 면적은 90.76㎡ (약 27.46평)이며, 건물 면적은 75.55㎡ (약 22.86평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 최OO입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2014년 건축된 다세대주택으로 이용 중입니다.

토지는 주거용 건부지로 이용 중인 사다리형 토지이며, 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 진입도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 상지석동에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 다가구주택, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

'북고양설문톨게이트' 북서측 인근에 자리 잡고 있으며, 차량 접근이 용이하고 수원문산고속도로 진입이 편리합니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2026년 3월 19일 접수된 최창완의 강제경매 (사건번호: 2026타경60728)입니다.

을구 6번에는 2025년 4월 8일 접수된 최창완의 주택임차권이 있으며, 보증금 1억 7,000만원, 전입일자 2021년 5월 25일, 확정일자 2021년 5월 3일입니다.

이 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리이며, 대항력이 있습니다.

물건명세서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에서 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있어, 임차보증금 1억 7,000만원의 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 상지석동은 주거용 건물과 공장이 혼재된 지역으로, 상업 시설이 밀집된 지역이라기보다는 주거 기능과 일부 산업 기능이 복합된 곳으로 판단됩니다.

최근 매매 사례를 보면, 2021년에 건축된 68.37㎡ 면적의 다세대주택이 3억 6,500만원에 거래되었고, 2023년에 건축된 67.31㎡ 면적의 다세대주택은 2억 7,700만원에 거래되었습니다.

본건과 건축 연도(2014년) 및 지번(133-23)이 유사한 2014년 건축된 41.2㎡ 면적의 다세대주택이 5,200만원에 거래된 사례가 있으나, 면적 대비 금액이 현저히 낮아 특이 거래로 보입니다.

본건의 감정가(1억 9,600만원)는 최신 건물 시세보다는 낮게 형성되어 있으나, 건축 연도를 고려했을 때 시장 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경은 다세대주택, 다가구주택, 공장 등이 혼재되어 있어 주거 외 다른 용도의 시설들도 함께 존재합니다.

교통 환경은 북고양설문톨게이트 및 고속도로 접근이 용이하며, 버스 정류장이 인접해 있어 기본적인 교통 편의를 제공합니다.

편의시설 및 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 지역 내 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차인의 보증금 1억 7,000만원 인수 가능성입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서에 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있다는 내용이 명시되어 있어, 낙찰 후 추가적인 금전 부담이 발생할 수 있습니다.

건물과 공장이 혼재된 지역 특성상 소음, 분진 등 환경적인 영향이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 제한보호구역(전방지역) 및 토지거래계약 허가구역에 해당하여, 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인해 인수되는 보증금 1억 7,000만원에 대한 리스크 분석이 필수적인 물건입니다.

교통 여건은 양호하나, 주거 지역과 공장이 혼재된 환경은 장단점으로 작용할 수 있습니다.

감정가는 1억 9,600만원이나, 최신 시세 및 인수될 수 있는 보증금을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 임차 보증금 1억 7,000만원을 고려하더라도, 경매 낙찰가를 적정 수준으로 낮출 수 있다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

주변 시세 변동 추이를 지속적으로 모니터링하며, 임차인과의 명도 협상 및 보증금 처리 방안을 면밀히 계획해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 9,600만원이며, 건물이 2014년식임을 감안할 때 시장 상황에 따라 유연한 판단이 필요합니다.

선순위 임차인의 보증금 1억 7,000만원이 인수될 가능성을 잠재적 리스크로 고려해야 하며, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재는 경매 절차를 통해 해당 보증금이 우선 변제될 가능성을 시사합니다.

하지만 만약의 경우 인수될 상황까지 대비하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 25% ~ 35% 수준의 할인율을 적용한 예상 입찰가는 약 1억 3,000만원에서 1억 5,000만원 사이로 판단됩니다.

이는 투자자 본인의 위험 감수 수준 및 추가적인 시장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.