나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60591 [1] 경기도 고양시 덕양구 덕은동 50-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천호감정 · 평가일 2026.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 "화전119안전센터" 남동측 인근에 위치하고 주위는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약3미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(화전), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)} 및주거밀집지역]), 비행안전제3구역(지원), 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19) (고도15m 위임지역), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 토지 중 일부(111㎡)는 도시계획시설'도로'에 저촉되어 있음. - 본건 토지 중 일부(21㎡)는 현황 '도로'임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 블럭조 기와스레트지붕 단층 건으로 외벽: 적벽돌 쌍기 마감, 내벽: 인테리어 마감 등 창호: 알루미늄 프레임 창 등 임.

이용상태

본건 전체 단독주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

벽돌조 평지붕 기호(1)지상소재 내부미상 약5㎡ 본건 후첨 건물개황도 및 사진용지와 같이 부합물 및 종물 ㉠이 소재하나, 구조 및 규모, 원상회복에 미치는 비용 등을 감안할 경우 본건에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되어 이에 구애없이 평가함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외포함.
2. 토지 중 일부(21㎡)는 현황 도로이며, 일부(111㎡)는 도시계획시설상 도로에 저촉됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 고양지원 2026타경60591 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 덕은동 50-6

용도: 단독주택

감정가: 473,382,220원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 유더블유제십육차유동화전문유한회사

1.2. 면적 정보

토지 면적: 155.00㎡ (약 46.9평)

건물 면적: 79.34㎡ (약 24.0평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화 물건

주의사항:

* 일괄매각, 제시외 포함.

* 토지 중 일부(21㎡)는 현황 도로로 이용 중이며, 나머지 일부(111㎡)는 도시계획시설상 도로로 저촉되어 있습니다. 이는 전체 토지 면적의 약 84.5%가 도로 관련 용도로 계획되어 있음을 의미합니다.

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 "화전119안전센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지이며, 현재 주거용 건물 부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제1종일반주거지역

* 지구단위계획구역(화전)

* 중로3류(폭 12m~15m)(저촉)

* 가축사육제한구역

* 비행안전제3구역

* 제한보호구역(전방지역:25km)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 단독/다가구/연립/다세대주택, 아파트 용도로 사용되는 토지)

3. 권리 분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강명철

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-09-07

* 대항력: 없음

* 비고: 배당요구 내역 없음. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 등기부 요약 (말소기준권리: 우리은행 근저당 2012.05.07.)

* 토지 및 건물 등기부상 모든 근저당권 및 임의경매 개시결정 등은 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 300,000,000원 (우리은행 180,000,000원 + 신한은행 120,000,000원)

3.4. 부합물 및 종물

건물 후첨 건물개황도 및 사진에 약 5㎡의 벽돌조 평지붕 건이 부합물 및 종물로 소재하나, 평가에는 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되어 구애 없이 평가되었습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 개발 현황

덕은동은 현재 '고양 덕은 도시개발사업'이 진행 중인 지역으로, 서울 마포구 상암동과 인접하여 '마포 생활권'으로도 불립니다. 특히 대장홍대선(가칭 덕은역) 착공 예정으로 교통망 개선에 대한 기대감이 높습니다. 다수의 아파트 단지가 입주하거나 입주 예정이며, 상업지구 및 업무시설 개발도 계획되어 있어 향후 지역 가치 상승이 예상됩니다.

4.2. 주변 상업 시설

현재 덕은지구는 신도시 개발 초기 단계로, 상가 시설이 빠르게 확충되고 있습니다. 커피숍, 식당 등 근린생활시설이 입점해 있으며, 대형마트 등 생활 편의 시설 또한 인접해 있습니다.

4.3. 시장 비교 분석

제공된 최근 매매 정보는 대부분 다세대주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 최근 다세대 주택 매매 사례(2024년 4월~2026년 6월)는 전용면적 40.49㎡~72.08㎡ 기준으로 20,500만원~25,000만원 선에서 거래되었습니다 [제공된 JSON 데이터].

* 2023년 7월 기준, 인근 'DMC한강삼정그린코아더베스트' 33평형 시세는 12.3억, 35평형 시세는 13.1억 수준으로 파악됩니다.

* 2023년 10월, 덕은동의 단독주택 매매 사례로 텃밭, 바베큐 시설이 있는 작은 단독주택이 3억 5천만원에 거래된 정보가 있습니다. 이는 본건과 비교 시 토지 면적 및 건물 규모, 입지 조건 등 차이가 있을 수 있으나, 단독주택 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

* 본건의 감정가는 473,382,220원으로, 제시된 인근 다세대주택 시세보다는 높게 책정되었습니다. 이는 단독주택의 특성과 토지 가치를 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

인근에 덕은한강중학교가 소재하고 있으며, 어린이집 등 교육 시설이 있습니다. 다만, 고등학교 건립 관련해서는 아직 구체적인 대책이 미흡하다는 의견이 있습니다.

5.2. 편의 시설

생활 편의시설로는 병원, 마트, 카페 등이 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 혐오 시설

본건 주변에 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 다만, 과거 한국항공대학교 인근 활주로 및 난지도 쓰레기 매립지 관련 이력이 있으나, 현재는 도시개발이 진행되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 심각한 토지 이용 제한

본건 토지 155.00㎡ 중 21㎡(약 13.5%)는 현황 도로로 이용 중이며, 111㎡(약 71.6%)는 도시계획시설상 도로로 저촉됩니다. 총 132㎡(약 85.2%)에 달하는 면적이 도로 관련 용도로 계획되어 있어, 실질적으로 건물을 소유하고 이용할 수 있는 토지 면적은 약 23㎡에 불과합니다. 이는 단독주택으로서의 가치를 크게 저하시키는 치명적인 제약 요인입니다.

6.2. 토지 이용 계획 상의 제약

* 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 비행안전제3구역, 제한보호구역 등 다양한 도시계획 및 군사 관련 규제가 적용됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 단독주택 등으로 토지를 취득 시 허가가 필요합니다.

6.3. 건물 노후화 가능성

건물의 건축 연도 정보는 명확하지 않으나, 건물 구조(블록조, 기와스레트 지붕) 및 등기부상 소유권 변동 이력을 고려할 때, 상대적으로 노후화되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 고양 덕은지구 개발 사업의 수혜 지역에 위치하며, 향후 교통망 개선(대장홍대선) 및 서울 접근성 향상으로 인한 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 본건의 가장 큰 문제점은 압도적으로 높은 토지 이용 제한입니다. 전체 토지 면적의 85% 이상이 도로로 계획되어 있어, 사실상 건물과 함께 소유하더라도 활용할 수 있는 토지 면적이 극히 제한적입니다. 이로 인해 감정가(4.7억 원) 대비 실질적인 가치는 현저히 낮을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 호재

덕은지구의 도시 개발 사업과 대장홍대선(가칭 덕은역) 착공 예정은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다.

8.2. 서울 생활권

마포구 상암동과 인접하여 서울 생활권을 공유할 수 있다는 지리적 이점이 있습니다.

8.3. 잠재적 토지 활용 가능성 (주의 필요)

만약 향후 도시계획이 변경되거나, 도로 편입 부지에 대한 적절한 보상이 이루어질 경우, 토지 가치 변동의 여지가 있을 수 있습니다. 다만, 현재로서는 불확실성이 매우 큽니다.

9. 예상 입찰가

본건은 심각한 토지 이용 제한으로 인해 실질적인 활용 가치가 매우 낮은 상태입니다. 전체 토지 면적의 85% 이상이 도로로 계획되어 있어, 현재 감정가 473,382,220원은 토지 제약을 과소평가했을 가능성이 높습니다.

제공된 주변 다세대주택의 매매가가 2억~2.5억 수준인 점, 그리고 토지 제약을 고려할 때, 본건의 가치는 감정가 대비 현저히 낮게 형성될 것으로 보입니다.

보수적으로 접근 시, 건물 가치와 극히 제한적인 토지 가치만을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 예상 입찰가는 감정가의 50% ~ 60% 수준인 약 230,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다.

단, 이는 현 시점에서의 분석이며, 현장 확인 및 추가적인 권리 변동, 토지 관련 규제 완화 가능성 등을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 도로 저촉 면적에 대한 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.