나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60683 [1] 경기도 파주시 와동동 1433 운정역센트럴하이뷰 13층1319호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "의정부지방법원 고양지원파주시법원" 동측 인근에 위치하며, 주위환경은 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 공공기관 등이 소재하는 상업지대로서, 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 남동측으로 경의중앙선(운정역)이 소재하는 바, 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상23층 중 제13층 제1319호로서, (사용승인일 : 2021.01.08.) 외벽 : 석재붙임, 복합판넬붙임, 페어글라스 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 새시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔) - 원룸형로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 냉방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 45m, 북측으로 노폭 약 25m, 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,중심상업지역,제1종지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(파주운정지구)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 1번 2024년 3월 25일 제21075호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 5. 21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60683 (1)

소재지: 경기도 파주시 와동동 1433 운정역센트럴하이뷰 13층1319호

용도: 오피스텔

감정가: 142,000,000원

토지면적: 4.21㎡ (약 1.27평)

토지지분: 4.2136㎡ (약 1.27평)

건물면적: 20.39㎡ (약 6.17평)

건물지분: 20.39㎡ (약 6.17평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 운정역 센트럴 하이뷰

준공년월: 2021년 1월 8일

건물구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 2층 / 지상 23층 중 13층

전유부분 면적: 20.39㎡ (약 6.17평)

총 호실 수: 421호

2. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 와동동에 위치하며, 주위 환경은 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 공공기관 등이 소재하는 상업지대로서 전반적인 환경은 양호한 편입니다.

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 남동측으로는 경의중앙선 운정역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

서측으로 노폭 약 45m, 북측으로 노폭 약 25m, 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

토지 이용계획 상 본 물건은 도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

다만, 가축사육제한구역 및 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 말소기준권리인 고양세무서장 압류(2023년 9월 7일 접수, 갑7)보다 후순위의 권리들이 등기되어 있어, 원칙적으로 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부상 을구 순위 1번의 주택임차권(권리자: 윤소윤, 접수일자: 2024년 3월 25일, 권리금액: 115,000,000원)이 존재했으나, 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 5월 21일자 확약서를 제출하였습니다. 이 확약서에는 보증금 전액을 배당금에서 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용이 포함되어 있습니다. 따라서 본 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

이 외 다수의 압류 및 강제경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 본 건 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유채림

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026년 2월 13일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음. 임대차 관계는 미상으로, 실제 점유 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(윤소윤)

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 30일

확정일자: 2021년 7월 12일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사가 채권양수인으로서 임차권등기 말소에 동의하였으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 경기도 파주시 와동동 소재 "운정역 센트럴 하이뷰" 오피스텔로, 경의중앙선 운정역 인근 상업지대에 위치하고 있습니다.

주변에는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

건축물대장상 용도는 업무시설이며, 실제 이용 상태도 원룸형 오피스텔로 사용 중입니다.

사다리형의 토지 위에 건축되었으며, 주변 도로 여건이 양호하여 접근성이 뛰어납니다.

이러한 입지 조건은 임대 수익 창출에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 운정역 도보 이용이 가능한 역세권이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 편의시설: 단지 주변에 각종 상업시설, 근린생활시설, 마트 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 상업지구 내에 위치한 오피스텔 밀집 지역으로, 도시 생활을 즐기기에 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래계약 허가구역: 본 물건이 속한 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 오피스텔 자체의 거래보다는 주택 관련 토지 거래에 대한 허가 요건이므로, 향후 본 물건을 주택으로 용도 변경하거나 관련 토지를 거래할 경우 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 합니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인 유채림의 보증금 및 차임 정보는 '0원'으로 기재되어 있으나, 실제 점유 여부는 미상입니다. 권리분석상 대항력은 없으나, 실제 거주 또는 사용 여부에 대한 현장 확인이 필요합니다.

* 신축 건물의 관리 상태: 2021년 사용승인된 신축 건물이나, 장기 미사용 시 발생할 수 있는 시설 노후화 또는 관리 소홀 가능성은 항상 존재하므로, 철저한 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 와동동에 위치한 운정역 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수하며 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 명확한 점도 큰 장점입니다.

최근 주변 오피스텔의 매매가 시세는 10,000만원에서 13,000만원 사이로 형성되어 있으나, 본 물건의 감정가는 14,200만원으로 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서 1차 경매 시 유찰될 가능성이 높으며, 2차 경매 이후 시세에 부합하는 가격으로 접근하는 것이 합리적인 투자 전략이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 운정역 역세권의 우수한 입지 조건.

* 2021년 준공된 비교적 신축인 건물.

* 인수되는 임차 보증금 없어 권리 분석 명확.

* 원룸형 오피스텔로 임대 수요 확보 용이.

* 상업지구 내 위치하여 다양한 편의시설 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(19.41㎡ ~ 19.65㎡)의 오피스텔 매매가는 10,000만원에서 13,000만원 사이로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 14,200만원으로, 현재 시세 대비 높은 편입니다.

2차 경매 시 감정가의 70%인 약 9,940만원부터 입찰이 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, 최근 실거래가 중 최저가인 10,000만원과 최고가인 13,000만원을 고려할 때, 2차 경매에서 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받기 위해서는 11,000만원 ~ 12,000만원 수준의 입찰가를 고려하는 것이 적절해 보입니다.

이에 따라, 2차 경매 시 본건의 예상 입찰가는 약 11,500만원으로 산정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 낙찰 예정일 직전의 시장 상황, 경쟁자 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

주변 시설 조사 결과, 운정역센트럴하이뷰 인근에서 즉각적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 본 물건이 위치한 지역은 상업지구로 분류되어 있으며, 주요 시설로는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 소재합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.